Analiză comparativă pe segmente.
Compania RRG a realizat un studiu al pieței imobiliare comerciale din regiunea capitalei în trimestrul III 2017. Informațiile pentru studiu au fost obținute din peste 30 de surse specializate și tematice dedicate pieței imobiliare comerciale din Moscova. Sursele includ baze de date electronice imobiliare, presa scrisă și electronică, agenții imobiliare și companii de consultanță.
Spații de birouri, industriale și de depozitare (ISP) și spații comerciale gratuite (PSN) în valoare de la 36 de milioane de ruble, precum și spații de vânzare cu amănuntul în valoare de la 26 de milioane de ruble sau spații cu o suprafață totală de cel puțin 100 mp. m.
Obiectele oferite în surse deschise au fost selectate ca obiecte de cercetare a pieței de închiriere imobiliară comercială - spații comerciale, de birouri, industriale și de depozitare (PSP) cu o suprafață totală de cel puțin 50 de metri pătrați. m.
Volumul ofertei de bunuri imobiliare în ambele segmente – vânzări și închiriere – a scăzut.
Vânzare
Piața în ansamblu
Volumul de alimentare
In 3 mp. În 2017, volumul aprovizionării a scăzut cu 1% cantitativ și cu 4% în suprafață totală. Pentru anul, comparativ cu trimestrul 3. 2016, oferta a scăzut cu 5% cantitativ și a scăzut cu 28% în suprafață totală.
În total, în trimestrul III, au fost scoase la vânzare 2.164 de obiecte cu o suprafață totală de 2.960 mii mp.
Indicatori de preț
Preț mediu ponderat în 3 mp. 2017 a scăzut cu 1% și s-a ridicat la 176.936 ruble/mp. Ținând cont de faptul că cursul dolarului a crescut cu 3% pe parcursul trimestrului și a scăzut cu 9% pe parcursul anului, prețul în echivalent dolari pentru trimestrul a crescut cu 2%, iar pe parcursul anului a scăzut cu 19% și a constituit 2.998 USD/mp Costul total al proprietăților imobiliare comerciale pentru trimestrul a scăzut cu 5%, iar pentru anul - cu 35% și sa ridicat la 523 de miliarde de ruble.
Scăderea prețurilor atât în ruble, cât și în dolari de-a lungul anului indică o scădere a cererii. În același timp, scăderea ofertei de spațiu liber și retragerea acestora de pe piață dă speranța că se va găsi în curând un nou punct de echilibru pe piață.
| Toate segmentele | Cantitate | Cost total, milioane de ruble. | Suprafata totala, mii mp | Suprafata medie, mii mp. | |
| sens | 2 164 | 523 699 | 2 960 | 1,37 | 176 936 |
| până în T2 2017 | − 1% | − 5% | − 4% | − 3% | − 1% |
| până în al treilea trimestru 2016 | − 5% | − 35% | − 28% | − 24% | − 10% |
Volumul de alimentare
Volumul aprovizionării în suprafață totală în trimestrul 3 față de trimestrul II a scăzut cu 14% pentru imobilele de retail, pentru spații de birouri - cu 5%, pentru spațiile industriale și de depozitare - cu 5%, iar pentru uz liber. spații - a crescut cu 14%.
Volumul de aprovizionare pe suprafața totală pentru anul în comparație cu 3 mp. 2016, pentru imobilele de vânzare cu amănuntul a scăzut cu 29%, pentru imobilele de birouri - cu 35%, pentru imobilele industriale și de depozit - a crescut cu 17%, iar pentru spațiile cu utilizare liberă a scăzut cu 35%.
Au existat modificări în structura segmentelor pe zone. Ponderea proprietăților de birouri a fost de 59%. Urmează spațiile de utilizare gratuită (21%), spațiile de producție și depozitare (13%) și spațiile de vânzare cu amănuntul (7%).
Indicatori de preț
În trimestrul 3 al anului 2017, prețul pentru bunurile imobiliare cu amănuntul a crescut cu 2%, până la 245.510 ruble/mp, pentru imobilele de birouri a scăzut cu 4% și a fost de 202.521 ruble/mp, pentru proprietățile industriale și de depozit a crescut cu 4% și s-a ridicat la 63.439 rub./mp, iar pentru spațiile libere - cu 5% până la 210.068 rub./mp.
Comparativ cu trimestrul 3 din 2016, prețul mediu ponderat a scăzut cu 9% pentru retail, cu 4% pentru birouri, cu 17% pentru imobilele industriale și de depozit și a crescut cu 1% pentru spațiile vacante.
Singurul segment în care prețurile au scăzut în trimestrul 3 al anului 2017 a fost imobilul de birouri, dar creșterea prețurilor în alte segmente a fost nesemnificativă, iar pe parcursul anului prețurile au scăzut în toate segmentele, cu excepția spațiilor industriale și a depozitelor.
| Comercial | Cantitate | Cost total, milioane de ruble. | Suprafata totala, mii mp | Suprafata medie, mii mp. | Preț mediu ponderat, rub./mp |
| sens | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| până în T2 2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| până în al treilea trimestru 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Birou | Cantitate | Cost total, milioane de ruble. | Suprafata totala, mii mp | Suprafata medie, mii mp. | Preț mediu ponderat, rub./mp |
| sens | 1 341 | 347 182 | 1 714 | 1,28 | 202 521 |
| până în T2 2017 | + 4% | − 9% | − 5% | − 9% | − 4% |
| până în al treilea trimestru 2016 | − 3% | − 38% | − 35% | − 33% | − 4% |
| PSP | Cantitate | Cost total, milioane de ruble. | Suprafata totala, mii mp | Suprafata medie, mii mp. | Preț mediu ponderat, rub./mp |
| Sens | 160 | 39 688 | 626 | 3,91 | 63 439 |
| până în T2 2017 | − 18% | − 2% | − 5% | + 16% | + 4% |
| până în al treilea trimestru 2016 | − 15% | − 3% | + 17% | + 38% | − 17% |
| PSN | Cantitate | Cost total, milioane de ruble. | Suprafata totala, mii mp | Suprafata medie, mii mp. | Preț mediu ponderat, rub./mp |
| sens | 315 | 91 091 | 434 | 1,38 | 210 068 |
| până în T2 2017 | + 11% | + 20% | + 14% | + 2% | + 5% |
| până în al treilea trimestru 2016 | − 4% | − 35% | − 35% | − 32% | + 1% |
Imobiliare de vânzare cu amănuntul
Volumul de alimentare
În trimestrul III, au fost expuse 348 de obiecte de vânzare cu amănuntul cu o suprafață totală de 186 de mii de metri pătrați, dintre care 32 de obiecte se aflau în interiorul Inelului Grădinii și 316 obiecte în exteriorul acestuia.
Pe parcursul trimestrului, oferta de proprietăți comerciale din centru a scăzut cu 9% cantitativ, dar a rămas neschimbată în ceea ce privește suprafața totală. Oferta de proprietăți comerciale în afara centrului a scăzut cu 16% în cantitate și cu 15% în suprafață totală.
Indicatori de preț
Prețul mediu ponderat pentru proprietățile de vânzare cu amănuntul din centru pentru trimestrul 3 din 2017 a scăzut cu 16% și sa ridicat la 824.912 ruble/mp, ceea ce s-a datorat încheierii expunerii în trimestrul 2 a unei unități mari și ieftine pe Aleea Khoromny. (2586 mp, 2.200.000 rub./mp), și prin intrarea pe piața proprietăților ieftine de pe terasamentul Raushskaya. (398 mp, 282.518 rub./mp), banda Tolmachevsky. (680 mp, 262.500 rub./mp), banda Kazarmenny. (720 mp, 305.556 RUB/mp).
Prețul mediu ponderat pentru spațiile de vânzare cu amănuntul din afara centrului a crescut cu 4%, până la 219.283 RUB/mp. Creșterea prețului a fost asociată cu intrarea pe piață în al treilea trimestru a unei unități de vânzare cu amănuntul scumpe pe Ryazansky Prospekt (9.747 mp, 359.064 ruble/mp).
În ciuda faptului că prețurile la spațiile din centru au scăzut pe parcursul trimestrului, iar prețurile din afara, dimpotrivă, au crescut, pe parcursul anului situația este inversă, așa că pe termen mediu putem spune că există o cerere mai mare de spații în centrul, dar până nu demult asemenea spații erau oarecum supraevaluate.
| Comercial | Cantitate | Cost total, milioane de ruble. | Suprafata totala, mii mp | Suprafata medie, mii mp. | Preț mediu ponderat, rub./mp |
| sens | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| până în T2 2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| până în al treilea trimestru 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Trading în interiorul Regatului Unit | Cantitate | Cost total, milioane de ruble. | Suprafata totala, mii mp | Suprafata medie, mii mp. | Preț mediu ponderat, rub./mp |
| sens | 32 | 6 655 | 8 | 0,25 | 824 912 |
| până în T2 2017 | − 9% | − 16% | 0% | + 9% | − 16% |
| până în al treilea trimestru 2016 | − 22% | − 41% | − 48% | − 33% | + 14% |
| Comercial în afara Regatului Unit | Cantitate | Cost total, milioane de ruble. | Suprafata totala, mii mp | Suprafata medie, mii mp. | Preț mediu ponderat, rub./mp |
| sens | 316 | 39 083 | 178 | 0,56 | 219 283 |
| până în T2 2017 | − 16% | − 12% | − 15% | + 1% | + 4% |
| până în al treilea trimestru 2016 | − 5% | − 34% | − 27% | − 24% | − 9% |
Comerț stradal
Volumul de alimentare
În trimestrul III 2017, au fost scoase la vânzare 107 obiecte de vânzare cu amănuntul stradal în suprafață totală de 29 mii mp, dintre care 10 obiecte se aflau în interiorul Inelului Grădinii și 97 obiecte în afara acestuia.
Volumul de aprovizionare pentru unitățile de retail din centru a scăzut cu 9% din punct de vedere cantitativ și cu 10% din suprafață totală. Volumul ofertei pentru proprietăți comerciale din afara centrului a scăzut cu 14% în cantitate și cu 20% în suprafață totală.
