Tovar va xizmatlarning ayrim guruhlari uchun iste'mol xarajatlarining o'sishi.

IQ 2017da so'nggi bir necha yil ichida birinchi marta Moskva tijorat ko'chmas mulk bozorining ofis va chakana segmentlarida ijara stavkalarining oshishi qayd etildi. Biroq, tahlilchilar xursand bo'lishga shoshilmayaptilar: keyingi chorakda yangi ob'ektlarning sezilarli darajada foydalanishga topshirilishi kutilmoqda, bu esa bo'sh ish o'rinlari darajasining muqarrar ravishda oshishiga olib keladi.

Hisobot davrida ofis segmentida 51,8 ming kvadrat metr foydalanishga topshirildi. m GLA. 2016 yilning to'rtinchi choragiga nisbatan ko'rsatkich 16,4 foizga oshganiga qaramay, NAI Becar tahlilchilari ofis binolarini ishga tushirish sur'atlarining sekinlashuvi tendentsiyasi davom etayotganini ta'kidlamoqda. Yil oxirigacha NAI Becar aktivlarni boshqarish bo'limi ma'lumotlariga ko'ra, taxminan 430 ming kvadrat metr foydalanishga topshirilishi kutilmoqda. m ofis maydoni.

Dastlabki uch oy yakunlariga ko‘ra, yuqori sifatli ofis obyektlarida bo‘sh ish o‘rinlari darajasining pasayishi qayd etildi, bu esa, o‘z navbatida, 2014 yildan beri birinchi marta ijara stavkalarining oshishiga olib keldi. Shunday qilib, A sinfida bo'sh ish o'rinlari o'tgan yil oxiridan boshlab 6% ga, B+ sinfida - 12,7% ga, B sinfida - 8% ga kamaydi. Ayni paytda, A sinfidagi bo'sh joyning ulushi yuqori darajada qolmoqda va 21,3% ni tashkil qiladi. 2016 yil oxiriga nisbatan ijara stavkalari A sinfida 4,8 foizga (1,9 ming rublgacha), B+ sinfida 7,5 foizga (1,4 ming rublgacha) va B sinfida 4,7 foizga (1,1 ming rublgacha) oshdi. .

2017 yil boshidagi asosiy tendentsiyani mavjud biznes markazlari egalari tomonidan kovorking maydonlariga qiziqishning ortishi deb hisoblash mumkin. Tadqiqotlar shuni ko'rsatadiki, kovorking operatorini biznes markazi hududida joylashtirish ijarachilarning ofis ob'ektiga bo'lgan qiziqishini sezilarli darajada oshiradi. Bu, birinchi navbatda, ularning makonidan samaraliroq foydalanish imkoniyati bilan bog'liq. Masalan, kovorking maydonining mavjudligi ijarachilarga ajratilgan qo'shimcha joyni, xususan, yig'ilish va konferentsiya zallarini ijaraga olishni tejash imkonini beradi. Bundan tashqari, kovorking maydonlari tufayli ijarachi kompaniyalar ofisda etarli joy bo'lmasligidan xavotirlanmasdan, xodimlarni loyiha ishlariga jalb qilish imkoniyatiga ega. Shunday qilib, bugungi kunda ob'ektlarning infratuzilma komponentini rivojlantirish orqali mulkdorlar kelajakda o'zlarining raqobatdosh ustunliklarini oshiradilar.

Birinchi chorakdagi eng yirik bitimlar orasida. 2017 yil - 10,3 ming kvadrat metrni ijaraga olgan Yandex. m Aurora biznes markazida va 6,6 ming kv.m uchun ijara shartnomasi tuzgan "Servier" OAJ. m "Oq bog'lar" biznes markazida.
Shunisi e'tiborga loyiqki, bitimlarning umumiy hajmining qariyb 87 foizi ofis segmentiga to'g'ri keldi, bu birinchi navbatda VTB Bank tomonidan 22,4 ming kv.m. m MIBC Moskva shahrining Evroosiyo minorasida.

Moskva chakana ko'chmas mulk segmentida yil boshidan beri 11,3 ming kv.m. m GLA, bu 2016-yilning 4-chorak ko‘rsatkichlaridan 91% ga past bo‘lsa-da, ikkinchi chorakda birdaniga umumiy maydoni 150 ming kv.m bo‘lgan 6 ta savdo ob’ekti foydalanishga topshirilishi kutilmoqda. m., bu vakansiya darajasiga salbiy ta'sir qiladi. Bugungi kunda Moskvadagi sifatli savdo markazlarida umumiy bo'sh ish o'rinlari darajasi 12% ni tashkil etadi (2016 yil oxiriga nisbatan 4% ga kamaydi). Savdo galereyasi ijarachilari uchun stavkalar hisobot davrida 4,1 foizga tushib, 1 kvadrat metr uchun 37,3 ming rublni tashkil etdi. m, "langarlar" uchun ular o'zgarishsiz qoldi - har bir "kvadrat" uchun 12,9 ming rubl.

Ombor segmenti 2017 yilning birinchi choragida ishga tushirishning yaxshi dinamikasini namoyish etdi - bozorga qariyb 119 ming kv.m. m GBA, o'tgan yilning oxiriga nisbatan 10,2% ga o'sdi. Shunday qilib, 4 ta yangi A+/A toifali majmualar foydalanishga topshirildi: “Klin” TSC (56 ming kv.m), “Texnopark” (18,7 ming kv.m), ORC “Radumlya” (1-bosqich, 13 ming kv.m. .), PSK "Nikolskoye" (8 ming kv.m). Yil oxirigacha yana 500-600 ming kvadrat metr maydonni ishga tushirish kutilmoqda. m. Shu fonda, vakansiya darajasi o'sishda davom etmoqda va mart oyining oxirida A sinfida 16% va B sinfida 15%. 2016 yil oxiriga nisbatan segmentdagi ijara stavkalari 14% ga (4,1 mingtagacha) kamaydi. rubl ) A sinfida va 10% ga (3,8 ming rublgacha)
B sinfida.

2017-yil avgust oyida umumiy maydoni 1461 ming kvadrat metr boʻlgan 2766 ta tijorat koʻchmas mulk obʼyektlari ijaraga berildi. m.Oy bo'yicha taklif hajmi miqdor bo'yicha 5% ga, umumiy maydon bo'yicha esa 10% ga oshdi.

O'rtacha oylik ijara stavkasi 4% ga kamaydi va har kvadrat metr uchun 17 295 rublni tashkil etdi. m/yil. Avgust oyida dollar kursi oʻzgarmadi, shuning uchun dollar koʻrinishida kurs ham 4 foizga pasayib, 290 dollar/kv.m.ni tashkil qildi. Yil davomida, 2016 yil avgust oyidan beri rubl kurslari o'zgarmadi, dollar kurslari esa 8% ga kamaydi.

Avgust oyida taklifning o'sishi va ijara stavkalarining pasayishi yozgi davrga xos bo'lgan mo''tadildir. Tijorat ko'chmas mulk bozorida sezilarli o'zgarishlar uchun makroiqtisodiy va boshqa omillar hozircha mavjud emas.

Ta'minot hajmi bo'yicha etakchilik an'anaviy ravishda ofis maydoni bo'lib qolmoqda, ularning maydoni bo'yicha ulushi 48% ni tashkil qiladi. Keyingi o'rinlarda sanoat va omborxonalar (42%) va chakana savdo binolari (10%).

Chakana ko'chmas mulk

2017 yil avgust oyida bozorda umumiy maydoni 155 ming kvadrat metr bo'lgan 559 ta ob'ekt namoyish etildi. m.Oʻtgan oyga nisbatan koʻrgazmaga qoʻyilgan chakana savdo obʼyektlari soni 1% ga, umumiy maydoni esa 5% ga oshdi.

