Acasă Cazane Ce să cauți atunci când alegi un agent imobiliar. Cum să alegi un agent imobiliar bun? Sfaturi de la profesionisti

Ce să cauți atunci când alegi un agent imobiliar. Cum să alegi un agent imobiliar bun? Sfaturi de la profesionisti

Problema alegerii agentului potrivit într-o criză este extrem de relevantă. Care este imaginea unui agent imobiliar ideal în funcție de clienți, ce calități de caracter are și cum efectuează tranzacțiile? Și ce ar trebui să rețineți când lucrați cu un intermediar când cumpărați sau vindeți un apartament?

Imaginea unui agent imobiliar ideal

Experții din piața imobiliară au elaborat o imagine colectivă a unui agent imobiliar pe baza reprezentărilor clienților și au analizat, de asemenea, principalele tendințe din acest domeniu profesional.

În prezent, 65% dintre agenții imobiliari sunt femei. În consecință, doar 35% sunt bărbați. În același timp, vânzătorii și cumpărătorii de ambele sexe constată că le este mai plăcut și mai confortabil să lucreze cu doamnele. Și există mai multe motive pentru acest fapt. Ele se află în caracteristicile caracterului și comportamentului femeilor și în abordarea lor față de munca imobiliară.

Abilități de comunicare și rezistență la stres

În cea mai mare parte, reprezentanții sexului frumos găsesc cu ușurință un limbaj comun cu oamenii. În același timp, aceștia sunt gata să discute cu calm ore în șir pentru a ajunge la decizia sau la compromisul dorit atunci când cumpără sau vând o locuință. Drept urmare, reusesc sa gaseasca cea mai buna varianta pentru client, tinand cont de nevoile acestuia.

Tact și înțelegere

Femeile agenții imobiliari tind nu numai să asculte, ci și să-l înțeleagă pe consumator. Mai ales dacă este și o doamnă. După cum știți, femeile vorbesc aceeași limbă. În acest caz, agentul și clientul pot rezolva cu ușurință problemele privind obiectele de uz casnic și confortul din apartament, chiar dacă tranzacția este efectuată de o familie. Ca rezultat, procesul de căutare a obiectului necesar este accelerat și simplificat semnificativ. În plus, femeile agenții imobiliari înțeleg clar de ce tip de locuință are nevoie o familie, ținând cont de toate detaliile. În același timp, agenții imobiliari de sex feminin joacă perfect rolul unui psiholog. În caz de separare din cauza divorțului, aceștia sunt gata să acorde, pe lângă asistență profesională și morală.

Acuratețe și scrupulozitate

Reprezentanții sexului frumos sunt mai scrupuloși în pregătirea tranzacțiilor de cumpărare și vânzare imobiliare. Sunt îngrijiți și meticuloși, ceea ce, potrivit experților, este extrem de important în profesia imobiliară. Pentru că piața este în continuă schimbare. De asemenea, fluxul de tranzacții este mare și este necesar să fiți atenți la fiecare detaliu. Ce fac femeile atât de bine. Femeile agenti imobiliari iau intotdeauna in calcul toate punctele care intereseaza clientul. Fie că este dimensiunea bucătăriei, locația școlii sau a grădiniței în raport cu casa.

Responsabilitatea si finalizarea tranzactiilor

Chiar și clienții bărbați recunosc că femeile agenții imobiliari duc la finalizare cele mai complexe tranzacții fără a se opri la jumătate. Ei confirmă responsabilitatea agenților fetelor și determinarea în același timp cu emoționalitatea lor inerentă.

Dedicare

Femeile agenți imobiliari lucrează cu mare rezistență. Adesea sunt de acord cu un program lung de lucru. Ceea ce le oferă, de asemenea, posibilitatea de a combina ceea ce iubesc cu responsabilitățile familiale, reușind totuși să câștige bani.

În general, experții sunt de acord că sexul frumos joacă un rol semnificativ pe piața imobiliară. Un portret generalizat al unui agent imobiliar arată așa. Aceasta este o femeie de 30-50 de ani cu studii superioare și cinci ani de experiență în muncă. Este mobilă, dar nu mofturoasă. Aderă la un stil de afaceri în îmbrăcăminte. Se distinge prin echilibru, atenție și alfabetizare. Clienții bărbați acordă o atenție deosebită aspectului unei femei imobiliare, cunoștințelor de psihologie și legislație.

Cu toate acestea, experții au explicat că clienții aleg în mare parte un agent imobiliar nu în funcție de gen, ci de calitățile de afaceri și de nivelul de profesionalism. Ei caută sprijin, încredere în agent și au ca scop minimizarea propriilor eforturi în timpul pregătirii și executării tranzacției.

Cum să alegi agentul imobiliar potrivit

Cum poate un vânzător sau cumpărător să evite să greșească atunci când alege un agent și să se protejeze atunci când face tranzacții printr-un intermediar.

Suma minimă de depozit și avans

Unul dintre cele mai populare tipuri de fraudă este manipularea avansurilor și a depozitelor. Adesea, după ce au primit fonduri impresionante de la un client ca prima sau a doua, companiile de zbor de noapte dispar într-o direcție necunoscută. Prin urmare, cetățenii ar trebui să se ferească de cerința pentru un depozit mare, de exemplu, 30%. Iar dacă contractul este întocmit cu erori, mai ales la nume de familie, iar vânzarea se face prin procură, atunci, potrivit experților, aceasta este o garanție de fraudă aproape 100%. Prin lege, agențiile imobiliare nu au dreptul să insiste asupra plății 100% înainte de semnarea contractului de cumpărare și vânzare. Mărimea avansului ar trebui să fie minimă - aproximativ 50 de mii de ruble, dar nu mai mult de 100 de mii. Suma totală este transferată numai după tranzacție. În plus, printr-o cutie de valori sau o scrisoare de credit care garantează siguranța plăților - un cont special, datorită căruia vânzătorul va primi fondurile cumpărătorului numai atunci când își înregistrează proprietatea.

Calcule numai după ce te-ai familiarizat cu apartamentul și documentele

Este mai bine să faceți orice calcule numai după ce ați ales, vizitați apartamentul, vorbiți cu proprietarul și studiați toate documentele. Ar trebui să evitați orice convingere sau promisiuni. De asemenea, trebuie să vă familiarizați cu cartea de reclamații și sugestii din biroul agenției. Pe care, prin lege, fiecare companie trebuie să o aibă. Dacă nu există, atunci, cel mai probabil, clientul se confruntă cu o companie fișă.