Indicatori de preț
Prețul mediu ponderat pentru proprietățile comerciale stradale din centru a crescut cu 8%, până la 960.183 RUB/mp, în timp ce pentru proprietățile mai vechi prețul a scăzut cu 10%. Creșterea prețului s-a datorat intrării pe piață a unei proprietăți scumpe pe M. Kozikhinsky Lane. (100 mp, 1.459.550 RUB/mp).
În afara centrului, prețul mediu ponderat a crescut cu 2% și s-a ridicat la 275.718 ruble/mp, ceea ce s-a datorat creșterii cu 5% a prețurilor la obiectele care au fost expuse de mult timp.
| Comerț stradal | Cantitate | Cost total, milioane de ruble. | Suprafata totala, mii m2 | Suprafata medie, mii m2 | |
| sens | 107 | 9 934 | 29 | 0,27 | 343 396 |
| până în T2 2017 | − 14% | − 15% | − 19% | − 6% | + 5% |
| până în al treilea trimestru 2016 | + 1% | − 22% | − 2% | − 3% | − 21% |
| Comerț stradal în interiorul SK | Cantitate | Cost total, milioane de ruble. | Suprafata totala, mii m2 | Suprafata medie, mii m2 | Preț mediu ponderat, rub./m2 |
| sens | 10 | 2 747 | 3 | 0,29 | 960 183 |
| până în T2 2017 | − 9% | − 3% | − 10% | − 1% | + 8% |
| până în al treilea trimestru 2016 | − 41% | − 42% | − 38% | + 6% | − 7% |
| Comerț stradal în afara Regatului Unit | Cantitate | Cost total, milioane de ruble. | Suprafata totala, mii m2 | Suprafata medie, mii m2 | Preț mediu ponderat, rub./m2 |
| sens | 97 | 7 188 | 26 | 0,27 | 275 718 |
| până în T2 2017 | − 14% | − 18% | − 20% | − 6% | + 2% |
| până în al treilea trimestru 2016 | + 9% | − 10% | + 5% | − 4% | − 15% |
Chirie
Piața în ansamblu
Volumul de alimentare
Volumul ofertei pe piata de inchiriere in trimestrul 3. 2017 a scăzut cu 7% cantitativ și cu 10% în suprafață totală. În general, pe parcursul a 4 trimestre, volumul aprovizionării a crescut cu 19% din punct de vedere cantitativ, și cu 3% din punct de vedere al suprafeței totale.
În total, în trimestrul III au fost expuse 4.452 de obiecte cu o suprafață totală de 2.260 mii mp.
Indicatori de preț
Rata medie atât pentru trimestrul, cât și pentru ultimele 4 trimestre a scăzut cu 3% și s-a ridicat la 17.969 ruble/mp/an. Ținând cont de faptul că cursul dolarului a crescut cu 3% în trimestrul al treilea, prețul în dolari pentru trimestrul nu s-a modificat și s-a ridicat la 304 USD/mp/an. Chiria anuală pentru trimestrul a scăzut cu 12% și s-a ridicat la 32,4 miliarde RUB.
Scăderea ratei medii de închiriere atât în dolari, cât și în ruble de-a lungul anului indică faptul că factorii negativi încă predomină pe piața imobiliară.
| Toate segmentele | Cantitate | Diferența totală, milioane de ruble. | Suprafata totala, mii mp | Suprafata medie, mii mp. | |
| sens | 4 452 | 32 416 | 2 260 | 0,51 | 17 969 |
| până în T2 2017 | − 7% | − 13% | − 10% | − 3% | − 3% |
| până în al treilea trimestru 2016 | + 19% | − 0% | + 3% | − 13% | − 3% |
Analiză comparativă pe segmente
Volumul de alimentare
Volumul aprovizionării în suprafață totală pentru trimestrul 3 din 2017 comparativ cu al doilea a scăzut cu 19% pentru retail, 11% pentru birouri și 4% pentru imobiliare industrială și de depozit.
Volumul ofertei pentru suprafața totală de imobile de retail pe parcursul anului a scăzut cu 5%, pentru imobilele de birouri - cu 4%, iar pentru imobilele industriale și de depozit - a crescut cu 17%.
Liderul în aprovizionare în ceea ce privește suprafața totală rămâne spațiile de birouri, a căror pondere era de 50%. Urmează spațiile industriale și de depozitare (38%) și spațiile comerciale (12%).
Indicatori de preț
Rata medie de închiriere pentru trimestrul 3 al anului 2017 pentru imobilele de vânzare cu amănuntul a scăzut cu 2% și a fost de 30.808 rub./mp/an, pentru imobilele de birouri - de asemenea, a scăzut cu 2% până la 17.327 rub./mp. ./an, iar pentru producție și depozit – a crescut cu 2% și s-a ridicat la 6.656 ruble/mp/an.
Comparativ cu trimestrul 3 din 2016, modificarea ratei de închiriere a fost de -3% pentru retail, +1% pentru birouri, iar rata pentru imobilele industriale și de depozit nu s-a modificat.
Modificările ratelor atât pentru trimestrul cât și pentru anul continuă să rămână nesemnificative, ceea ce este tipic pentru stadiul de stagnare a pieței.
| Comercial | Cantitate | Diferența totală, milioane de ruble. | Suprafata totala, mii mp | Suprafata medie, mii mp. | Tarif mediu, rub./mp/an |
| sens | 922 | 6 660 | 254 | 0,28 | 30 808 |
| până în T2 2017 | − 10% | − 17% | − 19% | − 10% | − 2% |
| până în al treilea trimestru 2016 | + 11% | − 3% | − 5% | − 14% | − 3% |
| Birou | Cantitate | Diferența totală, milioane de ruble. | Suprafata totala, mii mp | Suprafata medie, mii mp. | Tarif mediu, rub./mp/an |
| sens | 2 633 | 19 984 | 1 090 | 0,41 | 17 327 |
| până în T2 2017 | − 7% | − 14% | − 11% | − 4% | − 2% |
| până în al treilea trimestru 2016 | + 18% | − 3% | − 4% | − 19% | + 1% |
| PSP | Cantitate | Diferența totală, milioane de ruble. | Suprafata totala, mii mp | Suprafata medie, mii mp. | Tarif mediu, rub./mp/an |
| Sens | 897 | 5 772 | 916 | 1,02 | 6 656 |
| până în T2 2017 | − 2% | − 3% | − 4% | − 3% | + 2% |
| până în al treilea trimestru 2016 | + 31% | + 15% | + 17% | − 11% | 0% |
Imobiliare de vânzare cu amănuntul
Volumul de alimentare
Volumul ofertei de bunuri imobiliare de retail în trimestrul 3 a scăzut cu 10% din punct de vedere cantitativ, și cu 19% din punct de vedere al suprafeței totale. Volumul aprovizionării de-a lungul anului a crescut cu 11% din punct de vedere cantitativ, iar din punct de vedere al suprafeței totale a scăzut cu 5%.
În total, în trimestrul III, au fost expuse 922 de obiecte cu o suprafață de 254 mii de metri pătrați, dintre care 51 de obiecte se aflau în centru și 871 de spații în afara acestuia.
Volumul ofertei pe suprafata totala in trimestrul III a scazut cu 18% in centru si cu 19% in afara acestuia.
Indicatori de preț
Tariful mediu de închiriere pentru proprietățile comerciale din interiorul Garden Ring este de 3 mp. 2017 a scăzut cu 1% și s-a ridicat la 58.889 ruble/mp/an.
Rata medie de închiriere pentru proprietățile comerciale din afara Inelului Grădinilor nu s-a modificat și s-a ridicat la 29.164 RUB/mp/an.
Nesemnificația modificărilor tarifelor pentru facilitățile de retail indică stagnarea pieței în contextul scăderii ofertei.
| Trading în interiorul Regatului Unit | Cantitate | Diferența totală, milioane de ruble. | Suprafata totala, mii mp | Suprafata medie, mii mp. | Tarif mediu, rub./mp/an |
| sens | 51 | 658 | 13 | 0,26 | 58 889 |
| până în T2 2017 | − 30% | − 24% | − 18% | + 17% | − 1% |
| până în al treilea trimestru 2016 | − 39% | − 29% | − 26% | + 22% | − 3% |
| Comercial în afara Regatului Unit | Cantitate | Diferența totală, milioane de ruble. | Suprafata totala, mii mp | Suprafata medie, mii mp. | Tarif mediu, rub./mp/an |
| sens | 871 | 6 001 | 241 | 0,28 | 29 164 |
| până în T2 2017 | − 9% | − 17% | − 19% | − 11% | 0% |
| până în al treilea trimestru 2016 | + 16% | + 1% | − 3% | − 17% | + 2% |
Comerț stradal
Volumul de alimentare
Volumul ofertei de obiecte în format street-retail în trimestrul 3 2017 a scăzut cu 10% cantitativ și cu 19% în suprafață totală. De-a lungul anului, volumul aprovizionării din punct de vedere cantitativ a crescut cu 13%, iar din punct de vedere al suprafeței totale - cu 4%. În total, în trimestrul 3, au fost expuse 353 de obiecte cu o suprafață de 76 de mii de metri pătrați, dintre care 17 obiecte au fost oferite în centru și 336 de obiecte în afara acestuia.
| Comerț stradal în interiorul SK | Cantitate | Diferența totală, milioane de ruble. | Suprafata totala, mii m2 | Suprafata medie, mii m2 | Tarif mediu, rub./mp/an |
| sens | 17 | 255 | 5 | 0,29 | 67 263 |
| până în T2 2017 | − 32% | − 28% | − 6% | + 38% | − 13% |
| până în al treilea trimestru 2016 | − 51% | − 38% | − 29% | + 47% | − 3% |
| Comerț stradal în afara Regatului Unit | Cantitate | Diferența totală, milioane de ruble. | Suprafata totala, mii m2 | Suprafata medie, mii m2 | Tarif mediu, rub./mp/an |
| sens | 336 | 2 097 | 71 | 0,21 | 33 343 |
| până în T2 2017 | − 9% | − 19% | − 20% | − 12% | − 2% |
| până în al treilea trimestru 2016 | + 21% | + 9% | + 8% | − 11% | − 3% |
Departamentul de cercetare al Cushman & Wakefield a prezentat o imagine de ansamblu finală a pieței imobiliare comerciale la sfârșitul anului 2017 și previziuni preliminare pentru dezvoltarea pieței în 2018.