Ushbu ob'ektlardan markazda umumiy maydoni 8 ming kvadrat metr bo'lgan 35 ta ob'ekt namoyish etildi. m ni tashkil etdi, bu iyulga nisbatan miqdoriy jihatdan 10% va umumiy maydon bo'yicha 29% ga kam. Oy davomida ushbu ob'ektlar uchun o'rtacha so'ralgan ijara stavkasi 5% ga kamaydi va har kvadrat metr uchun 58 973 rublni tashkil etdi. m/yil, uzoq vaqt davomida namoyish etilgan ob'ektlar uchun stavkalar deyarli o'zgarmadi. Ijara stavkalarining pasayishi, xususan, iyul oyida ikkita qimmat mulkning - Stariy Gai ko'chasida (270 kv.m., 119 000 rubl / kv.m.) va st. Tverskaya (173 kv.m., 131 261 rub. / kv.m. / yil).

Markazdan tashqarida ijaraga beriladigan chakana savdo ob’ektlari soni 2017-yil avgust oyida 2 foizga, umumiy maydoni esa 8 foizga oshdi. Ta'minot hajmi umumiy maydoni 147 ming kvadrat metr bo'lgan 524 ta ob'ektni tashkil etdi. m.O'rtacha oylik stavka 8% ga kamaydi va yiliga 26 671 rublni tashkil etdi.

Oyiga stavkalarning o'zgarishi darajasi nuqtai nazaridan markazdagi va undan tashqaridagi ob'ektlar o'rtasidagi farq sezilarli emas, ammo o'rta muddatli istiqbolda markazdagi binolarga talab yuqori.

Garden Ring ichidagi chakana savdo binolari

Buyuk Britaniya ichida savdo	Miqdori	Umumiy farq, million rubl	Umumiy maydoni, ming kv. m	O'rtacha maydoni, ming kv. m	O'rtacha stavka, ₽/kv. m/yil
Ma'nosi	29	394	6,937	0,239	63 215
2017 yil iyuliga qadar	-12%	-16%	-29%	-20%	+3%
2016 yil avgustiga qadar	-33%	-2%	-15%	+26%	+18%

Ofis ko'chmas mulk

2017-yil avgust oyida ijaraga ofis obʼyektlarini yetkazib berish hajmi ham miqdori, ham umumiy maydoni boʻyicha 2 foizga oshib, umumiy maydoni 698 ming kv.m boʻlgan 1623 ta obʼyektni tashkil etdi. m.

Oy davomida markazdagi ofis ob'ektlari soni 8 foizga oshdi, ammo umumiy maydoni o'zgarmadi. O'rtacha ijara stavkasi 1% ga oshdi va yiliga 24 751 rubl / kv.m.ni tashkil etdi.

Miqdori va umumiy maydoni bo'yicha Garden Ring tashqarisidagi ofis maydonini etkazib berish hajmi 2% ga oshdi, o'rtacha stavka esa 1% ga o'sdi va yiliga 15 896 rubl / kv.m.ni tashkil etdi.

Markazda ham, undan tashqarida ham ofis ko'chmas mulki uchun tariflarning o'zgarishi ahamiyatsiz bo'lib qolmoqda, bu ishbilarmonlik faolligining pastligini, shu jumladan. yozgi davr bilan.

Birinchi tahdid - chegaralarning qisqarishi. Ijara stavkalari darajasi pasayib bormoqda va egasining xarajatlari faqat ortib bormoqda. Narxlarning pasayishi yaxshi mulk uchun raqobatning kuchayishi bilan bog'liq. Qonunchilikdagi o'zgarishlar tufayli egalarining xarajatlari ortib bormoqda. endi inventar qiymatidan emas, balki kadastr qiymatidan hisoblanadi.

Ikkinchi tahdid qonunlarga ham tegishli. Biz qonunchilik darajasida ortiqcha tartibga solish haqida gapiramiz. Mintaqaviy hokimiyatlar qurilishni taqiqlaydi, ish vaqtini cheklaydi (masalan, do'konlar), ijara stavkalarini belgilaydi - bularning barchasi biznesga salbiy ta'sir qiladi va shuning uchun ijara.

Uchinchidan, siyosatning tijorat ko'chmas mulk bozoriga ta'sirini aytib o'tish mumkin emas. Bu mamlakatdagi iqtisodiy vaziyatga, o'z navbatida, siyosiy vaziyatga bog'liq. Xususan, G‘arb bilan noaniq munosabatlar xorijiy investorlar va ularning Rossiya bozoriga kirib kelishiga ta’sir ko‘rsatmoqda. Valyuta kurslarining beqarorligi esa aholining allaqachon pasayib borayotgan xarid qobiliyatiga ta’sir qiladi.

To'rtinchi tahdid - banklar va davlat idoralari o'z portfeliga tijorat ko'chmas mulklarini tobora ko'proq sotib olishmoqda. Ko'pgina mulklar qarzlar tufayli banklar tomonidan tortib olindi. Bu sanoatning bozor qonunlari asosida rivojlanishiga to'sqinlik qiladi. Hukumatning ortiqcha ishtiroki. Shu bilan birga, tijorat ko'chmas mulk bozorida davlat tomonidan qo'llab-quvvatlanmaydi.

Ofis ko'chmas mulk

2016 yilda ofis ko'chmas mulk bozori tahlili shuni ko'rsatdiki, foydalanishga topshirilgan binolar 2015 yilga nisbatan ikki baravar kam. Yangi yil jadallikni oshirish va 440 000 kvadrat metr ofislarni etkazib berishni va'da qilmoqda.

Olesya Dzyuba, CBRE bozor tadqiqotlari direktori, joriy yilda foydalanishga topshiriladigan ofis maydonlarining hajmi yanada ko'proq bo'ladi va 507 ming kvadrat metrni tashkil etadi.

Ijaraga olish va oldi-sotdi bitimlariga kelsak, ularning kutilayotgan hajmi taxminan 1,1 million kvadrat metrni tashkil etadi, deya sharhlaydi Olesya Dzyuba.

"A" sinfidagi bo'sh joylar soni bir xil darajada qolishi kerak. Ammo B sinfidagi ofislar kamroq bo'ladi.

Narxlarga kelsak, ular barqaror qolishi kerak. Agar ularning o'sishi mumkin bo'lsa, unda 5-10% ga. A sinfidagi asosiy ofislarning kvadrat metri narxi 42 000 rubldan, A sinfi 18 000 rubldan, B sinfi 13 000 rubldan boshlanadi.

Ko'chmas mulk ombori

Ombordagi ko'chmas mulkda ijarachilar yuqori sifatli ob'ektlarga o'tish va tarqatish markazlarida to'planish tendentsiyasi mavjud.

Agar ijarachilar "kostyum uchun qurilgan" ombor formatini sotib olishlari mumkin bo'lsa, ular buni qilishadi. Aks holda, ular "A klassi" va standart funksionallikni afzal ko'radilar.

Anton Alyabyev, CBRE sanoat va ombor ko'chmas mulk departamenti direktori, ombor ko'chmas mulk bozori barqarorlashdi, deb hisoblaydi va 2017 yil oxirida biz allaqachon stavkalari ortishi va bo'sh ish o'rinlari qisqarishini kutish mumkin. Evgeniy Numerov, Skladman USG boshqaruvchi direktori, joriy yilda ta'minot darajasining pasayishini tasdiqlaydi.

Chakana savdo binolari

2017 yilda chakana savdo binolarini ishga tushirish sur'ati pasayadi. To'g'ri, bandlik darajasi yaxshi bo'ladi. Ular kamida 80% to'liq ochiladi (o'tgan yilgi 50-60%).

Hududlarda ham xuddi shunday holat kutilmoqda. Aholining xarid qobiliyati yuqori bo'lgan shaharlar ko'p, ammo munosib savdo markazlari yo'q. Bunday hududlarning rivojlanish salohiyati katta. Yirik chakana savdo tarmoqlari, DIY va bolalar tovarlari segmentlari ushbu his-tuyg'ularni hisobga olgan holda ularda faol rivojlanishda davom etmoqda.