Redactarea și citirea cu atenție a contractelor cu agenții

Adesea, cetățenii nu acordă prea multă importanță contractelor cu agenții imobiliari atunci când cumpără și vând bunuri imobiliare. Cu toate acestea, există mai multe tipuri de ele și fiecare are propriile caracteristici cărora trebuie să li se acorde atenție. Astfel, cel mai frecvent este contractul de prestare de servicii. Legislația Federației Ruse nu stabilește condiții obligatorii care să fie indicate în ea. Dar, potrivit experților, documentul trebuie să precizeze în primul rând lista serviciilor și responsabilităților ambelor părți, durata contractului și costul lucrării cu un program de plată.

Întrebarea este întotdeauna relevantă pentru cei care intenționează să se angajeze în schimbul, cumpărarea, vânzarea de proprietăți imobiliare, dar nu găsesc puterea de a se ocupa în mod independent de birocrația birocratică și alte probleme asociate cu această problemă.

Așadar, ați decis să vă încredințați problemele de locuință unui specialist. Dar cum să-l găsesc? Astăzi, la Moscova există mai mult de o mie de agenții imobiliare, ca să nu mai vorbim de un număr mare de brokeri privați. Când deschideți orice ziar imobiliar, veți vedea multe reclame pentru servicii imobiliare. Cum să nu te pierzi în acest flux de informații?

Cel mai neînțelept lucru într-o astfel de situație ar fi să te bazezi pe șansă și să mergi la cel al cărui anunț pur și simplu ți-a plăcut mai mult datorită textului sau soluției de design. La urma urmei, greșelile în tranzacțiile imobiliare sunt adesea ireparabile. Prin urmare, este mai bine să aveți puțină răbdare și să vă angajați într-o căutare sistematică.

.Recomandări.
Potrivit anchetelor statistice, primul lucru pe care oamenii îl fac atunci când se gândesc la rezolvarea problemelor cu locuința este să apeleze la prieteni și cunoștințe. Majoritatea oamenilor își caută agentul imobiliar prin recomandări de la prieteni și cunoscuți. Și de fapt, de ce să nu profitați de experiența deja „acumulată” a altora. Cum sună sloganul unei mari companii imobiliare? „Suntem recomandați prietenilor”? Deci, orice agent imobiliar bun poate aplica această frază: aproximativ 60% dintre clienții unui broker sau birou de brokeraj caută ajutor la recomandarea prietenilor sau cunoscuților. Și dacă prietenii tăi au „renunțat” recent cu succes la schimbul/cumpărarea/vânzarea de locuințe printr-un intermediar, consideră-te foarte norocos: sună-i și „obține” numărul de telefon al specialistului.
Dacă nu ți se recomandă nimeni, nu dispera. Priviți cu atenție reclamele din ziare. (de preferință un fișier al unei publicații specifice, de exemplu, ziarul „De la mână la mână”). În ciuda atitudinii negative față de publicitate în societate, aceasta este în primul rând informație. Trebuie doar să-l poți analiza corect. Textul în sine din reclame este destul de monoton - o listă de servicii, uneori un slogan. Dar iată ce trebuie să aruncați o privire mai atentă.

Numărul de licență.
Cel mai adesea, o companie își indică numărul de licență în reclame. Este bine dacă această cifră este în primele două sute. Aceasta înseamnă că brokerii tăi lucrează de mult timp - cel puțin cinci ani. Și în tot acest timp funcționează impecabil. La urma urmei, licența este „reînnoită” în fiecare an. Și dacă istoricul agenției este afectat de vreun incident ilegal, pur și simplu nu va fi reînnoit. Chiar dacă agenția reușește să „tacă” povestea neplăcută, primește o altă licență. Dar ea nu va mai fi „una dintre primele”.

Cantitatea de publicitate este și informație.
De la o emisiune la alta, compania face publicitate de aceeași dimensiune de câțiva ani? Aceasta înseamnă că poziția sa este destul de stabilă. A început vreo companie cu „module” de dimensiuni mari (anunțuri în cutii) și apoi le-a redus? Este posibil ca compania să treacă prin momente grele în acest moment. Pentru o companie prosperă și care se respectă, costurile de publicitate nu pot decât să crească.

Locație.
Uită-te unde se află biroul companiei - până la urmă trebuie să mergi acolo. Apropo, locația agenției este foarte importantă din alt punct de vedere: în cele mai multe cazuri, compania lucrează activ în zonele din apropiere. Acest lucru, desigur, nu se aplică agențiilor mari ale căror sucursale sunt peste tot. Dar, de cele mai multe ori, agenții imobiliari cunosc bine situația pieței din zona „lor”.
Acest lucru este util mai ales dacă vindeți un apartament sau plănuiți să cumpărați unul într-o zonă foarte specifică. În general, recent, din multe direcții de schimb municipale și pur și simplu din inițiativa persoanelor individuale s-au format agenții imobiliare, specializate în tranzacții imobiliare într-o anumită zonă. Această „specializare îngustă” îi ajută să supraviețuiască alături de monștrii lumii imobiliare, al căror personal include mai mult de o mie de oameni. De regulă, acești oameni sunt foarte bine informați despre situația prețurilor pe teritoriul „lor”. Deci vor depune într-adevăr toate eforturile pentru a vă vinde apartamentul la un preț mai mare și pentru a-l cumpăra la un preț mai mic.

Consultație gratuită.
Dacă acest tip de serviciu este indicat în anunț, asigurați-vă că îl utilizați. La urma urmei, aceasta este o oportunitate grozavă de a face cunoștință cu atmosfera agenției, cu oamenii care lucrează acolo. Comentarii ale șefului departamentului agenției imobiliare „Orașul Alb”:
- Când suni pentru prima dată la agenția pe care ai ales-o, este indicat ca un broker să vorbească cu tine, nu un dispecer. În opinia mea, aceasta este cea mai convingătoare dovadă a atitudinii serioase a unei firme față de clientul său - să nu încredințeze prima conversație unei persoane care este analfabetă din punct de vedere profesional.