Potrivit experților, pe piața imobiliară comercială a început o schimbare de ciclu. După 4 ani de declin, piața imobiliară a revenit de jos și o inversare a unui ciclu ascendent poate avea loc în 2018. În ciuda ratelor moderate de creștere economică, activele imobiliare vor avea rezultate depășitoare. Excepție va fi construcția nouă, care va fi modestă în 2018 și 2019, deoarece proiectele începute au fost înghețate și nu au fost planificate noi proiecte în timpul recesiunii.
În 2017, piața imobiliară comercială și-a găsit fundul. Pe fondul scăderii ratelor, volumul tranzacțiilor a crescut considerabil - la Moscova, aproape 2 milioane mp de birouri și-au schimbat chiriașii. Piața începe să se încălzească, dar nu din cauza creșterii speculative, ci din cauza schimbărilor structurale ale cererii. Aceasta înseamnă că spread-urile de preț vor continua să se lărgească, iar decalajul dintre proiectele de succes și cele nereușite se va mări. În următorii ani vom asista la schimbări structurale în rândul utilizatorilor imobiliare. În sectoarele de birouri și retail, se vor forma industrii care demonstrează o dezvoltare avansată și cele care rămân în urmă.
Creșterea cheltuielilor de consum pentru anumite grupuri de bunuri și servicii
Structura consumului va începe să se schimbe în favoarea unei ponderi mai mari a sectorului serviciilor. Aceasta înseamnă că eficiența funcțiilor de ancorare tradiționale în centrele comerciale va scădea. În plus, se vor forma industriile cu cea mai rapidă creștere: sectorul financiar, turismul, serviciile medicale și cateringul. „Conducătorii” tradiționali ai pieței de consum (îmbrăcăminte, încălțăminte, electronice) vor demonstra rate de creștere minime. Acest lucru poate duce la o schimbare a modelului „ancoră” pentru centrele comerciale.
În 2018, sistemul bancar se va confrunta cu cea mai acută problemă a datoriilor neperformante, inclusiv în domeniul imobiliar. În construcții, tranzacții imobiliare și comerț, ponderea datoriei restante în decembrie 2017 a fost de 17%, 23% și, respectiv, 12%, media pe economie fiind de 7%. Structura pieței de investiții va rămâne aceeași, investitorii ruși vor continua să domine piața. Rezoluțiile băncilor pot crește oferta de active de investiții pe piață. În 2017, piața imobiliară din Rusia a înregistrat o creștere a volumelor de investiții de 27%. Și deși anul record din 2013, când investițiile au depășit 10 miliarde de euro, este încă foarte departe, experții consideră că piața de investiții a ieșit din recesiune și a intrat într-o fază de creștere.
2018 va fi relativ calm, deoarece în mod tradițional în anul alegerilor prezidențiale activitatea investițională este scăzută, dar în 2019 este posibilă o creștere semnificativă a volumului tranzacțiilor, care va fi afectată atât de creșterea valorii activelor, cât și de realizarea cerere reprimată.
Investițiile străine încă reprezintă o mică parte în Rusia, iar această situație va continua și în următorii ani. Piața imobiliară continuă să fie dominată de investitorii autohtoni. Această situație s-a dezvoltat din 2009, deși investitorii europeni au fost cei care au format piața în 2004-2007. Potrivit experților, ponderea investițiilor străine în Rusia în următorii ani nu va depăși 20%, până când piața se va deschide din nou către capitalul străin.
Imobil de birouri
În ciuda faptului că mulți indicatori din primele trei trimestre ale anului 2017 au rămas în urma celor din 2016, la sfârșitul anului 2017 situația s-a îmbunătățit. Piața de birouri din Moscova este acum la cel mai scăzut punct. În 2018, se așteaptă o ușoară creștere a tarifelor de închiriere, în primul rând din cauza proceselor inflaționiste și a spălării celor mai bune oferte de pe piață. Imobilul este principala resursă de reducere a costurilor pentru companiile care se confruntă, pe de o parte, cu costurile de producție în creștere și, pe de altă parte, cu o contracție a cererii efective.
În 2017, aproape toate proiectele amânate în 2015-2016 au fost finalizate. De asemenea, se prevede o scădere a construcțiilor noi pentru 2018-2020. În 2018, ritmul construcției noi va rămâne la același nivel. 2019 va aduce o ușoară creștere a construcțiilor noi. Astfel, în perioada 2018-2020, se preconizează un nivel scăzut al activității de construcții cu un volum total de 1 milion mp de spații de birouri, cu o tendință corespunzătoare de scădere a nivelului de locuri de muncă vacante. După cum era de așteptat, la sfârșitul anului 2017, volumul total de construcții noi se ridica la 408.000 mp, dintre care 240.000 mp este suprafața a două turnuri din orașul Moscova. Au fost puse în funcțiune 4 clădiri de birouri, dintre care una a fost solicitată chiar înainte de a intra pe piață.
Cererea record de birouri a revenit la nivelurile de dinainte de criză. Pe parcursul celor patru trimestre din 2017 au fost încheiate 2.900 de noi tranzacții cu un volum total de aproximativ 1,91 milioane mp.
Revenirea la nivelurile de cerere dinainte de criză este asociată cu implementarea cererii reținute pe o piață scăzută și cu activitatea guvernului. corporații. Afacerea s-a adaptat la noua realitate economică, a optimizat strategiile și este pregătită să ia decizii pe o piață stabilizată. În plus, perioada de cinci ani după creșterea anterioară a relocarilor din 2012 s-a încheiat. Tranzacțiile mari (de la 5.000 mp) reprezintă 15% din cerere. Este vorba despre achiziția mai multor clădiri întregi și blocuri individuale în centre de afaceri. Cele mai active și interesate de relocarea industriilor în 2017 sunt companiile din sectoarele IT și software (21%), Banca și Finanțe (13%) și Comerțul cu amănuntul (11%). După o cerere record ridicată în 2017, în 2018 se așteaptă o ușoară scădere a cererii de spații de birouri și se va menține la un nivel similar în 2019.
În prima jumătate a anului s-a înregistrat o absorbție negativă ridicată, însă, la sfârșitul anului 2017, situația s-a îmbunătățit, iar cererea de spațiu suplimentar pentru birouri va continua să crească.
Orașul Moscova este cel mai popular submarket din Moscova în 2017. În timp ce multe subpiețe devin din ce în ce mai puțin atractive, birourile cu locații centrale, cum ar fi subpiețele Shabolovsky, Belorussky și City sunt din ce în ce mai solicitate. Cel mai atractiv este submarketul din Moscova. Trimestrul al patrulea din 2017 a avut un impact major asupra absorbției ridicate din subpiața City. Volumul ofertei a crescut cu 239.000 mp, dar locul vacant a rămas la același nivel din cauza cererii mari. Astfel, de îndată ce noi spații de înaltă calitate au apărut în oraș la prețuri și condiții bune, cererea a acoperit imediat oferta.
Postul vacant pe piață în ansamblu (în clasa „A”, „B+” și „B-”) este stabil. În 2018-2020, analiștii Cushman & Wakefield se așteaptă la o scădere a posturilor vacante în clasa „A”. Cu construcția de noi birouri constant scăzut și volumul tranzacțiilor la un nivel maxim din ultimii 5 ani, locurile de muncă vacante au început să scadă spre sfârșitul anului și vor rămâne la 12,5% în 2018. La sfârșitul anului 2017, pe fondul absorbției anuale negative și al unei ponderi ridicate a construcțiilor noi în clasa „A”, cantitatea de spații de birouri libere a depășit cifra din 2016. În prezent, în aproape toate districtele Moscovei sunt disponibile spații de birouri de înaltă calitate, de diferite dimensiuni și în diferite grade de pregătire. Cu toate acestea, cu cât locația este mai aproape de centru, cu atât rata de neocupare este mai mică.
Echivalentul mediu ponderat în ruble al ratelor de închiriere pentru tranzacțiile încheiate în 2017 a fost de 17.848 de ruble pe metru pătrat pe an. Echivalentul mediu ponderat în dolari al tarifelor de închiriere este de 307 USD pe mp pe an. Aceasta este o rată de închiriere minimă istorică pentru birourile din Moscova. În 2018-2020, experții Cushman & Wakefield se așteaptă la o creștere a ratelor de închiriere la rata inflației din cauza ratei de schimb stabile a rublei și a lipsei unor premise economice pentru activarea pieței.
Ponderea contractelor de închiriere în dolari în general pe piața de birouri a atins un minim istoric (cifra scade treptat de la 98% în 2014, 18% la sfârșitul lui 2015 și la 7% în 2017). Ponderea contractelor în dolari în clasa „B” în 2017 a fost de doar 1,2%. Ponderea contractelor de leasing în dolari în clasa „A” este de 23% (cifra a crescut față de anul trecut, când contractele în valută s-au ridicat la 18%).
Imobiliare de vânzare cu amănuntul
Ritmul construcției noi pe piața imobiliară de retail a încetinit. În 2018, punerea în funcțiune a noului spațiu va rămâne scăzută, iar accentul dezvoltării se îndreaptă către centre comerciale mici - facilități la scară districtuală. Primele schimbări pozitive au devenit vizibile pe fondul redresării pieței - o scădere treptată a nivelului de locuri de muncă vacante, începutul unei creșteri a indicatorului ratei de închiriere „prime”.