Mehmonxonalar

Poytaxtdagi mehmonxona biznesida sayyohlar oqimi oshib bormoqda. Shu bilan birga, hashamatli mehmonxonalar bu tendentsiyaga ehtiyotkorona munosabatda bo'lib, xona/tun uchun o'rtacha narxni oshirmaydi.

Hududlarga kelsak, sanktsiyalarning kiritilishi va ichki yo'nalishlarning mos ravishda rivojlanishi tufayli turizm darajasi oshdi.

2017-yilda Rossiyada xalqaro brendlarning 11 ta mehmonxonasi ochilishi rejalashtirilgan. (2016 yilda 9 ta, 2015 yilda 13 tasi ochilgan).

2021 yilga borib xalqaro mehmonxonalar soni 109 taga yetadi. Bunday mehmonxonalar avval xalqaro brenddagi mehmonxonalar boʻlmagan shaharlarda ham ochiladi: Xabarovsk, Arxangelsk, Tomsk, Vladimir, Tolyatti, Orenburg, Vladivostok, Pereslavl-Zalesskiy Zelenogradsk, Stavropol, Kemerovo, Saransk, Mineralnye Vodi, Novorossiysk.

Investitsiyalar

Investitsiyalar haqida gap ketganda, ikkita fikr bor. Birinchisi: ha, xorijiy investitsiyalar soni kamaydi, lekin xorijiy investorlarning qiziqishi ortib borayotgani, ayniqsa, Osiyo va Yaqin Sharqdan (arab infuziyalari) ko'rinib turibdi. Tijorat ko'chmas mulk rossiyalik investorlarning ulushi hali ham ustunlik qilmoqda.

Ikkinchi fikr: G‘arb bilan siyosiy munosabatlarning beqarorligi va valyuta kursining o‘zgaruvchanligi tufayli xorijiy sarmoya katta savol va bizni nima kutayotgani noma’lum.

Hozirgacha investorlar uchun tijorat ko‘chmas mulkining yetakchi yo‘nalishlari ofis, chakana savdo va mehmonxona hisoblanadi.

2017 yilda investitsiyalar hajmi 5 milliard dollarga yetishi kutilmoqda.

Prognozlar

2017 yildagi vaziyat bo'yicha fikrlar turlicha. Birinchi prognoz: bozor barqarorlashdi, cho'qqisi o'tdi va 2017 yilgi ko'rsatkichlar yaxshilanadi.

Ikkinchidan: faqat 2017 yilda biz tijorat ko'chmas mulk bozorida haqiqiy inqirozga duch kelamiz va 2019 yilga kelib hamma narsa barqarorlashadi. Biroq, ekspertlarning qayd etishicha, kutilayotgan pasayish 2008-2009 yillardagidek kuchli bo‘lmaydi.

Bunday prognozlar bilan bog'liq holda, ko'plab o'yinchilar kutish va ko'rish usulini oldilar. Shuning uchun bozorda harakatlardagi konservatizm hukm surmoqda.

Biroq, ta'kidlanganidek "ARR" kompaniyasi rahbari Vitaliy Denisov, bozorda hamma narsa rivojlanayotgan yoki hamma narsa rivojlanmayotgan bunday vaziyat yo'q. 2016 yilgi qiyin iqtisodiy vaziyatdan omon qolgan o'yinchilar vaziyatga qanday moslashishni va o'z rejasi va harakat yo'nalishini o'zgartirishni biladilar. Bu degani, umumiy iqtisodiy ko'rsatkichlarga qaramay, kompaniyalar rivojlanadi, investorlar sarmoya kiritadi va bitimlar yakunlanadi.

Joriy yil yakunlari va ofis, ombor, chakana va mehmonxona ko‘chmas mulk bozorlaridagi asosiy tendentsiyalar CBRE yetakchi xalqaro ko‘chmas mulk konsalting kompaniyasi tomonidan tahlil qilindi. Kompaniya mutaxassislari kelgusi 2017 yilda tijorat ko'chmas mulk bozorining istiqbollarini ham aniqladilar.

2016 yil ko'chmas mulk bozorining barqarorlashuvi, cheklangan miqdordagi bozor investitsiya operatsiyalari bilan bo'lsa-da, investorlar faolligi oshishi va ijarachilarning kayfiyatining o'zgarishi - ijara shartlarini qayta ko'rib chiqishdan tortib, barcha segmentlarda yangi bitimlar tuzishgacha esda qoladi. yilning ikkinchi yarmidan boshlab.

Ekspert prognozlariga ko'ra, Rossiya iqtisodiyoti 2017 yilda biroz o'sishni ko'rsatadi - 0,5% dan 2% gacha. Iqtisodiy taraqqiyot vazirligining (MED) bazaviy stsenariy prognozi 2017 yilda iqtisodiy o'sishni 0,8% ni tashkil qiladi.

Iqtisodiyotning bosqichma-bosqich tiklanishi uchun kutishlar fonida, tijorat ko'chmas mulk bozorida o'sishning asosiy omili barqarorlikning davom etishi va investorlar yaxshi rentabellik salohiyatiga ega bo'lgan yangi tsiklning boshlanishi bo'ladi.

Rossiya Banki tomonidan asosiy stavkaning kamaytirilishiga qaramay, bankni moliyalashtirish qiymati hali ham ishlab chiquvchilarga yangi loyihalarni boshlashga imkon bermaydi. Shu bilan birga, ular yuzaga kelgan pauzadan unumli foydalanmoqda: ular saytlarni ko'rib chiqishmoqda, yangi loyihalar parametrlarini kelishib olishmoqda va ruxsatnomalar olishmoqda. Bu ularga kelgusi yilda kutilayotgan qarz bozoridagi vaziyatning yaxshilanishidan foydalanish imkonini beradi.

2016 yilda tijorat ko'chmas mulk bozori tendentsiyalari

2016-yilda, ayniqsa, ombor va ofis bozorlarida yangi tijorat ko‘chmas mulk taklifining qisqarishi davom etdi, inertsiya tufayli chakana ko‘chmas mulkni foydalanishga topshirish hajmlari yuqoriligicha qoldi. Vaziyatdan foydalanib, katta hajmdagi ofis maydonlarini sotib olgan yoki ijaraga olgan davlat organlari va kompaniyalarning faolligi tufayli ofis segmentida bo‘sh maydonlar ulushining qisqarishi kuzatildi.

2016 yilda bozor nihoyat barqarorlashdi va yilning ikkinchi yarmida ijarachilarning faolligi sezilarli darajada oshdi. Bu yil, 2017 yilda tijorat ko'chmas mulk bozorini bosqichma-bosqich tiklashni boshlash uchun zarur shart-sharoitlar nihoyat shakllandi.

Tijorat ko'chmas mulkni ijaraga berish stavkalari rubl zonasida mustahkam o'rnatilgan (kamdan-kam istisnolardan tashqari), eng past darajaga yetdi va barcha segmentlarda barqarorlashdi. Amaldagi lizing shartnomalarini yangilash, shuningdek, ularning shartlarini qayta ko'rib chiqish bo'yicha bitimlar hajmi uchdan bir qismga kamaydi. Shu bilan birga, yil o'rtalaridan boshlab bozor sharoitidan kelib chiqqan holda yangi lizing bitimlarini tuzish bo'yicha faollik o'sdi.

Moskva uchun 2016 yil infratuzilmani rivojlantirish nuqtai nazaridan yutuq yili bo'ldi: Yangi Moskvadagi Rumyantsevo va Salaryevo metro bekatlari ochildi, Moskva markaziy aylanasi ishga tushirildi va yil oxiriga qadar qurilishning birinchi qismini foydalanishga topshirish rejalashtirilgan. Uchinchi almashish davri.