Spune-mi cât vei lua și îți voi spune cine ești.
Este o idee bună să întrebați la telefon despre comisioanele agenției. Acest lucru vă va ajuta să înțelegeți cât de sinceri sunt oamenii de la celălalt capăt al firului. Deoarece serviciile de agenți imobiliari costă aproximativ același 5% din tranzacție (suma „taxelor” de agenți imobiliari în sume va fi dată la sfârșitul articolului). Dacă îți spun o sumă mai mică, de exemplu, 2%, asta nu înseamnă deloc că „dobânda” rămasă nu va ajunge în buzunarele companiei. Doar că nu vei ști despre asta.
Adesea, mai ales în tranzacțiile care vizează segmente social vulnerabile ale populației, precum schimburile dintr-o zonă mai mare în una mai mică, mutarea într-o zonă mai puțin prestigioasă sau în regiunea Moscovei, agenții imobiliari spun: „Nu vă vom lua nimic. .” Dar, bineînțeles, ești conștient că aceste cuvinte nu pot fi luate la propriu: până la urmă, nu te adresezi unei organizații caritabile, ci unei instituții comerciale. Prin urmare, nimeni nu va lucra pentru tine gratuit. Agenția protejează interesele părții care plătește pentru serviciile sale. Și, în același timp, agenții imobiliari nu mint în acest caz. Nu veți plăti bani în numerar; aceștia vor fi deduși automat de la dvs. la finalizarea tranzacției. Și deoarece toate aceste tranzacții imobiliare sunt concepute pentru ca persoana să primească o plată suplimentară pentru suprafața de locuit în exces sau o schimbare a suprafeței, atunci, prin urmare, plata dvs. suplimentară va fi egală cu suma reală „minus” procentul agenției.
Și totuși este mai bine să nu dai dovadă de independență - în operațiuni de acest fel este mai bine dacă ai în spate o organizație de renume. La urma urmei, expresia „social vulnerabile” segmente ale populației înseamnă adesea „fără apărare”. Și angajându-vă în „activități amatoare” sau apelând la brokerii de culoare „amabili” pentru ajutor, puteți rămâne fără spațiu de locuit și fără plată suplimentară.

Profesionişti cu majuscule.
Vorbim despre agenți cu un card de licență de broker personal, care este eliberat de guvernul de la Moscova după o certificare corespunzătoare. Irina Perkovskaya spune:
- Mulți specialiști care lucrează pe piața imobiliară visează să obțină un Personal Broker License Card. O agenție bună doar își încurajează angajații să facă acest lucru. Dintre cei 100-150 de angajați ai agenției (numărul tipic pentru firmele mijlocii, libere de neajunsurile atât ale „giganților” cât și ale „piticilor” din lumea imobiliară), aproximativ 30% trebuie să aibă un carnet de licență personal.

MAGR, RGR și altele.
- De ce să-l alegi pe el, un agent imobiliar? Am sunat la MAGR - este o organizație de renume. Vor recomanda pe cineva.
Într-adevăr, l-ar recomanda. Unul dintre membrii săi (în total sunt aproximativ 60 de agenții în MAGR). În general, scopul acestei organizații a fost nobil - atunci când legislația noastră era imperfectă, a acționat ca un „arbitru” între agenții și trebuie să-i dăm cuvenția - a judecat în mod corect. Totuși, de ce la timpul trecut? Și acum judecă. Adevărat, astăzi baza noastră legislativă este destul de decentă, dar întârzierile judiciare îi sperie nu numai pe cetățenii obișnuiți, ci și pe persoanele juridice, așa că membrii MAGR preferă să rezolve toate relațiile între ei în „instanța” MAGR.
Dar acesta este ideea: „unul dintre alții”. Dacă agenția dvs. este membră a MAGR, dar infractorii săi nu sunt, atunci toate neînțelegerile vor trebui rezolvate în mod obișnuit. Așadar, apartenența la MAGR indică, desigur, buna reputație a agenției dumneavoastră, dar absența acesteia nu trebuie considerată în niciun caz drept dovadă a insolvenței profesionale a brokerilor. Mai mult, nu toți brokerii sunt dispuși să plătească taxe foarte importante doar pentru a fi pe listele numeroaselor bresle și asociații. Îmi amintesc că am auzit următoarele cuvinte de la un șef al unei mici agenții imobiliare:
- Da, aceste asociații? Ce fac ei? Practic, se percep taxe de membru. Uneori vreau să organizez un fel de breaslă sau asociație. O modalitate bună de a face bani din prestigiu.

Care agenție este mai bună: mare sau mică?
Mulți oameni își pun această întrebare.
Agențiile mari sunt mai de încredere în sensul că printre ele aproape sigur nu vor fi companii frauduloase a căror schemă de acțiune favorită este să colecteze bani și să dispară. Giganții pur și simplu nu sunt capabili să-și reducă activitățile chiar și în una sau două săptămâni, darămite două sau trei zile.
Ce e în neregulă cu giganții? Da, cu toiagul lui umflat. O persoană vă va vorbi la telefon. O alta este sa verifici actele pentru apartament. Al treilea este să selectezi o opțiune pentru tine, al patrulea este să o arăți, al cincilea este să depui bani în bancă? Și așa mai departe. Comentarii de la Irina Perkovskaya:
- Cu un astfel de proces de lucru, se pierde individualitatea tranzacției. Între timp, în fiecare caz specific, este necesar să se ia în considerare o mulțime de factori diferiți: starea apartamentului, numărul de apartamente înregistrate, vederea de la fereastră, avantajele și dezavantajele secrete și evidente ale spațiului de locuit, și, în sfârșit, factorul uman. Și dacă activitățile agenției sunt puse în funcțiune, angajații acesteia pur și simplu pierd din vedere multe detalii.
În ceea ce privește agențiile mici, acestea sunt de obicei sărace. Și, prin urmare, nu își pot permite avocați buni și nu pot oferi agenților educație profesională.