O scădere a activității de construcții se observă atât la Moscova, cât și în Rusia în ansamblu. În 2017, a fost pus în funcțiune jumătate din spațiul comercial cu amănuntul decât în 2016 - 16 proprietăți comerciale cu o suprafață totală închiriabilă de 616.000 mp - ceea ce reprezintă un minim record de 10 ani. Atenția dezvoltatorilor este atrasă mai degrabă asupra facilităților existente decât asupra construcției altora noi - reconceperea și extinderea centrelor comerciale existente este în curs. Astfel, în regiunile Rusiei, ponderea principală a construcțiilor noi (aproape 60%) a scăzut pe noile faze ale proiectelor existente.
Era mall-urilor super-regionale și regionale s-a încheiat. Creșterea în acest format va fi acum mai organică (prin extinderea facilităților medii și mari existente). Construirea de unități de retail raionale și locale pare a fi cea mai optimă strategie în condițiile actuale de piață - suprafețele mici sunt rapid umplute cu chiriași, achizițiile zilnice sunt stabile în timpul unei crize și nu sunt supuse concurenței din creșterea vânzărilor online. Această abordare se dovedește de succes și pe piețele occidentale. De exemplu, în Statele Unite, formatele mici de vânzare cu amănuntul sunt segmentul cu cea mai activă creștere în ultimii ani.
La sfârșitul anului 2017, dimensiunea medie a unui centru comercial existent este de 36.800 mp, în timp ce dimensiunea medie a unei unități de retail planificată să se deschidă în 2018 este de doar 28.500 mp.
Structura pieței în funcție de dimensiunea unităților de vânzare cu amănuntul (toate regiunile Federației Ruse, inclusiv Moscova)
Tendința de a muta concentrarea dezvoltatorilor de la construcția de facilități mari la proiecte mai mici este evidentă atunci când se analizează structura proiectelor planificate pentru punere în funcțiune. Ponderea centrelor comerciale raionale mici cu o suprafață de până la 20.000 mp este în creștere cel mai dinamic, atât în ceea ce privește numărul de obiecte, cât și suprafața totală. Retailerii, precum și dezvoltatorii, țin pasul cu realitățile moderne ale pieței, dezvoltând activ mini-formate (My Auchan, AB Daily, Detsky Mir, Leroy Merlin etc.).
O redresare a activității de construcții pe piața spațiilor comerciale nu este așteptată în următorii doi ani. În mare parte, centre comerciale mici și 1-2 proiecte mari vor fi deschise pe an. În 2018, construcțiile noi vor rămâne la nivelul din 2017. Cel mai probabil, se va deschide o singură unitate mare - Kashirskaya Plaza (GLA - 71.000 mp).
Comercianții cu amănuntul caută noi formate eficiente. Operatorii mari își continuă expansiunea moderată. Cei mai activi jucători de pe piață în dezvoltare sunt lanțurile de produse alimentare. Formatul de săli de mâncare și spații gastro, care este relativ nou pe piața rusă, a primit o dezvoltare activă. În acest moment, la Moscova au fost deschise 8 obiecte de acest format, noi proiecte fiind anunțate din ce în ce mai des, inclusiv ca parte a operatorilor de centre comerciale (centrul comercial Fifth Avenue, Nikolskaya Plaza, centrele comerciale Golden Babylon). Salile alimentare devin chiriași generatori de trafic și noi centre de atracție pentru proprietățile comerciale. Retailerii de produse alimentare care operau anterior în mai multe formate (hipermarket, supermarket, minimarket etc.) refuză să dezvolte conceptele cel mai puțin de succes. Astfel, Okay a vândut magazine în format supermarket, iar X5 a fost scos la vânzare de Perekrestok Express. Brandurile rusești anunță planuri de extindere internațională - Leonardo, Doubleby, Tashir Pizza, Gulliver, Alex Fitness. Unii retaileri internaționali care au intrat pe piața rusă în 2017 au început imediat expansiunea activă - brandul japonez Miniso a anunțat planuri de a intra în regiuni și de a deschide 100 de magazine până în 2019, Under Armour, pe lângă Moscova, a lansat magazine în Sankt Petersburg și Ekaterinburg.
2017 a fost o perioadă de stabilizare pe piața spațiilor comerciale. Condițiile comerciale din întreaga piață au rămas la același nivel, iar segmentul „prime” a dat primele semne de creștere, reflectând încrederea tot mai mare a jucătorilor de pe piață. Cea mai populară structură de plată a chiriei din centrele comerciale din Moscova rămâne o rată de închiriere combinată - fie plata minimă fixă, fie un procent din cifra de afaceri a chiriașului, oricare dintre acestea este mai mare, este folosit ca chirie. % „net” din cifra de afaceri a chiriașului ca chirie (fără o plată fixă) este rar utilizat, în principal pentru chiriașii ancoră mari (hipermarketuri, divertisment, cinematografe). Practicile variază între centrele comerciale - în unele centre comerciale aceste categorii au și o rată fixă de închiriere. În medie, dobânda variază între 12%-15% pentru operatorii de galerii de cumpărături, 3-7% pentru chiriașii ancoră mari.
Tarife de închiriere în centre comerciale „prime”*
| Tipul chiriașului | MIN | MAX |
| Hipermarket (ancoră alimentară) | - | 8 000 |
| Hipermarketuri de bricolaj | - | 10 000 |
| Centru de divertisment | - | 14 000 |
| Cinema | 6 000 | 12 000 |
| Ancore de modă | - | 15 000 |
| Magazine de galerii de cumpărături | 20 000 | 180 000 |
| Cluburi de fitness | 6 500 | 10 000 |
| Restaurante, cafenele/cafenele | 20 000 | 100 000 |
| Food court | 75 000 | 150 000 |
* Sunt date tarife medii pentru unitățile de vânzare cu amănuntul de succes din Moscova. Acestea pot fi folosite doar ca estimare aproximativă și pot varia foarte mult în funcție de centrul comercial.
Imobil de depozit
2017 a fost un punct de cotitură pentru piața din regiunea Moscova. Pe fondul unei cereri pe termen lung, constant ridicate, în a doua jumătate a anului 2017 ponderea spațiilor libere a început să scadă, iar scăderea ratei medii de închiriere a încetat. Acest lucru a avut un impact pozitiv asupra activității dezvoltatorilor. Au apărut anunțuri de proiecte noi, dar acestea nu ar trebui să fie implementate în mod speculativ, ci după semnarea unui contract de închiriere preliminar sau vânzarea spațiului de depozit. Există în continuare cerere mare de spațiu de depozitare la Moscova și în regiuni. Ponderea spațiilor libere din regiunea Moscovei este în scădere. Dezvoltatorii de pe piața depozitelor preferă construcția potrivită decât construcțiile speculative. În 2018, tendința va continua. Cu toate acestea, nu ne putem aștepta la o creștere bruscă a tarifelor și la o reducere a ponderii spațiilor libere, având în vedere cererea stabilă. Piața va rămâne o piață a chiriașului, iar chiriașul este dispus să aștepte ca un depozit adecvat să fie construit într-o locație potrivită, mai degrabă decât să închirieze spațiu într-un complex de depozite vechi, situat incomod. În regiuni, vedem, de asemenea, un accent pe built-to-suit. În 2016, ritmul construcțiilor speculative acolo a scăzut și tarifele de închiriere s-au stabilizat, iar pe piața din Sankt Petersburg există o lipsă de spațiu de depozitare, motiv pentru care tarifele de închiriere în această regiune sunt semnificativ mai mari decât în Moscova. În regiuni, precum și pe piața de capital, tendința va continua. Dezvoltatorii vor construi mai puțin speculativ, preferând să înceapă construcția după încheierea unui contract preliminar de închiriere sau vânzare, tarifele de închiriere vor rămâne stabile, iar rata de neocupare va scădea încet.
Pe piața de depozitare din regiunea Moscovei, ponderea spațiului liber este în scădere pe fondul ratelor minime de închiriere și al activității scăzute de construcții. Ponderea spațiilor libere din regiunea Moscovei a început să scadă la sfârșitul anului 2017. Dezvoltatorii renunță la construcția speculativă și se oferă să construiască complexe de depozite la comandă. În 2018, scăderea ponderii posturilor vacante va continua, dar scăderea nu va fi rapidă. În regiunea Moscovei există multe locații adaptate, situate convenabil, iar clienții sunt gata să aștepte și să obțină un depozit care să le satisfacă pe deplin cerințele, în timp ce spațiile goale rămân libere.
În 2017, tariful mediu de închiriere solicitat a fost de 3.300 RUB. pe mp pe an, ceea ce este cu 10% mai mic decât aceeași cifră din 2016. Nu prognozăm o scădere sau o creștere a tarifelor de închiriere în 2018. Pentru unii dezvoltatori mari, aceste tarife sunt confortabile.
În 2017, au fost dați în funcțiune 463.000 mp de spațiu de depozitare nou, ceea ce este cu 45% mai mic decât aceeași cifră din 2016. În trimestrul IV 2017, au fost puse în funcțiune 185.000 mp de spațiu de depozitare nou, reprezentând 40% din creșterea totală anuală. Prețurile mici de închiriere și o cantitate mare de spațiu de depozitare liber nu i-au încurajat pe dezvoltatori să finalizeze construcția proiectelor în construcție și să înceapă altele noi. Situația s-a îmbunătățit în trimestrul IV, când rata locurilor de muncă vacante a început să scadă. În 2018, ritmul construcției va crește. Aproximativ 700.000 mp de spațiu de depozitare de înaltă calitate vor fi construiti în regiunea Moscovei, dintre care 60% au deja contracte de închiriere și cumpărare.
Distribuția spațiului de depozitare în regiunea capitalei nu s-a schimbat pe termen lung, dar se poate schimba pe termen mediu. Acest lucru se datorează finalizării primei etape de reconstrucție a autostrăzilor Gorki, Kaluga și Yaroslavskoye, scăderii prețurilor terenurilor pentru construcția de complexe de producție și logistică, reconstrucției rețelei rutiere dintre al treilea inel de transport și inelul Moscovei. Drum, și o creștere a activității dezvoltatorilor.