CBRE tahlilchilarining fikricha, tijorat ko‘chmas mulk bozori 2016-yilda yakuniy barqarorlashuvni boshdan kechirdi va yilning ikkinchi yarmida ijarachilarning faolligi sezilarli darajada oshdi. Bu yil 2017 yilda tijorat ko'chmas mulk bozorini bosqichma-bosqich tiklashni boshlash uchun zarur shart-sharoitlar nihoyat shakllantirildi.

Tijorat ko'chmas mulkiga investitsiyalar

CBRE katta direktori, kapital bozorlari va investitsiyalar bo'limi boshlig'i Irina Ushakovaning so'zlariga ko'ra, 2016 yilda investitsiyalar hajmi 29 foizga oshib, 4,5 milliard dollarni (yoki taxminan 300 milliard rubl) tashkil etadi. Shu bilan birga, ushbu hajmning 40 foizini davlat organlari va davlat kompaniyalari tomonidan tuzilgan bitimlar tashkil etgan bo‘lsa, o‘tgan yili bunday bitimlar kuzatilmagan.

2016 yilda Rossiya kapitali ustunlik qildi, bu umumiy tranzaksiya hajmining 96% ni tashkil etdi. Investitsion operatsiyalar hajmida xorijiy kapitalning ulushi o‘tgan yilgi 15 foizdan 4 foizgacha kamaydi. Biroq, biz Rossiya bozorida taqdim etilgan xorijiy mablag'larning yuqori investitsiya faolligini, shuningdek, qo'shimcha kapital oqimini ko'rmoqdamiz. Mubadala arab fondi RDIF bilan birgalikda ikkita PNK Sheremetyevo va PNK Chexov 3 loyihasidagi ombor binolarini sotib olish xorijiy kapital ishtirokidagi muhim bitim bo'ldi.

Yil yakuniga koʻra investitsiyalar hajmi boʻyicha yetakchilar ofis segmenti (44%) va mehmonxonalar (17%) boʻladi. Bundan tashqari, bu yil mehmonxonalar ulushi so'nggi 10 yil ichida rekord darajada yuqori. Shuningdek, 2016 yilda turar-joy segmentining yuqori ulushi qayd etildi (11%) - ishlab chiquvchilar uy-joy qurilishi uchun maydonlarni faol sotib olishdi. Chakana va ombor ko'chmas mulkining ulushi mos ravishda 18% va 4% bo'ladi.

Bozordagi investitsiya operatsiyalari soni xaridorlar va sotuvchilar o'rtasidagi narxlarni kutishdagi sezilarli farq bilan cheklanishda davom etmoqda, bu bitimlarning yopilishini cheklaydi.

Mutaxassislarning fikriga ko'ra, tijorat ko'chmas mulkiga sarmoya kiritish uchun mavjud bo'lgan o'z kapitali miqdori taxminan 3,5 milliard dollarni tashkil etadi (ularning 50% dan ortig'i xorijiy investorlarning pulidir), yana taxminan 1 milliard dollar uy-joyga sarmoya kiritish uchun. Kaldıraç bilan birga, 10 milliard dollardan ortiq mablag' ko'chmas mulkka sarmoya kiritish imkoniyatlarini qidirmoqda.

O'rnatilgan barqarorlik va iqtisodiyot va bozorning bosqichma-bosqich tiklanishini kutish, shuningdek, 2017 yilda bozorda mavjud kapitalni tushunish fonida, CBRE prognozlariga ko'ra, investitsiyalar hajmi 5 milliard AQSh dollarigacha oshishi mumkin. Bu holatda o'sishning asosiy omili barqarorlik va investorlar yaxshi rentabellik salohiyatiga ega bo'lgan yangi tsiklning boshlanishi bo'ladi.

Ofis ko'chmas mulk

Elena Denisova, katta direktor, CBRE ofis binolari bo'limi boshlig'i, 2016 yilning birinchi yarmiga 2015 yilda shakllangan tendentsiyalar ta'sir qildi, deb hisoblaydi: ofis ko'chmas mulkiga bo'lgan talab davlat idoralari yoki kompaniyalar tomonidan davlat bilan amalga oshirilgan yirik bitimlar bilan qo'llab-quvvatlandi. ishtirok etish, ko'pincha bozordan tashqari xarakterga ega bo'lib, qarz majburiyatlarini to'lash bilan bog'liq edi. Bunday bitimlar qatoriga Evroosiyo minorasini VTBga, Prezident Plaza biznes markazini Sberbankga o'tkazish kiradi.

2016 yilning ikkinchi yarmidan boshlab tijorat ko'chmas mulkiga bo'lgan talab holati ko'rsatkichlari yaxshilandi - bozor sharoitida tuzilgan yangi bitimlar hajmini oshirish tendentsiyasi kuzatildi.

2016 yilda ofis ko'chmas mulk bozori uchun yana bir ijobiy va muhim moment bo'sh ish o'rinlari stavkalarining pasayishi bo'ldi. Bo'sh binolarning ulushi A sinfidagi ofis segmentida sezilarli darajada kamaydi: 2015 yil oxirida bu erda bo'sh ish o'rinlari darajasi 26% ni tashkil etdi; joriy yil oxirida, tahlilchilarning fikriga ko'ra, u 19,8% gacha tushadi. 2017 yilda ekspertlar ushbu toifadagi bo'sh ish o'rinlari barqarorligini taxmin qilmoqdalar, chunki bir qator yirik biznes markazlarini ishga tushirish rejalashtirilgan. B sinfida bo'sh joylar ulushini sezilarli darajada kamaytirish mumkin - 2016 yil oxiridagi 15,2% dan 2017 yilda 14% gacha.

CBRE hisob-kitoblariga ko'ra, 2016 yil oxirida foydalanishga topshirilgan yangi maydonlar hajmi 355 000 kv.m.ni tashkil qiladi. m, bu o'tgan yilgi ko'rsatkichdan ikki baravar kam. 2017-yilda eʼlon qilingan eʼlonlarga koʻra, 440 ming kv.m. m yangi ofis taklifi. Shunisi e'tiborga loyiqki, asosiy hajm Moskva Siti (210 000 kv. m) va poytaxtning Markaziy biznes tumanida (100 000 kv. m) bo'ladi. Yangi yuqori sifatli ob'ektlarning cheklangan tarzda joriy etilishi yirik foydalanuvchilar uchun bozordan yuqori sifatli mahsulotlarni yanada "yuvish" ga yordam beradi.

Ofis ko'chmas mulki uchun ijara stavkalari barqaror va 2016 yil oxirida ular quyidagi diapazonlarda qoladi: A sinfi uchun Prime - sq. m uchun 800 dollar - 900. yiliga m, A sinf uchun - 18 000 - 35 000 rubl. kvadrat boshiga. yiliga m, B sinf uchun - 13 000 - 28 000 rubl. kvadrat boshiga. yiliga m (barcha stavkalar operatsion xarajatlar va QQSdan tashqari).

2017 yilda so'ralgan ijara stavkalarining nominatsiyasi asosan rublda qoladi va tashqi fonni bosqichma-bosqich normallashtirish bilan rubldagi stavkalarni 5-10% ga oshirish mumkin.

Ko'chmas mulk ombori

CBRE kompaniyasining sanoat va ombor ko'chmas mulk departamenti direktori Anton Alyabyevning so'zlariga ko'ra, 2016 yil ombor ko'chmas mulki uchun o'tish yili bo'ldi - sekinlashuv bosqichidan bozorni yanada barqarorlashtirish bosqichiga.

Yil boshidagi iqtisodiy tebranishlar bir qator bitimlarni amalga oshirishni keyinroq muddatga qoldirishga sabab bo‘ldi, bu esa 2016 yilning ikkinchi va uchinchi choraklarida talabning pastligida namoyon bo‘ldi. Biroq, yil oxiriga kelib ishbilarmonlik faolligida tiklanish kuzatildi: to'rtinchi chorakda omborlar bilan operatsiyalar hajmi 300 ming kv.m.ga yetishi mumkin. m, bu yil uchun eng yuqori ko'rsatkichdir.