Brokeri unici.
Cel mai probabil este neînțelept să îi contactați fără recomandări de la prieteni sau cunoscuți. Desigur, printre astfel de oameni sunt mult mai mulți profesioniști decât escroci, dar riscul este prea mare. La urma urmei, chiar dacă o persoană de la o agenție imobiliară care lucrează cu tine se află într-o situație dificilă, are în spate profesionalismul multor alți angajați. „Înotul” individual exclude posibilitatea unei astfel de „plase de siguranță”.
Angajații unor agenții imobiliare oferă uneori această mișcare: unele tranzacții sunt efectuate conform schemei obișnuite, unele - în mod independent, adică fără a încheia un acord, solicitând plata numai pentru serviciile lor (fără deduceri către agenție), care, desigur, costă clientul cu un ordin de mărime mai ieftin decât „ofertele de marcă” obișnuite. Imaginați-vă că ați economisit până la 10 mii pentru a schimba dintr-o zonă mai mică într-una mai mare. Agenția, să spunem, vă va percepe două mii pentru astfel de servicii, iar un angajat obișnuit, dacă lucrați direct cu el, va percepe 200-400 de dolari, în funcție de complexitatea schimbului. Nu este greu de calculat că în primul caz mai aveți 8 mii de dolari pentru filmări suplimentare, iar în al doilea - 9800-9800 USD. Cu un preț mediu pe metru de 650 USD, asta înseamnă cel puțin 2,5 mp. spațiu de locuit suplimentar, o sută, având în vedere suprafața noastră pătrată, nu este atât de puțin. Și întrucât cu acest tip de muncă brokerul folosește canalele și conexiunile dezvoltate de agenție, riscul în astfel de cazuri este minimizat.
Dar acest tip de cooperare este oferit doar acelor persoane care provin de la foști clienți - la urma urmei, dacă agenția află despre astfel de tranzacții „la stânga”, brokerul își va pierde locul de muncă. Deci, dacă sunteți o persoană de pe stradă, există vreun rău în a putea profita de acest „know-how” al agenților noștri imobiliari obișnuiți?

Acord.
Dacă ai ales deja o agenție și ai ajuns la birou, fii atent la modelul de contract. Irina Perkovskaya spune:
- Dacă agenția v-a dat un contract standard pe o singură foaie, este mai bine să-l lăsați. De fapt, contractul trebuie să țină cont de multe nuanțe; de multe ori avocații firmei trebuie să-l completeze și să-l refac în conformitate cu fiecare situație. Apropo, o firmă trebuie să aibă cel puțin doi avocați.

Comisioane medii astăzi sunt aproximativ după cum urmează:
Vânzare - 1000-1500 USD,
Schimb - 2000-2500 USD,
Design de opțiuni gata făcute - 500 USD.
Unii oameni, desigur, iau mai mult, alții iau mai puțin. Dar sfatul meu este să nu te zgâriești la calitate.

RussianRealty, Maria Galitskaya

În domeniul vânzărilor de locuințe, serviciile imobiliare sunt oferite de un număr mare de companii și este dificil să decideți care dintre ele agentie imobiliara Este foarte greu să-ți dai preferința.

Cumpărător ar trebui să acorde atenție istoria companiei, experiența și profesionalismul angajaților săi pot juca un rol semnificativ; nu trebuie să fie extrem de mare și, dimpotrivă, prea scăzută.

Agenții imobiliari o fac ușor proces, dar există întotdeauna riscul de fraudă din partea unor astfel de organizații. Pentru a vă proteja, ar trebui să acordați o atenție deosebită companiei, să înțelegeți clar cercul reprezentantului, sfera drepturilor și responsabilităților dumneavoastră personale.

Alegerea unei agenții imobiliare

Piața serviciilor imobiliare este plină cu un număr mare de oferte; pentru a alege o agenție de încredere și de înaltă calitate, care poate organiza o tranzacție de succes, cumpărătorul trebuie să determine puncte prioritare care necesită o atenție specială sunt de obicei:

Perioada de funcționare a agenției. Experiență vastă caracterizează organizația ca un reprezentant experimentat și de succes al serviciilor din domeniul vânzărilor de locuințe.
Numărul de angajați ai companiei. Mare stat vorbește despre dezvoltarea și stabilitatea agenției.
Preturi pentru servicii. De obicei costul serviciilor agentiile imobiliare sunt aproximativ aceleasi. Cu toate acestea, dacă prețul este clar prea mic, atunci acest lucru ar trebui să alerteze clientul.
Site-ul oficial al organizației. O companie care îi pasă de imaginea sa desfășoară o muncă atentă pe site; ar trebui să fie bogată în informații despre contacte, angajați, documente organizaționale, obiecte și oferte ale agenților imobiliari.
Biroul agenției. Amplasarea, designul interior și indicatoarele publicitare ale spațiilor joacă un rol important, deoarece există cazuri frecvente de creare a companiilor fly-by-night.
Activități sociale, adică apartenența la diferite asociații, de exemplu, Breasla Agenților Imobiliari din Rusia (RGR). Disponibilitate certificat Acest tip de asociere permite clienților să verifice pregătirea profesională înaltă a lucrătorilor care, pentru a primi un document, trebuie să urmeze formare și să promoveze un examen.
Disponibilitatea diverselor premii, certificate(diplomă pentru dezvoltarea activă a pieței ipotecare, scrisoare de recunoștință pentru susținerea juridică a activităților publice ale RGR).
Recenzii despre organizație agenți imobiliari . Va fi util pentru cumpărător să afle părerile altor persoane despre companie și să viziteze diverse portaluri și forumuri de internet.

Dacă agenția are experienta relativ scurta munca pe piața imobiliară nu este întotdeauna un indicator al neîncrederii unei companii; este important să acordați atenție reputației și profesionalismului angajaților companiei.

Cum să verifici curățenia unei agenții imobiliare?

Înainte de a contacta această sau acea agenție, ar trebui să vă asigurați că alegerea dvs. este corectă; pentru aceasta, cumpărătorul necesar:

Verificați documentele companiei. Trebuie să vă asigurați dacă organizația deține certificatele, atestările necesare și să solicitați un extras din Registrul Unificat de Stat al Entităților Juridice (USRLE).
Contactați autoritatea fiscală, instanța de arbitraj, pentru a stabili dacă compania a încălcat legea sau nu este falimentară.
În calitate de agent imobiliar, trebuie să verificați contractul de muncă cu agenția pe care o reprezintă.
O atenție deosebită trebuie acordată contractului pe care cumpărătorul îl încheie cu compania. Încheierea unui document scris care îndeplinește toate cerințele legale garanții puritatea juridică a tranzacției.
Este important să se clarifice dacă agenția verifică istoricul apartamentelor propuse, puterile proprietarilor și autenticitatea informațiilor. De obicei, în personal există un avocat care efectuează astfel de acțiuni.

Cetăţeanul B, pentru a-şi cumpăra un apartament, a apelat la o agenţie imobiliară care s-a deschis recent lângă casa ei. Agentul imobiliar, fără a încheia un contract, a oferit imediat o opțiune de locuință. Clientei i-a placut apartamentul, a facut plata si a completat actele necesare.