- Simferopolskoye - 18,9% (4.047.000 mp);
- Novoryazanskoe - 15,7% (3.357.000 mp);
- Dmitrovskoye - 14,0% (3.001.000 mp).
În 2017 au fost închiriate și achiziționate 1.229.000 mp de spațiu de depozitare de înaltă calitate, ceea ce corespunde cu aceeași cifră din 2016. O diferență semnificativă între cererea din 2017 și 2016 este scăderea numărului de tranzacții. Față de 2016, numărul tranzacțiilor a scăzut cu 25%. În 2017, depozitele mari au fost la cerere. Dimensiunea cererii medii în 2017 a crescut cu 25% și s-a ridicat la 16.000 mp. Acesta a fost unul dintre motivele ritmului scăzut de scădere a ponderii locurilor de muncă vacante în regiune. Negăsind un depozit gata făcut în zona cerută, consumatorul a încheiat un acord construit pe măsură. Conform previziunilor Cushman & Wakefield, cererea de spațiu pentru depozitare se va menține la nivelul anilor 2016-2017. În 2018 vor fi închiriați și cumpărați aproximativ 1.200.000 mp.
Ponderea lanțurilor de retail în structura spațiilor de depozitare închiriate și achiziționate în 2017 a fost de 51%. Tranzacțiile pentru cele mai mari zone sunt în mod tradițional încheiate în acest segment. Dimensiunea medie a tranzacțiilor cu lanțurile de retail în 2017 a fost de 30.000 mp, ceea ce este cu aproape 47% mai mare decât media pieței. De menționat că ponderea segmentului de Îmbrăcăminte și încălțăminte a crescut de la 5% în 2016 la 30% în 2017, iar ponderea segmentului de alimente și băuturi a scăzut de la 27% în 2016 la 12% înainte de 2017. Remarcat de Cushman & Wakefield analiștilor, la sfârșitul anului 2016, tendința de creștere a cererii de spațiu de depozitare din partea companiilor de producție și logistică nu a continuat în 2017. După ce ponderea lor a crescut în 2016 la 18%, respectiv 16%, în 2017 ponderea lor a scăzut la nivelurile din 2015.
În regiunile rusești, cererea de depozite rămâne ridicată. Dezvoltatorii preferă construcția potrivită decât construcția speculativă. În 2017, în regiunile Federației Ruse au fost construite 377.000 mp. m de spațiu de depozitare de înaltă calitate, care este de 195.000 mp. m sub cifrele din 2016. 48% din noile depozite din regiunile rusești au fost construite în regiunile Novosibirsk, Samara și Teritoriul Primorsky. În ceea ce privește ritmul de construcție, aceste regiuni au fost înaintea Sankt-Petersburgului în 2017, care în mod tradițional ocupă locul doi după Moscova în ceea ce privește ritmul construcției noi. Creșterea ofertei în Sankt Petersburg a fost cea mai scăzută din ultimii 6 ani. Acest lucru a dus la o lipsă de spațiu de depozitare și la o creștere a tarifelor solicitate de închiriere în această regiune. Conform previziunilor preliminare, în 2018 ritmul construcției de noi depozite în regiuni va fi cu 30% mai mare - se vor construi aproximativ 525.000 mp de spațiu de depozitare noi. Pentru 57% dintre acestea au fost deja încheiate contracte preliminare de închiriere și vânzare.
În ceea ce privește volumul de spațiu închiriat și achiziționat, rezultatul anului 2017 în regiunile Rusiei s-a dovedit a fi mai bun decât 2016 din toate punctele de vedere. Volumul tranzacțiilor încheiate a crescut cu 72% și a constituit 626.000 mp. Numărul tranzacțiilor a crescut cu 60%. Dimensiunea medie a tranzacțiilor în 2017 a fost de 9.000 mp, ceea ce este cu 14% mai mare decât în 2016. Astfel, tendința de doi ani de reducere a volumului tranzacțiilor încheiate s-a oprit. În mod tradițional, dintre toate regiunile, majoritatea tranzacțiilor cu depozite sunt efectuate în Sankt Petersburg. În 2017, 30% din tranzacții au fost încheiate în această regiune. A doua regiune în ceea ce privește volumul tranzacțiilor este Ekaterinburg; această regiune a reprezentat 24% din tranzacțiile regionale în 2017. Analiștii Cushman & Wakefield prevăd că cererea de spațiu de depozitare în regiuni va continua și anul viitor. Volumul tranzacțiilor încheiate cu imobile de depozit va fi la nivelul anului 2017 și va fi de circa 600.000 mp.
Departamentul de Cercetare Cushman & Wakefield
Imobile comerciale, analize de piață a pieței de închiriere imobiliare comerciale, imobiliare comerciale, imobiliare de birouri.
Principalele concluzii
Volumul ofertei pe piața de vânzări imobiliare comerciale din Moscova a scăzut semnificativ pe parcursul anului, cu o scădere semnificativă simultană a prețurilor. Dimpotrivă, pe piața de închiriere imobiliară comercială, tarifele s-au menținut la nivelul lunii decembrie 2016, cu o scădere mai puțin semnificativă a volumului ofertei.
Volumul ofertei atat pe piata de inchiriere, cat si pe piata de desfacere a crescut de-a lungul anului doar pentru spatiile comerciale.Pe piata de inchiriere s-a observat o scadere a tarifelor doar la proprietatile comerciale, iar pe piata de vanzare scaderea preturilor la acestea a fost maxima. în comparație cu alte tipuri de bunuri imobiliare.
Pentru segmentele individuale de pe piețele de închiriere și vânzare, situația este următoarea:
- Reducerea tarifelor pentru proprietățile de vânzare cu amănuntul a fost mai puțin semnificativă în comparație cu reducerea prețurilor și a diferit puțin între proprietăți atât din interiorul, cât și din exteriorul Garden Ring. Pentru proprietățile comerciale stradale, tarifele și prețurile din afara centrului au scăzut nesemnificativ, în timp ce în centru tarifele și, mai ales, prețurile au scăzut mult mai semnificativ.
- Cu excepția birourilor închiriate în afara centrului, volumul ofertei de proprietăți de birouri a scăzut serios, însă, în timp ce tarifele au crescut moderat (mai semnificativ în centru), prețurile au scăzut (mai semnificativ în cadrul Garden Ring).
- Suprafața totală a spațiilor industriale și de depozitare pe piața de închiriere a scăzut semnificativ, iar tarifele au crescut ușor. Pe piața de vânzări, atât volumul ofertei, cât și prețurile au scăzut într-un ritm mediu.
Concluzia principală:
Lipsa de creștere a pieței imobiliare comerciale, ca și până acum, este asociată cu un nivel insuficient de activitate al afacerilor în construcția de noi facilități și cu indicatori macroeconomici extrem de modesti. În ciuda creșterii investițiilor în imobiliare comerciale în Rusia în 2017 cu 27% față de 2016, decalajul în volumul investițiilor față de nivelul de dinainte de criză din 2013 este de peste două ori. În astfel de condiții, piața de închiriere se simte mai încrezătoare decât cea de vânzare.
Implementarea cererii reținute pe piața scăzută de birouri din cauza activității scăzute a afacerilor nu este încă capabilă să conducă la o creștere a prețurilor chiar și în fața unei reduceri a ofertei. Situația pe piața de închiriere este oarecum mai bună, dar creșterea tarifelor este nesemnificativă. Cererea consumatorilor rămâne scăzută atât datorită veniturilor scăzute ale populației, cât și a predominării modelului de comportament de economisire. Acești factori au un impact negativ asupra pieței spațiilor de vânzare cu amănuntul, în general, și asupra suprasolicitarii pieței de vânzare în special.
În 2018, anul alegerilor prezidențiale, activitatea investițională este probabil să fie scăzută în mod tradițional. Având în vedere lipsa de creștere a investițiilor și a activității de afaceri, se poate presupune că nu va exista nicio îmbunătățire vizibilă pe piața imobiliară comercială în cursul anului.
Metodologia de cercetare
Ca obiecte de cercetare a pietei de vanzare imobiliare comerciale au fost selectate obiecte imobiliare comerciale scoase la vanzare in surse deschise - spatii de birouri, industriale si depozite (PSP) si spatii comerciale libere (PSN), precum si spatii comerciale cu amanuntul suprafata totala de peste 100 mp. În acest caz, în scopul analizei dinamicii prețurilor, se utilizează prețul mediu ponderat de vânzare, care este calculat ca raport dintre costul total al obiectelor și suprafața totală a acestor obiecte.
Ca obiecte de cercetare a pieței de închiriere imobiliară comercială, au fost selectate obiecte imobiliare comerciale oferite în surse deschise - spații comerciale, de birouri, industriale și de depozitare (PSP) cu o suprafață totală de peste 50 mp. În scopul analizării dinamicii prețurilor, se utilizează rata medie de închiriere, care se calculează ca media aritmetică a prețurilor tuturor obiectelor, precum și chiria totală anuală (GAP), care se calculează ca suma chiriei pentru anul.
Chirie
Piața în ansamblu
Volumul de alimentare
Volumul aprovizionării pe tot parcursul anului 2017 a fluctuat considerabil de la lună la lună, dar în general putem spune că a crescut până în vară, după care a scăzut.
Scăderea globală a ofertei pe zonă pe parcursul a 12 luni a fost de 7%.
În decembrie 2017, au fost expuse pe piață 2.992 de obiecte cu o suprafață totală de 1.467 mii de metri pătrați.
Indicatori de preț
Tarifele de închiriere pe tot parcursul anului 2017, precum și volumul de aprovizionare, au fluctuat, dar nu semnificativ.
Rata medie a pieței de închiriere din decembrie 2016 până în decembrie 2017 a crescut cu 1% în ruble și a scăzut cu 9% în dolari. În decembrie, tariful mediu de închiriere a fost de 18.236 ruble/mp/an, sau 313 USD/mp/an.