Talabning o'zgarishiga parallel ravishda bozorning asosiy ko'rsatkichlari - erkin ombor maydoni ulushi va ijara stavkalari harakati tendentsiyasining o'zgarishi kuzatildi. Ikkinchi chorak boshidagi bo'sh ish o'rinlarining ko'payishi, ya'ni oxirgi iste'molchi ombori ob'ektlarining bozorga kirishi tufayli yuzaga kelgan bo'sh ish o'rinlari tezda yo'qoldi. Oxirgi 6 oy davomida bepul omborlarning ulushi barqaror bo'lib qoldi. Shu bilan birga, ombor maydoni uchun ijara stavkalari uch chorak davomida bir xil darajada saqlanib qoldi.

2016 yilda CBRE tahlilchilari talab va taklif tarkibida yangi tendentsiyalarning paydo bo'lishini ko'rdilar. Ishbilarmonlik faolligi yangi haydovchilar tomonidan tobora ko'proq rag'batlantirilmoqda - eski omborxonalardan yaxshiroqlariga o'tish, logistika operatorlari binolaridan to'g'ridan-to'g'ri ijaraga o'tish va yirik tarqatish markazlarida ombor sig'imini birlashtirish.

Talab tabiatidagi bunday o'zgarishlar, o'z navbatida, taklifning differentsiatsiyasini rag'batlantirdi. Ishlab chiquvchilar turli toifadagi mijozlar uchun turli xil echimlarni taklif qilishadi. Bu o'sishda davom etayotgan yirik korxonalar ehtiyojlari uchun mo'ljallangan yuqori texnologiyali omborlar bo'lishi mumkin. Yangi sifatli binoga ko'chib o'tmoqchi bo'lgan, ammo moliyaviy resurslari cheklangan kompaniyalar uchun asosiy xususiyatlar to'plamiga ega standartlashtirilgan A toifali omborlar taklif etiladi.

2017 yilda bozor hozirgi sharoitda ishlashda davom etadi. Ishga tushirish hajmi yanada qisqaradi, yangi binolar asosan buyurtmachi uchun quriladi. Yangi ta'minotning yillik darajasi 500-600 ming kv.m bo'lishi kutilmoqda. m.

2017 yilda ombor bozorida bitimlarning prognoz qilinadigan hajmi kamida 800 000 kv.m. m.Bozorning yuzaga kelgan barqarorlashuvi tadbirkorlik faolligini bosqichma-bosqich oshirish uchun zarur shart-sharoitlarni yaratadi. Yilning ikkinchi yarmida biz bo'sh ish o'rinlarining bosqichma-bosqich kamayishi va omborlar uchun ijara stavkalarining oshishi shaklida bozor dinamikasida ijobiy o'zgarishlarni ko'rishimiz mumkin.

Chakana savdo binolari, Moskva

Moskvadagi CBRE chakana savdo bo'limi direktori Marina Malaxatko 2016 yilda Moskvada foydalanishga topshirilgan savdo maydonlarining hajmi taxminan 427 000 kv.m bo'ladi, deb hisoblaydi. m, bu 2015 yilga nisbatan 3 foizga kam. Bu hajm bozor uchun ahamiyatli bo‘lib, 7 ta yangi obyektning foydalanishga topshirilishi yil davomida chakana ko‘chmas mulk bozoridagi bo‘sh ish o‘rinlarining qisqa muddatli o‘sishiga sabab bo‘ldi, uchinchi chorakda esa 11,4 foizgacha o‘sdi. Ammo joriy yil oxiriga kelib, u tizimli ravishda kamayishi va kirish hajmining qisqarishi tufayli 2017 yilning birinchi yarmida 10% belgisiga yetishi kutilmoqda.

Moskvadagi sifatli savdo markazlarining umumiy ta'minoti yil oxiriga qadar 5,6 million kv.m. m, chakana savdo maydoni bilan ta'minlash esa 456 kv. 1000 kishiga m.

Yangi chakana savdo ob'ektlari yaxshi bandlik darajasi bilan ochildi: 2016 yilda savdo markazlarida bo'sh ish o'rinlari darajasi 20-40% ni tashkil etgan bo'lsa, o'tgan yili ob'ektlar 50-80% bo'sh joy bilan ochildi. Rossiya bozorini tark etadigan chakana sotuvchilar soni sezilarli darajada kamaydi: 2016 yildagi 2 ta brend 2015 yildagi 11 taga nisbatan.

2017 yilda chakana savdo maydonchalarini ishga tushirish sur'atlarining yanada pasayishi kutilmoqda: taxminan 273 ming kv.m. ochilishi e'lon qilingan. m ni tashkil etdi, bu 2016 yilga nisbatan 36% ga kam. Shu bilan birga, kelgusi yil uchun ob'ektlardan biri - Butovo Mall (54 000 kv. m GLA), dastlab 2016 yilda ochilishi e'lon qilindi.

2016 yilda eng yirik savdo markazlari orasida Riviera (91 200 kv. m GLA), Okeaniya (60 000 kv. m GLA) va Yaxshi! (53 000 kv. m), Metropolis 2-bosqich (38 000 kv. m GLA). Yangi mulklarni ochishda bo'sh ish o'rinlari stavkalari joylashuv va kontseptsiyaga qarab katta farq qiladi. O'rtacha, yangi chakana savdo ob'ektlari yaxshi bandlik darajasi bilan ochildi: 2016 yilda savdo markazlarida bo'sh ish o'rinlari darajasi 20-40% ni tashkil etgan bo'lsa, o'tgan yili ob'ektlar 50-80% bo'sh joy bilan ochildi.

2016 yilning 11 oyi davomida 32 ta xalqaro brend Moskva bozoriga kirdi va yana 5 tasi yil oxirigacha poytaxtda birinchi do‘konlarini ochishni rejalashtirmoqda. Bu Moskva bozoriga 40 ta xalqaro brendlar kirgan 2015 yildagi ko'rsatkich bilan solishtirish mumkin. Shuni ta'kidlash kerakki, bozorni tark etuvchi chakana sotuvchilar soni sezilarli darajada kamaydi: 2016 yildagi 2 ta brend 2015 yildagi 11 ta brendga nisbatan.

Moskvada chakana savdo maydoni uchun asosiy ijara stavkasi kvadrat boshiga 100 000 rublni tashkil etdi. m yiliga, 2015 yilga nisbatan deyarli o'zgarmadi. 2017-yilda CBRE ekspertlari chakana savdo maydonlarining nisbatan yuqori bo'sh darajasi tufayli stavkalar barqaror bo'lishini taxmin qilmoqdalar.

Savdo markazlarida ijara stavkalari nihoyat rublda belgilanadi yoki valyuta kursi koridori o'rnatiladi. Egalari ijaraning birinchi yili uchun chegirmalarni taqdim etishga tayyor, keyingi yillarda esa stavkani bosqichma-bosqich oshirish. Chakana savdo ob'ektining egasi bilan aylanma foizi formatida o'zaro munosabatlar shakli chakana sotuvchilar uchun tobora keng tarqalgan va qulayroq amaliyot bo'lib, endi faqat langarlar uchun emas, balki barcha profillarning o'rta ijarachilari uchun ham qo'llaniladi. Ijara stavkalarini tuzishning turli xil sxemalari egalari va ijarachilariga rivojlanayotgan bozor amaliyoti doirasida tijorat sharoitlari uchun maqbul variantni tanlash orqali murosa topishga imkon beradi. Ikkinchisi, o'z navbatida, chakana sotuvchilarning aylanmasi bilan qattiq bog'langan.