Cetăţeanul B s-a mutat la o nouă adresă, dar două săptămâni mai târziu Cetăţeanul R a venit în apartamentul ei, susţinând că el este adevăratul proprietar al localului. După ce au mers în instanță, s-a dovedit că agenția a acționat conform unei scheme penale, cu ajutorul unor documente falsificate, formulare false, sigilii și un notar fals, au încheiat un acord de vânzare și cumpărare a unui apartament de la care au închiriat. Cetățeanul R. Instanța a stabilit că cetățeanul B nu are drepturi legale la locuință, iar pentru a-și proteja interesele trebuie să se adreseze justiției.

Puteți verifica o agenție imobiliară independent sau prin contactarea notarilor, avocaților, care desigur va necesita costuri suplimentare în numerar, dar cel mai probabil va garanta fiabilitatea alegerii cumpărătorului.

De ce ai nevoie de un agent imobiliar atunci când cumperi un apartament?

La achiziționarea de bunuri imobiliare, mulți cumpărători refuză și apelează la serviciile agenților imobiliari. Acest lucru se poate explica prin faptul că agențiile specializate sunt profesioniști în domeniul lor și ar trebui să faciliteze cumpărătorului să achiziționeze un apartament făcând următoarele: sarcini:

Consultanta in problemele juridice si tehnice care apar clientului.
Organizarea procesului de căutare, negocieri, găsirea de opțiuni care să corespundă dorințelor cumpărătorului.
Luarea în considerare a eventualelor neajunsuri ale zonei, verificarea stării intrării, apartamentului.
Clarificarea întrebării despre cei care locuiesc în casă.
Negocierea conditiilorși verificarea purității juridice a tranzacției (autenticitatea documentelor, legalitatea competențelor proprietarilor de locuințe și ale reprezentanților acestora).
Monitorizarea preturile de pe piata imobiliara, selectia celor mai avantajoase oferte.
Cooperare cu bănci, asistență în obținerea de credite ipotecare, împrumuturi pentru achiziționarea de bunuri imobiliare.
Legal suport pentru tranzacții, încheierea unui contract de cumpărare și vânzare, înregistrarea dreptului de proprietate asupra locuințelor, asistență la înregistrarea de stat.
Rezolvarea eventualelor dispute.

În ciuda posibilelor cazuri de activitate frauduloasă, contactarea agenților imobiliari poate accelera semnificativ procesul de găsire a unui apartament.

Un specialist competent si calificat protejeaza interesele clientului, tinand cont de dorintele si nevoile acestuia.

Servicii de agent imobiliar la cumpararea unui apartament

Atunci când apelează la serviciile agențiilor imobiliare, cumpărătorul are dreptul de a conta pe eficiența și siguranța muncii lor. La achiziționarea unui apartament, un agent imobiliar efectuează următoarele: Caracteristici:

află situația de pe piața imobiliară pentru a înțelege pentru ce apartament poate aplica clientul, în funcție de preferințele și capacitățile sale financiare;
dacă există o lipsă de fonduri, caută opțiuni de creditare adecvate;
stabilit cu un timp convenabil pentru a vizualiza proprietatea;
negociaza cu vanzatorul asupra altor conditii de vanzare a apartamentului;
verifică informațiile furnizate de proprietar, analizează posibilele riscuri;
efectuează întocmirea documentelor necesare tranzacției, întocmește;
efectuează decontări reciproce între părți (plăți în numerar, utilizarea unui seif);
monitorizează respectarea drepturilor clientului atunci când efectuează o tranzacție cu un notar;
verifică toți rezidenții apartamentului achiziționat;
întocmește, transmite și primește setul de documente necesar pentru înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate.

Este important să clarificăm dacă agenția imobiliară este participantă programe de asigurare de răspundere profesională astfel încât să fie compensate pierderile pe care le poate suferi cumpărătorul din greșeala agentului imobiliar.

Contract cu o agentie imobiliara pentru prestarea de servicii

În Rusia nu există un singur acord standard încheiat cu agențiile imobiliare, prin urmare, fiecare companie, la propria discreție, determină conținutul și termenii unui astfel de acord. Cumpărătorii ar trebui să acorde o atenție deosebită următoarelor nuanțe: trebuie specificate in contract:

O listă de servicii pe care agenția trebuie să le ofere clientului, în ce volum (publicitate, juridice, servicii de consultanță).
Raport drepturile si obligatiile partilor Conform contractului, cerințele impuse clientului trebuie să fie fezabile și rezonabile.
Răsplată pentru servicii.
Termenul contractului este de obicei de cel puțin un an.
Prevederea ca clientul poate solicita oricand un raport asupra muncii efectuate de agentul imobiliar, termenul limita de depunere a raportului.
Punctul o rezilierea contractului. Cumpărătorul are dreptul de a refuza în orice moment serviciile antreprenorului, achitând cheltuielile efective suportate.
Ar trebui să citiți cu atenție inscripțiile scrise cu litere mici; de obicei, acesta este modul în care acestea indică informații cu privire la responsabilitatea agenției în sine.

În unele cazuri, companiile poate include astfel de clauze în contract(ceea ce nu este legal):

Agenția are dreptul de a avea diferența dintre prețul de vânzare al proprietății și costul care va fi specificat în contract. Acesta este așa-numitul comision ascuns, adică fonduri pe care agenții imobiliari doresc să le primească în plus față de suma deja plătită de client.
Dispoziție care interzice cumpărătorului să comunice cu vânzătorul și reprezentanții acestuia. Acest lucru sugerează că compania încearcă, de asemenea, să obțină îmbogățiri neoficiale suplimentare.
Clientul nu are dreptul de a contacta alți intermediari; pentru încălcarea acestei condiții pot fi aplicate penalități mari.

Dacă cumpărătorul dorește adăugați sau excludeți orice prevedere a contractului, el are tot dreptul să facă acest lucru.

Modificările trebuie făcute imediat documentului sau înregistrate în scris, după cum acord suplimentar sau protocolul dezacordurilor.

Ce să cauți atunci când alegi un apartament?