Pe fondul inflației scăzute (2,5% pentru 2017 conform lui Rosstat) și al altor indicatori macroeconomici extrem de modesti, o creștere a ratei de 1% poate fi apreciată ca un indicator foarte bun, caracteristic „noii noastre realități economice”. În comparație cu piața de vânzări, piața de închiriere pentru toate tipurile de imobile în aceste condiții merge semnificativ mai bine.
Analiză comparativă pe segmente
Volumul de alimentare
Rata de creștere a volumului de aprovizionare pe suprafață totală în 2017 pe piața de închiriere a fost de +4% pentru imobilele de retail, -5% pentru imobilele de birouri și -13% pentru imobilele industriale și de depozit.
Suprafața totală a obiectelor expuse în decembrie 2017 a fost de: 221 mii mp. pentru dotări comerciale, 750 mii mp. – pentru birou și 496 mii mp. – conform productiei si depozitului.
Pe parcursul anului 2017, suprafața medie a spațiilor comerciale expuse a scăzut cu 8%, spațiile industriale și de depozitare - cu 15%, spațiile de birouri - cu 13%.
Indicatori de preț
Rata medie pentru spațiile de vânzare cu amănuntul din decembrie 2016 până în decembrie 2017 a scăzut cu 5%, până la 30.627 ruble/mp/an, pentru spațiile de birouri - a crescut cu 3% până la 17.129 ruble/mp/an, pentru spațiile de depozite industriale a crescut cu 2% și s-a ridicat la 6.526 ruble/mp/an. Judecând după scăderea tarifelor de închiriere, spațiile comerciale au fost cele mai puțin solicitate.
Modificarea chiriei totale anuale din decembrie 2016 până în decembrie 2017 a fost de +23% pentru spațiile comerciale, -3% pentru spațiile de birouri și -13% pentru spațiile industriale și de depozit.
După o ușoară creștere a tarifelor pentru spațiile comerciale în 2016, când tarifele pentru imobilele de birouri și spațiile industriale și de depozite au scăzut, situația s-a schimbat exact invers. Cererea scăzută pentru spațiul comercial, precum și pe piața de vânzare, poate fi cauzată de veniturile scăzute ale populației și de predominanța unui model de comportament de economisire.
Imobiliare de vânzare cu amănuntul
Volumul de alimentare
Volumul ofertei de spațiu comercial pe suprafață în decembrie 2017 în centru a scăzut cu 31%, în timp ce în afara Inelului Grădinii a crescut cu 7%. Modificarea numărului de obiecte expuse a fost de -31%, respectiv +18%.
În total, în decembrie 2017, în cadrul Inelului Grădinii au fost scoase pe piață 43 de obiecte cu o suprafață totală de 10 mii de metri pătrați și 625 de obiecte cu o suprafață de 211 mii de metri pătrați în afara acestuia. Oferta totală de spații de vânzare cu amănuntul a fost de 668 de obiecte cu o suprafață totală de 221 mii. mp cu o suprafață medie a unui obiect de 331 mp.
Indicatori de preț
Rata medie pentru proprietățile din centru din decembrie 2016 până în decembrie 2017 a scăzut cu 2%, până la 62.471 ruble/mp/an, iar pentru proprietățile din afara Inelului Grădinii nu s-a modificat și sa ridicat la 28.438 ruble/mp/an. Judecând după reducerea semnificativă a tarifelor pentru obiectele din centru pentru al doilea an deja, cererea pentru acestea este în scădere.
Chiria anuală pentru proprietățile din Garden Ring a scăzut cu 31%, iar în afara Garden Ring a crescut cu 34%.
Comerț stradal
Volumul livrării de obiecte în format street-retail pe 12 luni în ceea ce privește suprafața totală a crescut cu 12%, incl. în centru - a scăzut cu 6%, iar în exterior a crescut cu 14% și s-a ridicat la 17 obiecte cu o suprafață totală de 3 mii mp. în centru și 224 de obiecte cu o suprafață de 61 mii mp. dincolo.
Rata medie de închiriere pe 12 luni a scăzut cu 9% la 33.948 rub./mp/an, în timp ce în centru a scăzut cu 16% până la 70.361 rub./mp/an, iar în afara acestuia - cu 4 % până la 31.184 RUB/mp/an.
Situația cu cererea de vânzare cu amănuntul stradal în centru este oarecum diferită de situația pentru spațiile de vânzare cu amănuntul în general - prin faptul că în 2016 prețurile pentru vânzarea cu amănuntul stradal în centru erau în creștere. Cu toate acestea, în 2017, scăderea prețurilor la astfel de obiecte depășește clar scăderea prețurilor la retail stradal în periferie.
Imobil de birouri
Volumul de alimentare
Volumul furnizării de birouri pe suprafață totală din decembrie 2016 până în decembrie 2017 a scăzut cu 45% în centru și a crescut cu 1% în afara acestuia. Modificarea numărului de spații expuse a fost de -28%, respectiv +16%.
În total, în decembrie 2017, în cadrul Inelului Grădinii au fost expuse 174 de obiecte și 1.612 obiecte în afara acestuia, cu o suprafață totală de 57 și 693 de mii de metri pătrați. m respectiv. Oferta totală de spații de birouri în luna decembrie a fost de 1.786 de obiecte cu o suprafață totală de 750 mii mp, cu o suprafață medie de 420 mp per obiect. m.
Indicatori de preț
Rata medie pentru proprietățile de birouri în 2017 a crescut în general cu 3%, până la 17.129 RUB/mp/an. În cadrul Garden Ring, cota medie a crescut cu 10% și s-a ridicat la 28.049 ruble/mp/an, iar la periferie cu 5% până la 15.950 ruble/mp/an.
Chiria totală anuală pentru ofertele de birouri din centru a scăzut cu 38%, iar în afara Inelului Grădinii - a crescut cu 5%.
Judecând după modificările tarifelor din ultimii 2 ani, cererea de proprietăți de birouri în centru este mai mare decât în afara acestuia.
Prețurile de pe piața imobiliară au rămas neschimbate pentru o perioadă lungă de timp, în timp ce tendința descendentă continuă. Pe baza rezultatelor anului 2017, putem spune că au apărut condiții favorabile pentru achiziționarea de imobile, care este asociată și cu o scădere a ratelor ipotecare, care ajunge la 7% pe an. Există programe preferențiale, subvenții guvernamentale și reduceri de la dezvoltatori. Deci, merită să cumpărați o casă sau este mai bine să amânați afacerea până la anul? Care sunt perspectivele pentru piata imobiliara? Este investiția în locuințe profitabilă și justificată din punct de vedere economic?
Situația de pe piața imobiliară la sfârșitul anului 2017
La sfârșitul anului 2017, piața imobiliară prezintă o tendință descendentă a prețurilor, ceea ce face posibilă achiziționarea de locuințe la un preț moderat. Cererea populației este limitată, iar oferta este în continuă creștere. La Moscova apare următoarea situație:
Dezvoltatorii dețin în mod constant promoții, parteneriate și reduceri de preț pentru clienți, ceea ce este cauzat de concurența acerbă din industrie. La sfârșitul anului 2017, prețurile nu au crescut, dar punerea în funcțiune a clădirilor noi a crescut semnificativ.
Ar trebui locuitorii capitalei să cumpere apartamente cu ipotecă sau este mai bine să așteptați până anul viitor? Experții consideră că situația actuală de pe piața imobiliară este cea mai favorabilă pentru achiziționarea de locuințe. Cea mai mică rată ipotecară este de 6,75%, este subvenționată de dezvoltator. Desigur, ne putem aștepta ca în următorii ani să se aplice o cotă promoțională de 6%, dar deja este profitabilă achiziționarea de apartamente.
Astăzi, ratele ipotecare au scăzut semnificativ, iar băncile implementează o varietate de scheme pentru achiziționarea de proprietăți. Chiar dacă ipoteca se dovedește a fi mai profitabilă în 2018, poți refinanța împrumutul existent.
Ar trebui să cumpăr o casă cu ipotecă sau este mai bine să economisesc suma necesară? Desigur, fiecare persoană decide acest lucru în mod independent. Dacă găsești un apartament potrivit care ți se potrivește complet la preț, merită să iei un împrumut. Dacă nu există încă oferte optime pe piață, puteți continua să economisiți. Adevărat, există riscul de turbulențe financiare și pierderi de economii, așa cum a fost cazul în 2014. Pentru cei care economisesc, este mai bine să convertească mai mult de jumătate din economiile lor în valută străină și să le pună în Sberbank sau VTB - în numerar într-o cutie de valori.
Prețul pentru locuințe de la dezvoltator se dovedește a fi mai mic din cauza cererii scăzute și a volumului impresionant de metri pătrați pus în funcțiune. Câți bani sunt necesari pentru achiziționarea unei locuințe primare?
În general, cumpărarea unui apartament de la un dezvoltator este cea mai atractivă opțiune. Nu numai că vă așteaptă promoții și tarife reduse, dar prețurile sunt accesibile. Așadar, alegând un apartament în noul complex Liner și plătind 100% din costul acestuia, vei primi finisaje de designer și o bucătărie dotată cu electrocasnice moderne.
Ar trebui să ne așteptăm ca prețurile locuințelor la Moscova să scadă și că cumpărarea de apartamente va fi mult mai profitabilă decât acum? Această tendință există, dar realizarea de prognoze pe termen lung este problematică. Experții consideră că până în 2021 prețurile vor atinge următoarele niveluri:
Dar nu merită să vorbim despre prețul mediu, deoarece depinde nu numai de perspectivele de dezvoltare a pieței, de nivelul cererii și ofertei, ci și de obiectul selectat, locația acestuia și disponibilitatea infrastructurii.
Atractivitatea investițională a imobiliarelor, deși redusă pe baza rezultatelor anilor anteriori, va rămâne în continuare. Este totuși indicat să investești bani în faza de construcție și apoi să revând apartamentele la misiune. Pe piață mai există investitori clasici care achiziționează metri pătrați pentru revânzare în câțiva ani, precum și pentru închiriere.