2016 yil oxirida Moskvadagi hashamatli va ekonom-klass chakana savdo aylanmasi oshdi, ba'zi hollarda o'sish 30% ga etdi. O'rta darajadagi chakana sotuvchilar yil oxirida aylanmaning minimal o'sishini ko'rsatdi

Rossiya mintaqalarida chakana savdo binolari

CBRE mintaqaviy chakana savdo departamenti direktori Mixail Rogojinning so'zlariga ko'ra, 2016 yil oxirida Rossiyada savdo maydonlarining o'sishi taxminan 1,2 million kvadrat metrni tashkil qiladi. m, ulardan 58% (719 000 kv. m) Sankt-Peterburgdan tashqari viloyat shaharlarida joriy etilgan. Rossiyada foydalanishga topshirilgan savdo maydonlarining umumiy hajmi o'tgan yilga nisbatan 28 foizga, hududlarda esa 40 foizga kamaydi. 2016 yilda eng yirik yangi mintaqaviy markazlar orasida Kurskdagi MegaGrinn (129 000 kv. m GLA), Arxangelskdagi Maxi (49 200 kv. m GLA), Vladivostokdagi Sedanka Siti (45 000 kv. m GLA) ni ta'kidlash kerak.

Rossiya mintaqalarida bo'sh savdo maydonlarining ulushi shahardan shaharga juda farq qiladi. Bugungi kunda milliondan ortiq shaharlar uchun o'rtacha vakansiya darajasi 8-10% ni tashkil qiladi. Ammo, qoida tariqasida, har bir shaharda yaxshi joylashuv va kuchli ijarachilar aralashmasi bo'lgan loyihalar mavjud bo'lib, ularda bandlik darajasi 100% ga yaqin.

2017 yilda viloyat shaharlarida foydalanishga topshirilgan yangi savdo maydonchalari hajmini yanada qisqartirish kutilmoqda - 637 ming kv.m. m, bu 2016 yilga nisbatan 11% ga kam. Shu bilan birga, 2017-yilning ayrim obʼyektlari dastlab 2016-yilda foydalanishga topshirilishi eʼlon qilingan, biroq keyinchalik muddatlar keyinga surilgan.

Umuman olganda, aholining xarid qobiliyati yaxshi bo'lgan holda, sifatli chakana savdo ob'ektlari kam ta'minlangan shaharlarda chakana ko'chmas mulk bozorini rivojlantirish uchun yuqori salohiyat mavjudligini ta'kidlash joiz. Bunday shaharlarga bugungi kunda Xabarovsk, Chita, Stavropol, Maxachqal'a, Noyabrsk va boshqalar kiradi.

Rossiya Federatsiyasi hududlarida bo'sh chakana savdo maydonlarining ulushi shahardan shaharga va mulkning sifati va joylashuviga qarab juda farq qiladi. Aholisi milliondan ortiq bo'lgan shaharlar uchun bugungi kunda o'rtacha bo'sh ish o'rinlari darajasi 8-10 foizni tashkil etadi, bu 2015 yildagi 7-8 foiz bo'sh ish joylari darajasidan biroz yuqoridir. Ammo, qoida tariqasida, har bir shaharda yaxshi joylashuv va kuchli ijarachilar aralashmasi bo'lgan loyihalar mavjud bo'lib, ularda bandlik darajasi 100% ga yaqin.

Hududlarda joylashgan chakana sotuvchilar orasida 2016 yilda eng faollari Lenta, X5 Retail va Magnit oziq-ovqat tarmoqlari bo'ldi. Yil boshida ular Moskva va mintaqalarda rivojlanishning ulkan rejalarini e'lon qilishdi: Lenta - 40 gipermarket, Pyaterochka - 1000 do'kon, Magnit - 950 do'kon va 80 gipermarket. Bozorning hozirgi holati tarmoqlarga e'lon qilingan kengaytirish rejalarini muvaffaqiyatli amalga oshirish imkonini berdi. Viloyat shaharlarida Leroy Merlin va OBI DIY chakana savdo do'konlari, M.Video va Eldorado elektronika do'konlari, Detsky Mir va Dochki-Synochki bolalar tovarlari do'konlari tarmoqlari ham faol rivojlanmoqda.

Mehmonxonalar

Stanislav Ivashkevich, CBRE mehmonxona xo'jaligini rivojlantirish bo'yicha direktor o'rinbosari, 2016 yilda Moskva mehmonxona bozoriga ta'sir ko'rsatgan asosiy omil turistlar oqimining o'sishi bo'lgan deb hisoblaydi. Dastlabki ma'lumotlarga ko'ra, yil oxiriga kelib, Moskvadagi sayyohlar soni taxminan 17,5 million kishini tashkil qiladi, poytaxt YaHMdagi turizm iste'molining ulushi 4 foizdan oshadi va 470 milliard rublga yetishi mumkin. Shunday qilib, ushbu hajmdan mehmonxona daromadlarining ulushi yil oxiriga qadar taxminan 60 milliard rublni tashkil qilishi mumkin.

2016 yil davomida xalqaro tarmoqlar tomonidan boshqariladigan mehmonxonalar soni 3772 ta xonaga ko‘paydi. Bu yil Moskvadagi eng yirik yangi mehmonxona Kievskaya maydonida uchta mehmonxona ochgan Accor majmuasi bo'ldi: Ibis, Adagio, Novotel jami 701 xonaga ega. Asosiy mintaqaviy ochilishlardan Krasnodar va Voronejdagi ikkita yirik Marriott mehmonxonasini ta'kidlash kerak.

Sayyohlarning mutlaq ko'pchiligi rossiyaliklar (70-75%) bo'lishiga qaramay, xorijlik sayyohlar oqimining o'sishi ham sezilarli bo'lmoqda, chunki bu, birinchi navbatda, Osiyo bozori va xitoyliklar hisobiga sodir bo'lmoqda. ayniqsa sayyohlar. Rosturizm hisob-kitoblariga ko'ra, 2016 yil oxiriga kelib, faqat ushbu turistlar guruhi hisobiga oqimning o'sishi taxminan 40% ni tashkil qiladi.
Shunday qilib, 2016 yilda Moskva mehmonxonalarida bandlik darajasi rekord darajaga yetdi va ma'lum segmentlarda 70% dan oshdi. Mehmonxonalarni band qilishning o'sishi, o'z navbatida, mehmonxona narxlarining oshishiga olib keldi va 2016 yilning 9 oyi davomida o'rtacha ADRni 8 foizga oshirdi.
Bir xonaning o'rtacha narxining eng hayratlanarli ijobiy dinamikasi yuqori sifatli qimmat mehmonxonalar segmentida namoyon bo'ldi, bu erda ADRning 20-22 ming rubl darajasiga eng sezilarli o'sishi ushbu segmentdagi etakchilar guruhida qayd etilgan. (masalan, Hyatt, Baltschug Kempinski, Four Seasons kabi premium mehmonxonalar).

Shu bilan birga, hashamatli segmentdagi mehmonxonalarning aksariyati ehtiyotkor va ADRni oshirmaydi, uni 12-15 ming rubl darajasida ushlab turadi. Shunday qilib, eng qimmat mehmonxonalar segmentida ADR hozirda o'rtacha 18 ming rublni tashkil qiladi.
"O'rtacha" va "o'rtacha past" segmentlarda 2016 yilda turar joy narxlarida o'sish kuzatilmadi. Mehmonxona bozorida hali ham kuchli damping kayfiyatlari mavjud va shuning uchun ko'plab mehmonxonachilar talabning o'sishidan qat'i nazar, narxlarni ko'tarmaganlar.

2016 yil davomida xalqaro zanjirlar tomonidan boshqariladigan mehmonxonalar soni 3772 ta xonaga oshdi, ulardan 1511 tasi Moskva viloyatiga tegishli. Bu yil Moskvadagi eng yirik yangi mehmonxona Kievskaya maydonida uchta mehmonxona ochgan Accor majmuasi bo'ldi: Ibis, Adagio, Novotel jami 701 xonaga ega. Asosiy mintaqaviy ochilishlardan Krasnodar va Voronejdagi Marriott tarmog'idagi ikkita yirik mehmonxonani ta'kidlash kerak.