Agențiile ar trebui să se bazeze pe capacitățile și preferințele clientului lor. Mânca momente de bază, căruia agentul imobiliar îi acordă o atenție deosebită:

Valoarea imobiliara.
Disponibilitatea legăturilor de transport, apropierea de o stație.
Amenajarea zonei curtii, prezenta locului de joaca pentru copii.
Starea tehnica a casei, intrarea, buna functionare a toboganului de gunoi, lift.
Aspectul locuinței, vedere de la fereastră.
Mobilierul interior al apartamentului, defecte exterioare, calitatea instalațiilor sanitare, funcționalitatea alimentării cu apă, sistem de încălzire, rețele electrice.
Infrastructura zonei (gradinite, scoli, spitale, farmacii, magazine etc.).
Etajul pe care se afla apartamentul.
Locuitorii casei, statutul lor social.
Anul constructiei, tipul proprietatii (caramida, panou, monolit).
Starea ecologică a zonei, apropierea de fabrici, aeroporturi, gropi de gunoi.

Acceptabilitatea costului obiectului selectat poate fi evaluată chiar de agentul imobiliar.

Pentru o definiție mai precisă, ar trebui să consultați evaluatori profesionisti pentru a fi siguri că proprietatea nu este prea scumpă.

Cum funcționează cumpărarea unui apartament printr-o agenție?

După ce cumpărătorul s-a hotărât asupra alegerii bunurilor imobiliare, așteaptă un proces la fel de important și complex - inregistrarea cumpararii apartamentului. Agentul trebuie să însoțească clientul în fiecare etapă, să ofere asistență și asistență.

Agentie imobiliara verifică curățenia legală a locuințelor: stabileste legalitatea drepturilor proprietarilor, faptul descarcarii locatarilor, capacitatea juridica deplina a vanzatorului. Solicită un extras din Registrul de stat unificat și din registrul casei, contactează autoritățile psihice și de control al drogurilor și verifică documentele care confirmă proprietatea.
Ar trebui să existe apartamente liber de drepturile terților, să nu fie, de exemplu, pe cauțiune sau în arest.
Ulterior, este compilat Contract de vânzare, intermediarul trebuie să monitorizeze alfabetizarea și corectitudinea executării acestuia, astfel încât conținutul documentului să nu încalce drepturile și interesele legitime ale cumpărătorului.
După care, ar trebui să faci decontari tranzactii, sub formă de numerar sau fără numerar. La plata în numerar, cumpărătorului i se dă chitanta. Cea mai fiabilă metodă fără numerar este utilizarea unui seif.
Pana la urma necesar înregistrare de stat proprietate.

Dacă cumpărătorul își dă preferința, atunci agentul imobiliar ar trebui să abordeze proprietatea cu deosebită atenție, să-și afle istoricul de lucru, livrarea la timp a obiectelor, să viziteze site-ul oficial, să revizuiască documentele constitutive, declarația de proiect.

Pentru a finaliza achiziția unui apartament, agentul imobiliar trebuie să primească de la client procura legalizată.

Prin aceasta, agentul are dreptul de a reprezenta interese si de a efectua in numele clientului toate actiunile necesare pentru intocmirea, ridicarea, livrarea si verificarea documentatiei.

Cum să cumpărați un apartament pe piața secundară printr-un agent imobiliar?

Achiziționarea unui apartament pe piața secundară poate fi însoțită de o serie de caracteristici, căruia atât cumpărătorul, cât și agentul imobiliar ar trebui să îi acorde o atenție deosebită:

Starea casei si a zonei curtii. Important: fațada clădirii, zona terenurilor pentru copii și sport, zona de acces, starea liftului.
În apartament, trebuie să verificați funcționarea utilităților, instalațiilor sanitare și a hotei de evacuare. Evaluați nivelul de iluminare și absența defectelor externe.
Merită să comparați apartamentul cu planul ITO pentru a vă asigura că nu există ilegale.
Agenția imobiliară trebuie să identifice posibile probleme juridice problematice (documente false, lipsa permisiunii de a vinde de la soț, chiriași minori - înregistrarea acestora este extrem de dificilă).

Merită să luați în considerare faptul că chiar și cel mai mare și mai competent acord cu o agenție imobiliară nu oferă o garanție de 100% a fiabilității tranzacției, agenții imobiliari nu poate verifica toate riscurile potențiale posibile, iar fraudatorii nu sunt neobișnuiți pe piața secundară a locuințelor, așa că alegerea locuințelor de acest tip trebuie abordată cu grijă deosebită.

Atunci când cumpără un apartament pe piața secundară, intermediarul poate și ar trebui să încerce pentru a reduce prețul, adică chilipir.

Chiar daca cumparatorul dispune de suma necesara, agentia trebuie sa ofere clientului sau cele mai favorabile conditii pentru achizitionarea unei locuinte.

Costul serviciilor de agent imobiliar la cumpărarea unui apartament

Fiecare agentie imobiliara își evaluează serviciile în mod diferit De exemplu, firmele mici încearcă să se adapteze la nivelul mediu de preț stabilit pe piață și chiar să reducă costurile pentru a atrage clienți. Organizațiile mari au posibilitatea de a-și dicta condițiile pe baza experienței, reputației și faimei.

Servicii de agent imobiliar plătit de angajator. Diferiți factori pot influența formarea costului serviciilor: complexitatea juridică a tranzacției, durata contractului, costul proprietății.

Puteți selecta două căi principale determinarea pretului:

Costul serviciilor este într-o sumă fixă, aproximativ de la 30.000 la 100.000 de mii de ruble, în funcție de regiune.
Costul, determinat ca procent din prețul casei, variază de obicei între 2% și 5%.

Apartamentul este vândut cu 2.300.000 de milioane de ruble, cu o remunerație stabilită a companiei de 4%, costul serviciilor agențiilor imobiliare va fi de 92.000 de mii de ruble.

Ordin stabilirea prețurilor de către agențiile imobiliare este arbitrară, deși, de regulă, sfera serviciilor oferite, lista documentelor care trebuie colectate la achiziționarea apartamentelor este exact aceeași.

Cum să reziliezi un contract cu o agenție imobiliară?

Pentru un contract cu agenți imobiliari, indiferent de specificul și sfera serviciilor oferite se aplică garanții Legea federală din 02/07/1992 nr.2300-1 „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor”.

În sensul art. 32 Legea federală din 02/07/1992 nr. 2300-1, clientul are posibilitatea refuza contractul Oricând. Singurul consecinţă un astfel de refuz este de fapt o plată cheltuielile efectuate de agentie, a cărui prezență trebuie documentată.

Motive de reziliere poate fi:

Nefurnizarea serviciilor în intervalul de timp specificat.
Cumpărați o casă pe cont propriu.
O schimbare a circumstanțelor de viață ale clientului, din cauza căreia s-a răzgândit cu privire la achiziționarea proprietății etc.