Nu este nevoie să vă așteptați la o reducere bruscă a prețurilor în 2018, deși cumpărătorii pot găsi o ofertă interesantă datorită reducerilor impresionante de la dezvoltator. Totuși, de obicei promoțiile nu se aplică întregului volum de apartamente - este imposibil să garantezi că oferta ți se va potrivi. Nu se poate conta pe o reducere semnificativă a prețurilor - costul locuințelor este deja extrem de scăzut și, având în vedere creșterea constantă a prețului terenurilor, materialelor de construcție și construcțiilor, dezvoltatorii pur și simplu nu își pot permite reduceri și mai mari.
Chiar merită să cumpărați un apartament cu un credit ipotecar astăzi, mai ales dacă economiile dvs. nu cresc suficient de repede. Dacă reușiți să economisiți cel puțin 100-200 de mii pe lună, ar trebui să așteptați pentru a nu împrumuta o sumă mare de la bancă.
perspectivele pieței imobiliare,
Situația de pe piața imobiliară la sfârșitul anului 2017 Piața imobiliară la sfârșitul anului 2017 prezintă o tendință descendentă a prețurilor, ceea ce face posibilă achiziționarea de locuințe la un preț rezonabil. Cererea populației este limitată, iar oferta este în continuă creștere. La Moscova apare următoarea situație:
- Imobiliarele interesează din ce în ce mai puțin investitorii și speculatorii care intenționează să investească bani pe termen scurt;
- Spre deosebire de piața din alte orașe, locuințele de lux sunt la mare căutare în capitală - dezvoltatorii ridică clădiri de clasă premium. Astfel, peste 140 de mii de mp vor apărea în curând în Ramenki. locuințe clasa business;
- Este recomandabil să investiți bani în primele etape de construcție, de exemplu, în complexul Garden Quarters, prețul unui contor este inițial de 450 de mii de ruble, iar în stadiul de pregătire crește la 600 de mii;
- Calitatea dotărilor s-a îmbunătățit semnificativ față de ultimul deceniu. Pe măsură ce concurența crește, la fel crește și nivelul de confort - facilitățile de clasă confort sunt echipate cu infrastructură dezvoltată și soluții de planificare neobișnuite;
- Granițele dintre clasele de locuințe se estompează și poți cumpăra un apartament la nivel de confort chiar mai ieftin decât segmentul economic.
- Apartamentele cu suprafețe mici și prețuri corespunzătoare sunt încă la mare căutare. Nu toată lumea își poate permite să cumpere imediat un apartament mare și confortabil la Moscova.
Ipoteca – merită luat în 2017?
Ar trebui locuitorii capitalei să cumpere apartamente cu ipotecă sau este mai bine să așteptați până anul viitor? Experții consideră că situația actuală de pe piața imobiliară este cea mai favorabilă pentru achiziționarea de locuințe. Cea mai mică rată ipotecară este de 6,75%, este subvenționată de dezvoltator. Desigur, ne putem aștepta ca în următorii ani să se aplice o cotă promoțională de 6%, dar deja este profitabilă achiziționarea de apartamente. Astăzi, ratele ipotecare au scăzut semnificativ, iar băncile implementează o varietate de scheme pentru achiziționarea de proprietăți. Chiar dacă ipoteca se dovedește a fi mai profitabilă în 2018, poți refinanța împrumutul existent. Ar trebui să cumpăr o casă cu ipotecă sau este mai bine să economisesc suma necesară? Desigur, fiecare persoană decide acest lucru în mod independent. Dacă găsești un apartament potrivit care ți se potrivește complet la preț, merită să iei un împrumut. Dacă nu există încă oferte optime pe piață, puteți continua să economisiți. Adevărat, există riscul de turbulențe financiare și pierderi de economii, așa cum a fost cazul în 2014. Pentru cei care economisesc, este mai bine să convertească mai mult de jumătate din economiile lor în valută străină și să le pună în Sberbank sau VTB - în numerar într-o cutie de valori.Ce este mai profitabil: locuințe în afara șoselei de centură a Moscovei sau în interiorul acesteia?
Prețul pentru locuințe de la dezvoltator se dovedește a fi mai mic din cauza cererii scăzute și a volumului impresionant de metri pătrați pus în funcțiune. Câți bani sunt necesari pentru achiziționarea unei locuințe primare?- Dacă apropierea de centru nu este importantă, puteți găsi o mulțime de opțiuni interesante în afara șoselei de centură a Moscovei. De exemplu, în New Moscow, în complexul rezidențial Spaniol Quarters, apartamentele cu trei camere sunt vândute cu 6,5 milioane de ruble;
- Dacă sunteți în căutarea unei locuințe cu infrastructură dezvoltată în apropiere, apartamentele cu o cameră sunt cea mai accesibilă opțiune de buget. Pentru 5,3 milioane puteți cumpăra o garsonieră pe câmpul Khodynskoe cu centrul comercial Aquapark, școli și grădinițe în apropiere;
- Locuința secundară se vinde la un preț care depinde direct de locația clădirii și de dorințele proprietarului.
Perspective de dezvoltare a pieței imobiliare: la ce să ne așteptăm?
Ar trebui să ne așteptăm ca prețurile locuințelor la Moscova să scadă și că cumpărarea de apartamente va fi mult mai profitabilă decât acum? Această tendință există, dar realizarea de prognoze pe termen lung este problematică. Experții consideră că până în 2021 prețurile vor atinge următoarele niveluri:- Locuințe secundare – 100-140 mii de ruble pe mp;
- Clădiri noi clasa economică – 100 mii;
- Segmentul locuințe confort – 120-140 mii;
- Clasa business – mai puțin de 200 de mii.
Analiza pieței imobiliare comerciale din Moscova la sfârșitul primei jumătăți a anului 2017
Această analiză de piață a fost întocmită pe baza informațiilor publicate în domeniul public pe site-urile: https://www.cian.ru/, http://realty.dmir.ru/, https://rosreestr.ru/ etc.
Potrivit Rosreestr (https://rosreestr.ru/), în prima jumătate a anului 2017, la Moscova au fost înregistrate aproximativ 600 de contracte de cumpărare și vânzare pentru imobile comerciale. Cea mai scumpă tranzacție a fost înregistrată în martie 2017: spații nerezidențiale cu o suprafață totală de 13.404,6 m² au fost vândute în districtul Danilovsky din districtul administrativ de sud al Moscovei, valoarea tranzacției a fost de 1.700.000.000 de ruble / 126.822,14 ruble pe metru pătrat. Suma minimă a tranzacției înregistrate a fost înregistrată în februarie 2017 și s-a ridicat la 275.000 de ruble / 8.487,65 ruble pe metru pătrat: o clădire nerezidențială cu o suprafață totală de 32,4 m² a fost vândută în districtul Veshnyaki din Districtul Administrativ de Est din Moscova.
O analiză a pieței imobiliare comerciale din Moscova arată că oferta de proprietăți comerciale în capitală nu lipsește: întreaga gamă de imobile comerciale de diferite clase și scopuri este prezentată pe piață. La sfârșitul primului semestru al anului 2017, peste 50.000 de proprietăți imobiliare de birouri, retail, industriale și de depozite au fost oferite spre vânzare în oraș.
Cele mai multe dintre toate proprietățile de birouri sunt oferite spre vânzare - 72%, pe locul doi se află imobilele de retail - 21%, urmate de imobiliare industriale și de depozit - 7%.
În ceea ce privește numărul de propuneri, în frunte se află Districtul Administrativ Central (CAO), urmat de Districtele Administrative de Sud și de Nord (Sectorul Administrativ de Sud și Districtul Administrativ de Nord), pe locul trei se află Districtele Administrative de Vest, Sud-Vest și Nord-Est. (Districtul administrativ de Vest, Districtul Administrativ de Sud-Vest și Districtul Administrativ de Nord-Est), urmat de Districtul Administrativ de Est și Districtul Administrativ de Sud-Est (VAO și SEAD), Districtul Administrativ de Nord-Vest (SZAO), Districtul Administrativ Novomoskovsk (NAO) , ultimul loc a fost împărțit de districtele administrative Zelenograd și Troitsky (ZelAO și TAO).
Repartizarea ofertei totale pentru vânzarea de bunuri imobiliare comerciale în orașul Moscova pe tip de imobil, la sfârșitul primului semestru al anului 2017, este următoarea:
Figura 1. Distribuția ofertei totale pentru vânzarea de bunuri imobiliare comerciale la Moscova în funcție de tipul de imobil
Cele mai multe dintre toate proprietățile de birouri sunt oferite spre vânzare - 49%, pe locul doi se află imobilele de vânzare cu amănuntul - 48%, urmate de imobiliare industriale și de depozit - 3%.
Repartizarea ofertei totale de închiriere de imobile comerciale în orașul Moscova pe tip de imobil, la sfârșitul primului semestru al anului 2017, este următoarea:
.png)
Figura 2. Distribuția ofertei totale de închiriere de imobile comerciale la Moscova în funcție de tipul de imobil
Marea majoritate a proprietăților comerciale oferite spre închiriere sunt imobiliare de birouri - 77%, urmate de imobile de retail - 15%, urmate de imobile industriale și de depozit - 8%.
În ceea ce privește numărul de propuneri, Districtul Administrativ Central (CAO) este în frunte, Districtul Administrativ de Sud (SAD) este pe locul doi, Districtele Administrative de Nord și Nord-Est (NAD și NEAD) sunt pe locul trei, urmat de districtele administrative de sud-est, vest, est și sud-est.Okrug administrativ de vest (YuVAO, ZAO, VAO și SWAO), district administrativ de nord-vest (NWAO), district administrativ Novomoskovsk (NAO), ultimul loc a fost împărtășită de Zelenograd și Troitsky Administrative Okrug (ZelAO și TAO).
Pentru a îmbunătăți calitatea bazei analitice și calitatea analizei pieței imobiliare comerciale, orașul Moscova a fost împărțit în 24 de zone. Diviziunea s-a bazat pe artere mari de transport ale orașului, cum ar fi: Inelul Grădinii, Al Treilea Inel de Transport, Bulevardul Mira, Kutuzovsky Prospekt, Strada Pavlovskaya, Strada Nikoloyamskaya, Soseaua de centură a Moscovei și Inelul Mic al Moscovei (Ruta A107, „ primul drum de beton”).