2017 yilda Rossiyada xalqaro brendlar boshqaruvi ostida umumiy xona sig'imi 2566 bo'lgan 11 mehmonxona e'lon qilindi, ulardan 3 tasi Moskvada ochilishi kerak: Vnukovo aeroportida Sheraton Four Points By, Novion MFC da Radisson Blu. Olimpiyskiy prospekti va Hyatt Regency VTB Arena Petrovskiy bog'i Leningradskiy prospektidagi VTB Dinamo kompleksini rivojlantirishning bir qismi sifatida.

CBRE tomonidan tayyorlangan sharh

Tijorat ko'chmas mulki, tijorat ko'chmas mulk bozori tahlili, chakana ko'chmas mulk, ofis ko'chmas mulki.

Asosiy xulosalar

1. Moskva tijorat ko'chmas mulk sotish bozorida taklif hajmi yil davomida sezilarli darajada kamaydi, bir vaqtning o'zida narxlar sezilarli darajada pasaygan. Aksincha, tijorat ko'chmas mulk ijarasi bozorida stavkalar 2016 yil dekabr darajasida saqlanib qoldi, bunda taklif hajmining sezilarli darajada kamayishi kuzatildi.

2. Yil davomida ijara va sotish bozorlarida taklif hajmi faqat chakana savdo binolari bo'yicha o'sdi.Ijara bozorida faqat chakana savdo ob'ektlari bo'yicha tariflarning pasayishi kuzatildi, sotish bozorida esa ular narxining pasayishi maksimal darajada bo'ldi. ko'chmas mulkning boshqa turlari bilan solishtirganda.

3. Ijaraga olish va sotish bozorlarida alohida segmentlar uchun vaziyat quyidagicha:

• Chakana savdo ob'ektlari uchun stavkalarni pasaytirish narxlarni pasaytirish bilan solishtirganda kamroq ahamiyatga ega bo'ldi va Garden Ring ichidagi va tashqarisidagi mulklar o'rtasida unchalik farq qilmadi. Ko'chadagi chakana savdo ob'ektlari uchun markazdan tashqarida stavkalar va narxlar sezilarli darajada pasaygan bo'lsa, markazda stavkalar va ayniqsa narxlar sezilarli darajada pasaygan.
• Markazdan tashqarida ijaraga olingan ofislar bundan mustasno, ofis ob'ektlarini etkazib berish hajmi sezilarli darajada kamaydi, ammo stavkalar o'rtacha darajada oshdi (markazda sezilarli darajada), narxlar pasaydi (bog 'halqasida sezilarli darajada).
• Ijara bozoridagi sanoat va ombor binolarining umumiy maydoni sezilarli darajada kamaydi va stavkalar biroz oshdi. Savdo bozorida taklif hajmi ham, narxlar ham o'rtacha sur'atda kamaydi.

Asosiy xulosa:

Tijorat ko'chmas mulk bozorida o'sishning yo'qligi, avvalgidek, yangi ob'ektlarni qurishda ishbilarmonlik faolligining etarli darajada emasligi va juda oddiy makroiqtisodiy ko'rsatkichlar bilan bog'liq. 2017 yilda Rossiyada tijorat ko'chmas mulkiga investitsiyalar hajmi 2016 yilga nisbatan 27 foizga oshganiga qaramay, investitsiyalar hajmining 2013 yildagi inqirozgacha bo'lgan darajasidan ikki baravardan ko'proq orqada qolish. Bunday sharoitda ijara bozori sotish bozoriga qaraganda ancha ishonchli his qiladi.

Ishbilarmonlik faolligi pastligi sababli past ofis bozorida to'xtatilgan talabni amalga oshirish hali taklifning qisqarishi sharoitida ham narxlarning oshishiga olib kelishi mumkin emas. Ijara bozoridagi vaziyat biroz yaxshiroq, lekin stavkalarning o'sishi unchalik katta emas. Iste'molchi talabi ham aholi daromadlarining pastligi, ham jamg'arma xulq-atvori modelining ustunligi tufayli pastligicha qolmoqda. Bu omillar umuman chakana savdo bozoriga, xususan, sotish bozorining haddan tashqari ko'payishiga salbiy ta'sir ko'rsatadi.

Prezidentlik saylovlari yili bo‘lgan 2018 yilda investitsion faollik an’anaviy ravishda past bo‘lishi mumkin. Investitsion va ishbilarmonlik faolligining o'sish sur'ati yo'qligini hisobga olsak, yil davomida tijorat ko'chmas mulk bozorida sezilarli yaxshilanish bo'lmaydi, deb taxmin qilish mumkin.

Tadqiqot metodologiyasi

Tijorat ko'chmas mulk sotish bozorini o'rganish ob'ektlari sifatida ochiq manbalarda sotuvga qo'yilgan tijorat ko'chmas mulk ob'ektlari - ofis, ishlab chiqarish va ombor binolari (PSP) va bepul tijorat binolari (PSN), shuningdek, chakana savdo binolari tanlangan. umumiy maydoni 100 kv.m dan ortiq. Bunday holda, narx dinamikasini tahlil qilish uchun ob'ektlarning umumiy qiymatining ushbu ob'ektlarning umumiy maydoniga nisbati sifatida hisoblangan o'rtacha vaznli sotish narxi qo'llaniladi.

Tijorat ko'chmas mulk ijarasi bozorini tadqiq qilish ob'ektlari sifatida ochiq manbalarda taklif qilingan tijorat ko'chmas mulk ob'ektlari - umumiy maydoni 50 kv.m dan ortiq bo'lgan chakana savdo, ofis, ishlab chiqarish va ombor binolari (PSP) tanlangan. Narxlar dinamikasini tahlil qilish uchun o'rtacha ijara stavkasi qo'llaniladi, u barcha ob'ektlar narxlarining o'rtacha arifmetik ko'rsatkichi, shuningdek, ijara haqining yig'indisi sifatida hisoblanadigan umumiy yillik ijara (GAP) sifatida hisoblanadi. yil.

Sotish

Umuman bozor

Ta'minot hajmi

Yil boshi va oktyabr oyidagi katta o'sishni hisobga olmaganda, 2017 yilda ta'minot nisbatan barqaror bo'lib qoldi.

2016-yil dekabridan 2017-yil dekabrigacha yetkazib berish hajmi miqdor jihatdan 17 foizga, umumiy maydon bo‘yicha esa 31 foizga kamaydi va umumiy maydoni 1738 ming kv.m bo‘lgan 1331 ta ob’ektni tashkil etdi.

Narx ko'rsatkichlari

Narxlar yil davomida asta-sekin pasayib ketdi, fevral va avgust oylarida ikkita narx tuzatishi sodir bo'ldi: yil davomida rubl narxining pasayishi 2016 yildagi ko'rsatkichlar bilan taqqoslandi va 10% ni, dollar narxlarida esa 20% ni tashkil etdi. Moskva tijorat ko‘chmas mulk bozorida 2017-yilning dekabr oyida o‘rtacha tortilgan narx 168 804 rubl/kv.m. yoki 2865 dollar/kv.gacha pasaydi.

Narxlarning pasayishi, 2016 yildagi kabi, taklifning qisqarishi sharoitida ro'y berdi, bu oddiy makroiqtisodiy ko'rsatkichlar ta'sirida talabning o'sishining etishmasligini ko'rsatishi mumkin.

Ta'minotning umumiy hajmi qiymati bo'yicha 469 milliard rubldan. 2016 yil dekabr oyida 38 foizga kamaydi va 2017 yil dekabr oyida 293 milliard rublni tashkil etdi.

Segmentlar bo'yicha qiyosiy tahlil

Ta'minot hajmi

2017 yilda chakana savdo binolarining umumiy maydonini etkazib berish hajmi 42 foizga oshdi. Boshqa barcha segmentlarda, aksincha, etkazib berish hajmi ofis binolari uchun 45% ga, ishlab chiqarish va omborxonalar uchun 32% ga va bepul foydalanish uchun 9% ga kamaydi.