Pentru a rezilia contractul, trimiteți la agenția imobiliară notita scrisaîn două exemplare, pe unul dintre care partea care primește îl pune marca de acceptare.

Notificarea poate fi trimisă prin poștă sau prin poștă recomandată. Documentul trebuie să indice intenția de încetare și data refuzului serviciilor.

Cerința agenției imobiliare plata penalităților de către cumpărător la rezilierea contractului este ilegală.

Dacă Răsplată agentul imobiliar este plătit, apoi el obligat să se întoarcă această sumă, minus cheltuielile pentru serviciile prestate. Dacă în termen de 10 zile de la data la care cumpărătorul trimite notificarea, agenția nu îndeplinește condițiile necesare pentru reziliere, clientul are dreptul de a se adresa instanței (articolul 31 din Legea federală din 02/07/1992 nr. 2300-1).

Cumpărătorul are dreptul de a cere de la companie plata unei penalități, în cazul restituirii premature a remunerației pentru servicii, în cuantum de trei procente pentru fiecare zi de întârziere(Clauza 5 din articolul 28 din Legea federală din 02/07/1992 nr. 2300-1).

Responsabilitatea agentiei imobiliare fata de cumparator

Multe companii imobiliare încearcă să-și minimizeze răspunderea și să evite eventualele pierderi. Deși legislația actuală este de partea cumpărătorului, în practică, responsabilitatea agenției imobiliare se reduce la valoarea maximă a remunerației primite, colectarea penalităților sau penalităților este extrem de problematică.

Pentru a vă proteja, termenii de referință și responsabilitatea agentului imobiliar ar trebui să fie clar definite în contract.

Riscuri asociate cu achiziționarea unei locuințe poate fi după cum urmează:

Au fost comise erori la pregătirea documentelor pentru tranzacție.
Acțiuni frauduloase în legătură cu apartamentul achiziționat.
Interesele minorilor și ale moștenitorilor nu sunt luate în considerare.
Tranzacțiile efectuate anterior pentru vânzarea sau privatizarea imobilelor erau ilegale etc.

Dacă sunt identificate situațiile de mai sus, agențiile deseori nu își asumă responsabilitatea.

Te poți proteja cu asigurare de titlu. Aceasta este o garanție a compensației pentru eventuala pierdere a drepturilor asupra bunurilor imobiliare. Cumpărătorul trebuie să contacteze compania de asigurări pentru a obține o poliță de asigurare a titlului.

O diferență importantă între asigurarea de titlu și alte tipuri este că protejează o persoană de evenimente care au avut loc, dar care sunt necunoscute la momentul încheierii unei tranzacții imobiliare.

Concluzie

Astăzi, cumpărarea unui apartament printr-o agenție este mod convenabil și complet sigur achizitie de bunuri imobiliare. Desigur, cumpărătorul poate face o achiziție pe cont propriu, dar fără a avea setul necesar de cunoștințe în domeniul juridic, unui cetățean îi va fi extrem de greu să ducă la bun sfârșit toate acțiunile necesare.

Agenții imobiliari caută locuințe, eliminând opțiunile inutile dintr-o masă mare de oferte, verifică puritatea legală a tranzacției, colectează documentele necesare și înregistrează drepturile de proprietate ale clientului. Cu toate acestea, cumpărătorul nu trebuie să uite de posibilele cazuri de acțiuni frauduloase din partea agențiilor imobiliare; este necesar să se abordeze alegerea unei astfel de companii cu prudență și minuțiozitate.

Întrebare

Certificat pentru prestarea de servicii imobiliare

Eu și soția mea am decis să cumpărăm un apartament contactând o agenție imobiliară care ne-a fost recomandată de prietenii noștri. I-am cerut unui angajat al acestei companii să ne arate actele constitutive ale organizației, contractul său de muncă, pașaportul și, de asemenea, o licență pentru a se angaja în activități imobiliare. Un angajat al agenției ne-a furnizat toate documentele cu excepția licenței, invocând faptul că eliberarea acestora nu a fost furnizată. Eu și soția mea am dori să știm dacă refuzul agentului imobiliar este legal?

Răspuns

Da, un astfel de refuz este legal. Din 2002, în țara noastră a fost desființată licența obligatorie a serviciilor imobiliare. În loc de licențe, se eliberează certificate care confirmă că serviciile prestate de companie îndeplinesc Standardul Național al Activității Imobiliare. Certificarea este voluntară, dar acele agenții care doresc să demonstreze calitatea înaltă a muncii lor și profesionalismul angajaților lor urmează pregătirea necesară și promovează examenul cel puțin o dată la trei ani.

Cum să găsesc un agent imobiliar bun dacă vreau să vând un apartament? Cât costă serviciile imobiliare la vânzarea unui apartament? Ce determină costul serviciilor de agent imobiliar la cumpărarea unui apartament?

Bună prieteni! Bine ați venit la populara revistă online „HeaterBeaver”! Autorul permanent al resursei este Denis Kuderin.

Astăzi vom studia un subiect relevant și interesant - serviciile imobiliare. Oricine poate avea nevoie de ajutorul unui intermediar în cumpărarea, vânzarea sau închirierea unei locuințe. Merită să știți dinainte care sunt serviciile unui agent imobiliar și de ce sunt necesare.

În acest articol voi împărtăși experiența mea personală.

Și acum - primul lucru pe primul loc!

1. Ce sunt serviciile imobiliare?

În fiecare zi, mii de proprietăți sunt cumpărate, vândute și închiriate în toată țara. Majoritatea cumpărătorilor, vânzătorilor și chiriașilor lucrează prin intermediari. Tranzacțiile imobiliare de tip „do-it-yourself” sunt supărătoare, riscante și adesea inutile.

Din acest motiv, oamenii folosesc serviciile imobiliare. Profesioniștii în tranzacții imobiliare ajută la vânzarea locuințelor rapid, fără înșelăciune și în condiții favorabile chiriașului.

– activitate de întreprinzător, care constă în intermediar în tranzacții imobiliare.

Un agent imobiliar este un specialist care vă ajută să cumpărați, să vindeți sau să închiriați un apartament, o casă sau o proprietate comercială. Agenții imobiliari sunt uneori numiți agenți imobiliari.