Cel mai mare cost mediu de 1 m² de imobil de birouri în limitele „vechii Moscove” a fost înregistrat în Districtul Administrativ Central (în Regatul Unit) - 394.784 de ruble, cel mai mic din Districtul Administrativ Zel - 91.326 de ruble. Cea mai mare rată medie pentru 1 m² de imobil de birouri oferit spre închiriere a fost înregistrată în zona de la bulevardul Mira până la bulevardul Kutuzovsky (de la SK la TTK) și s-a ridicat la 24.191 de ruble pe an, cea mai mică din Districtul Administrativ de Nord-Est (dincolo de șoseaua de centură a Moscovei) - 10.460 de ruble pe an.
Cel mai mare cost mediu de 1 m² de imobile cu amănuntul în limitele „vechii Moscove” a fost înregistrat în Districtul Administrativ Central (în Regatul Unit) - 655.000 de ruble, cel mai mic în Districtul Administrativ de Nord (în afara șoselei de centură a Moscovei) - 91.095 de ruble. Cea mai mare rată medie pentru 1 m² de imobile cu amănuntul oferit spre închiriere a fost înregistrată în zona de la strada Nikoloyamskaya până la bulevardul Mira (de la SK la TTK) și s-a ridicat la 57.239 de ruble pe an, cea mai mică din Districtul Administrativ de Nord-Est (dincolo de șoseaua de centură a Moscovei) - 15.600 de ruble pe an.
Cel mai mare cost mediu de 1 m² de imobil industrial și de depozitare în limitele „vechii Moscove” a fost înregistrat în districtul administrativ de sud-vest (de la a treia centură de transport până la șoseaua de centură a Moscovei) - 145.051 de ruble, cel mai mic din Districtul administrativ de est (dincolo de șoseaua de centură a Moscovei) - 28.036 de ruble. Cea mai mare rată medie pentru 1 m² de imobile industriale și de depozite oferite spre închiriere a fost înregistrată în Districtul Administrativ Central (în Regatul Unit) și s-a ridicat la 14.223 de ruble pe an, cea mai mică în Districtul Administrativ de Nord (în afara șoselei de centură a Moscovei) - 4.140 de ruble pe an.
Costul mediu de 1 m² de imobil comercial în Moscova pentru toate zonele, la sfârșitul primei jumătăți a anului 2017, este prezentat în tabelul de mai jos:
.png)
Tabelul 1. Costul mediu de 1 m² de imobil comercial la Moscova la sfârșitul primei jumătăți a anului 2017
Costurile minime (min) și maxime (max) de 1 m² de imobil comercial în orașul Moscova în toate zonele, la sfârșitul primului semestru al anului 2017, sunt prezentate în tabelul de mai jos:
.png)
Tabelul 2. Minimum (min) și maxim (max) costul de 1 m² de imobil comercial în Moscova la sfârșitul primei jumătăți a anului 2017
* SK - Garden Ring; TTK - Al treilea inel de transport; MKAD - Soseaua de centură a Moscovei; MMK (A107) - Inelul Mic al Moscovei (drum A107).
Costul mediu al imobilului comercial de 1 m² în Moscova pe clasă de proprietate (clasele A și B), la sfârșitul primei jumătăți a anului 2017, este prezentat în tabelul de mai jos:
Tabelul 3. Costul mediu de 1 m² de imobil comercial la Moscova, pe clasă de proprietate, la sfârșitul primei jumătăți a anului 2017
* SK - Garden Ring; TTK - Al treilea inel de transport; MKAD - Soseaua de centură a Moscovei; MMK (A107) - Inelul Mic al Moscovei (drum A107).
Costul minim de 1 m² în limitele „vechii Moscove” în segmentul imobiliar de birouri a fost înregistrat în districtul administrativ de sud-est (de la al treilea inel de transport până la șoseaua de centură a Moscovei) și sa ridicat la 36.344 de ruble, costul maxim a fost înregistrată în Districtul Administrativ Central (în Regatul Unit) și s-a ridicat la 2.105.263 de ruble. Tariful minim pentru 1 m² de imobil de birou oferit spre închiriere a fost stabilit în două zone simultan: în zona de la strada Pavlovskaya la strada Nikoloyamskaya (de la SK la TTK) și în districtul administrativ de sud-est (de la TTK la MKAD) , și se ridica la 1.000 de ruble pe an . Rata maximă de închiriere pentru 1 m² a fost înregistrată în zona de la strada Nikoloyamskaya până la bulevardul Mira (de la SK la TTK) și sa ridicat la 144.000 de ruble pe an.
Costul minim de 1 m² în limitele „vechii Moscove” în segmentul imobiliar de vânzare cu amănuntul a fost înregistrat în districtul administrativ de est (dincolo de șoseaua de centură a Moscovei) și a fost de 33.058 de ruble, costul maxim a fost înregistrat pe secțiunea de la Nikoloyamskaya. Stradă până la bulevardul Mira (de la SK până la al treilea inel de transport) și s-a ridicat la 3.206.349 de ruble. Tariful minim pentru 1 m² de imobile cu amănuntul oferit spre închiriere a fost stabilit în Districtul Administrativ de Sud-Est (în afara șoselei de centură a Moscovei) și s-a ridicat la 1.164 de ruble pe an. Rata maximă de închiriere pentru 1 m² a fost înregistrată în zona de la strada Pavlovskaya până la strada Nikoloyamskaya (de la SK la TTK) și sa ridicat la 405.000 de ruble pe an.
Costul minim de 1 m² în limitele „vechii Moscove” în segmentul imobiliar industrial și de depozitare a fost înregistrat în districtul administrativ de sud-est (de la a treia centură de transport până la șoseaua de centură a Moscovei) și sa ridicat la 8.165 de ruble, costul maxim a fost înregistrat în societatea pe acțiuni închise (de la a treia centură de transport până la șoseaua de centură a Moscovei) și s-a ridicat la 145.985 de ruble. Tarifele minime și maxime pentru 1 m² de imobile industriale și de depozite oferite spre închiriere au fost stabilite în districtul administrativ de sud-est (dincolo de șoseaua de centură a Moscovei) și s-au ridicat la 970, respectiv 42.840 de ruble pe an.
Moscova este un centru cultural major al Europei și al lumii; mai mult de o treime din siturile istorice ale țării sunt concentrate în oraș, dintre care multe sunt incluse în Lista Patrimoniului Mondial UNESCO. Istoria de o mie de ani a Moscovei este păstrată și în arhitectura sa - orașul găzduiește situri de patrimoniu cultural cu statut federal, regional și desemnat protejat, dintre care multe sunt oferite spre vânzare ca imobile comerciale.
Repartizarea ofertei totale pentru vânzarea/închirierea obiectelor de patrimoniu cultural în scop comercial în orașul Moscova după statutul de protecție, la sfârșitul primului semestru al anului 2017, este următoarea:
Figura 3. Distribuția ofertei totale pentru vânzarea/închirierea obiectelor de patrimoniu cultural în scop comercial la Moscova în funcție de statutul de protecție
Cel mai mult, obiectele de patrimoniu cultural identificate sunt oferite spre vânzare - 45%, pe locul al doilea sunt obiectele de patrimoniu cultural regional - 38%, urmate de obiectele de patrimoniu cultural federal - 17%.
Majoritatea proprietăților comerciale oferite spre închiriere sunt situri de patrimoniu cultural regional - 45%, siturile de patrimoniu cultural identificate sunt pe locul doi - 40%, urmate de siturile de patrimoniu cultural federal - 15%.
Majoritatea obiectelor de patrimoniu cultural propuse spre vânzare se află în cadrul celui de-al treilea inel de transport, așadar, pentru a îmbunătăți calitatea bazei analitice și calitatea analizei pieței de obiecte de patrimoniu cultural în scop comercial, orașul Moscova. a fost împărțit în 2 zone: Districtul Administrativ Central (în cadrul SK) și zona dintre SK și al treilea inel de transport. În afara Inelului III de Transport nu au fost găsite propuneri de vânzare a obiectelor de patrimoniu cultural în scop comercial.
Costurile medii, minime (min) și maxime (max) de 1 m² de obiecte de patrimoniu cultural în scopuri comerciale în orașul Moscova, la sfârșitul primului semestru al anului 2017, sunt prezentate în tabelul de mai jos:
Tabelul 4. Costuri medii, minime (min) și maxime (max) pentru 1 m² de obiecte din patrimoniul cultural în scopuri comerciale la Moscova la sfârșitul primei jumătăți a anului 2017
Costul mediu de 1 m² de obiecte de patrimoniu cultural în scop comercial în orașul Moscova în funcție de statutul de protecție, la sfârșitul primului semestru al anului 2017, este prezentat în tabelul de mai jos:
Tabel 5. Costul mediu de 1 m² de obiecte de patrimoniu cultural în scopuri comerciale în orașul Moscova în funcție de statutul de protecție la sfârșitul primei jumătăți a anului 2017
* SK - Garden Ring; TTK - Al treilea inel de transport.
Cel mai mare cost mediu de 1 m² de obiecte de patrimoniu cultural în scopuri comerciale a fost înregistrat în Districtul Administrativ Central (în Regatul Unit) - 458.060 de ruble pentru un obiect de patrimoniu cultural federal, cel mai mic din zona dintre Regatul Unit și al treilea inel de transport - 248.472 de ruble pentru un obiect de patrimoniu cultural regional. Cea mai mare rată medie pentru 1 m² de obiecte de patrimoniu cultural oferite spre închiriere a fost înregistrată în Districtul Administrativ Central (în Regatul Unit) și s-a ridicat la 30.927 de ruble pe an pentru un obiect de patrimoniu cultural federal, cea mai mică din zona dintre Regatul Unit și al treilea inel de transport - 16.200 de ruble pe an pentru un sit de patrimoniu cultural federal.