2017 yil dekabr oyida yetkazib berish hajmi umumiy maydoni 319 ming kv.m. boʻlgan 355 ta chakana savdo obʼyektini, umumiy maydoni 843 ming kv.m. boʻlgan 718 ta ofis obʼyektini, jami 101 ta ishlab chiqarish va omborxonani tashkil etdi. maydoni 353 ming kv.m. va umumiy maydoni 223 ming kv.m boʻlgan 157 ta tekin foydalaniladigan binolar.

Umumiy maydoni bo'yicha bozor tuzilmasida 2017 yil dekabr oyida oldingidek ofis binolari yetakchi o'rinni egalladi, ularning bozordagi ulushi 61 foizni tashkil etdi, ikkinchi o'rinni 19 foiz ulush bilan sanoat va ombor binolari egalladi. , bepul foydalanish binolarining ulushi 11% ni, chakana savdo binolarining ulushi esa 9% ni tashkil etdi. Yil davomida ofis binolarining ulushi 3 foiz bandiga, chakana savdo binolarining ulushi 2 foiz bandiga, bepul foydalanishdagi binolar ulushi 7 foiz punktiga, ishlab chiqarish va ombor binolarining ulushi 8 foizga kamaydi. ball.

Ko'rgazmaga qo'yilgan ofis va sanoat omborlarining o'rtacha maydoni mos ravishda 23 va 27% ga kamayganiga ko'ra, yirik binolar asta-sekin bozordan yuvilib ketmoqda. Aksincha, o'rtacha maydoni yil davomida 22 va 13% ga oshgan chakana savdo ob'ektlari va bepul foydalanish uchun mo'ljallangan binolarga talab kichikroq ob'ektlarga o'tdi.

Narx ko'rsatkichlari

Narxlarning pasayishi barcha segmentlarda kuzatildi va chakana savdo ob'ektlari uchun 16%, ofis binolari uchun 13%, ishlab chiqarish va omborxonalar uchun 11% va bepul foydalanish uchun 1% ni tashkil etdi.

Chakana savdo ob'ektlari bo'yicha yetkazib berish hajmi qiymat jihatidan 20 foizga oshdi, ofis binolari bo'yicha - 52 foizga, ishlab chiqarish va omborxonalar uchun - 39 foizga, bepul foydalanish uchun mo'ljallangan binolar bo'yicha - 10 foizga kamaydi.

Ko'chmas mulkning boshqa turlariga nisbatan bo'sh binolar narxlarining minimal pasayishi 2016 yilda bunday ob'ektlar narxlarining pasayishi maksimal darajada bo'lgan narxlar dinamikasida yuzaga kelgan nomutanosiblik bilan izohlanishi mumkin. Shuning uchun, ehtimol, bu holda, biz faqat narxlarni tuzatish haqida gapiramiz, ammo aks holda, har xil turdagi tijorat ko'chmas mulkiga bo'lgan talab solishtirma miqyosda kamaydi. 2017 yilda narxlarning maksimal pasayishi chakana savdo binolari uchun ularning etkazib berish hajmining sezilarli darajada oshishi fonida qayd etildi. Buning sababi past daromadlar sharoitida iste'mol talabining pastligi va aholining jamg'arma xulq-atvori modelining tarqalishi tufayli bozorning haddan tashqari ko'pligi bilan bog'liq bo'lishi mumkin.

Chakana ko'chmas mulk

Ta'minot hajmi

2017-yil dekabr oyida markazda chakana ko‘chmas mulk yetkazib berishning umumiy maydoni 2016-yil dekabriga nisbatan 19 foizga, markazdan tashqarida esa 44 foizga oshdi.

2017 yil dekabr oyida umumiy maydoni 20 va 299 ming bo'lgan Garden Ring ichida 38 ta ob'ekt va undan tashqarida 317 ta ob'ekt sotuvga qo'yilgan. kv.m.

Dekabr oyida umumiy maydoni 319 mingta bo'lgan 355 ta ob'ektni chakana savdo ob'ektlari etkazib berdi. kv. m, ob'ektning o'rtacha maydoni 900 kv. m.

12

Narx ko'rsatkichlari

2016 yil dekabr oyidan 2017 yil dekabrigacha markazda ham, tashqarida ham chakana savdo ob'ektlari narxlari 14% ga kamaydi va mos ravishda 622 400 rubl / kv.m.ni tashkil etdi. va 194 422 rubl / kv.m. 2017 yilda barcha chakana savdo binolari narxi 16% ga 220 759 rubl / kv.m ga kamaydi.

Markazda 12 oy davomida chakana savdo binolarini yetkazib berish qiymati 3 foizga, chekka hududlarda esa 24 foizga oshdi.

Ko'cha-chakana savdo

Koʻcha-chakana formatdagi obʼyektlarni yetkazib berish hajmi 2017 yilda umumiy maydoni boʻyicha 51 foizga oshib, 34 ming kv.m.ni tashkil etdi. Markazda koʻrgazmaga qoʻyilgan obʼyektlarning umumiy maydoni 114 foizga oshib, 6 ming kv.m.ni, undan tashqarida esa 41 foizga oshib, 27 ming kv.m.ni tashkil etdi.

Umuman olganda, shahar bo'yicha o'rtacha og'irlikdagi narx 8% ga kamaydi va yiliga 382 352 rubl / kv.m.ni tashkil etdi. Markazda narxlar 33 foizga kamayib, yiliga 732 913 rubl/kv.m.ni, markazdan tashqarida esa 4 foizga kamayib, 301 778 rubl/kv.m.ni tashkil qildi.

2016 yilga nisbatan narx dinamikasidagi vaziyat o‘zgardi va agar 2016 yilda markazdan tashqaridagi binolarda narxlarning maksimal pasayishi kuzatilgan bo‘lsa, 2017 yilda markazda joylashgan ob’ektlarda narxlarning maksimal pasayishi kuzatildi. Bu holat bozor rivojlanishining beqarorligidan dalolat beradi.

Ofis ko'chmas mulk

Ta'minot hajmi

Markazda ofis ta’minoti hajmi umumiy maydon bo‘yicha 53 foizga va son jihatdan 49 foizga kamaygan bo‘lsa, markazdan tashqarida esa umumiy maydonda 44 foizga kamaygan va son jihatdan 23 foizga oshgan.

2017 yil dekabr oyida umumiy maydoni 87 ming kv.m boʻlgan 102 ta obʼyekt namoyish etildi. Garden Ring ichida va undan tashqarida 616 ta ob'ektning umumiy maydoni 756 ming kv.m. Ofis xonalarining umumiy ta'minoti umumiy maydoni 843 ming kv.m bo'lgan 718 ta ob'ektni tashkil etdi, bitta ob'ektning o'rtacha maydoni 1174 kv.m.

Narx ko'rsatkichlari

2016-yil dekabridan 2017-yil dekabrigacha boʻlgan 12 oy davomida markazdagi ofis obʼyektlarining oʻrtacha oʻrtacha bahosi 24% ga 327 424 rubl/kv.ni tashkil etdi va Garden Ring tashqarisida 8% ga 168 994 rubl/kv. .. 2017 yilda barcha ofis binolari uchun o'rtacha tortilgan narx 13% ga kamaydi va 185 378 rubl / kv.m ni tashkil etdi.

2017 yilda markazdagi ofis ob'ektlari narxlarining sezilarli darajada pasayishiga qarab, 2016 yildagi o'sishdan keyin ularga bo'lgan talab sezilarli darajada kamaydi.

Qiymat jihatidan taklifning kamayishi Garden Ring ichida 64% ga 28 milliard rublni va undan tashqarida 48% dan 127 milliard rublni tashkil etdi va umuman olganda, 2017 yilda ofis ob'ektlari qiymati 52 foizga kamaydi va 156 milliard rublni tashkil etdi.