Intermediarul nu numai că selectează cele mai potrivite opțiuni pentru client, ci și însoțește tranzacția imobiliară până la finalizarea acesteia. Astfel, acesta nu este doar un vânzător de case de succes, ci și un expert în probleme juridice și financiare.

Uneori, cuvântul „actor imobiliar” nu înseamnă o persoană anume, ci o întreagă organizație care îndeplinește funcțiile de intermediar sau consultant în tranzacții imobiliare. Pentru serviciile lor, agenții imobiliari primesc un procent intermediar sau o taxă fixă.

Veți găsi toate detaliile despre funcționare și funcții în publicația corespunzătoare.

Responsabilitățile profesionale ale intermediarilor sunt destul de extinse:

selectarea opțiunilor imobiliare pentru cumpărător în conformitate cu nevoile și dorințele acestuia;
analiza și verificarea documentelor obiectului selectat;
negocierea cu vanzatorul in vederea realizarii unor conditii mai favorabile;
respectarea purității legale a tranzacției;
transferul plății anticipate;
documentația tranzacției de cumpărare/vânzare;
organizarea decontărilor reciproce;
transferul locuinței către un nou proprietar;
reclama si prezentarea competenta a proprietatii la vanzarea locuintei;
cautand cumparatori si aratandu-le apartamentul de vanzare.

Se întâmplă ca un agent imobiliar să acționeze simultan în numele vânzătorului și al cumpărătorului. În acest caz, el efectuează 2 tranzacții deodată și primește o taxă dublă.

Serviciile unui agent imobiliar sunt necesare atunci cand vrei sa vinzi o casa, sa cumperi sau sa vinzi imobiliare comerciale. Astăzi, doar câțiva lucrează fără intermediari: atragerea agenților imobiliari este o modalitate mai civilizată și mai fiabilă de a vinde sau cumpăra locuințe.

2. Cât costă serviciile de agenți imobiliari - o privire de ansamblu asupra factorilor care influențează costul

Serviciile imobiliare sunt furnizate de agenții imobiliare mari și mici. Există și specialiști independenți care lucrează pentru ei înșiși în format IP.

Pentru munca lor, intermediarii primesc comisioane, care sunt calculate din valoarea tranzacției. De obicei, nu există o rată specifică sau este minimă. Agenții imobiliari care lucrează pentru o agenție primesc 25-75% din onorariul pentru munca lor, în funcție de nivelul lor.

Cum să alegi agentul imobiliar potrivit, unul bun și de încredere? Ce este mai bine: să alegi un agent imobiliar privat sau o agenție imobiliară? Ce agent imobiliar ar trebui să alegi: chipeș sau inteligent? Unde îl poți alege și cât trebuie să-l plătești? Și ce avantaje va exista în colaborarea cu un agent imobiliar dacă puteți rezolva singur toate problemele?

Unde? Căutați surse
Recomandări și recenzii (prieteni, cunoștințe, rude, angajați)
Primul loc în care te-aș sfătui să cauți un agent imobiliar este printre al tău, mai bun decât orice reclamă
Experiență personală de lucru cu un agent imobiliar
Dacă a fost pozitiv, atunci este logic să contactați din nou același specialist
Date de contact în publicitate, pe bannere
În acest caz, este mai bine să acordați atenție calităților personale ale agentului imobiliar
Internet (căutare Google și Yandex, forumuri, YouTube, rețea socială)
Unde, unde și online alegerea este nelimitată, dar, în același timp, este mai bine să studiezi mai întâi un specialist
Publicaţii tipărite: ziare, reviste, cataloage
În articole, știri, informații de înregistrare...
Vizită la birou
Îl poți găsi pe cel mai aproape de casă sau de serviciu
Publicitate
Pe Internet, în tipărire, pe medii externe și alte medii

La ce ar trebui să acorde atenție clientul?

Experienţă
Un agent imobiliar poate lucra 10 sau 20 de ani, dar nu va avea o listă de clienți fideli care apelează din nou la el. Adică, experiența nu înseamnă întotdeauna succes în închiderea problemei. Astfel de specialiști par să-și îndeplinească rolul și atât; nu au nici un scop de a construi o relație de încredere cu clienții lor. Dar experiența este scumpă.
Și, în același timp, „tinerii” care lucrează de câțiva ani pot răspunde mai bine la întrebări. Cel mai probabil, acest lucru se datorează experienței anterioare acumulate în alte domenii de afaceri.
Dar totusi, te sfatuiesc sa fii atenta, initial, la calitatile personale.

Licențiere
Nu este obligatoriu astăzi în Ucraina și nu indică întotdeauna profesionalism, așa cum ar putea părea multora. Dar poate exista un avantaj în acest caz. Întrucât specialistul însuși are grijă de numele său profesional, una dintre confirmările calităților sale profesionale poate fi prezența datelor sale în registrul specialiștilor de piață.
Dar, în același timp, cunosc personal mulți agenți imobiliari excelenți, fără diverse regalii, titluri și prezența diferitelor tipuri de certificate.

Segmentarea și locația lucrărilor
Chiar și într-un mediu profesional, există încă dezbateri și discuții despre cum să lucrezi cel mai bine: într-o anumită zonă, într-un anumit segment, să te specializezi doar în vânzări sau închirieri, sau să fii agent imobiliar universal? Adică să fii sau nu un specialist de profil îngust?
Atât primul cât și al doilea caz au dreptul la viață. Deoarece există multe exemple de implementare cu succes a părților profesionale ale cuiva în ambele opțiuni.

Întrebări pentru un agent imobiliar

Pentru început, clientul trebuie să se consulte inițial cu un agent imobiliar despre „oportunitățile” celui de-al doilea pentru a rezolva probleme similare cu solicitarea clientului.
Apoi, aș recomanda clientului să pună o întrebare agentului imobiliar - pentru ce primește acel agent imobiliar un comision (remunerare)? Dacă există răspunsuri în stilul: „pentru suport juridic”, „o bază de date mare de obiecte” și alte prostii, sfătuiesc clienții să caute în continuare un specialist.

Clientul trebuie să pună cât mai multe întrebări posibil agentului imobiliar pentru a-și picta o imagine de ansamblu despre el ca specialist care poate rezolva problema. Cu cât sunt mai multe întrebări, cu atât mai multe răspunsuri și cu atât mai multă înțelegere cu privire la oportunitatea unui agent imobiliar în procesul de cumpărare și vânzare imobiliară, cu posibila creare de valoare suplimentară pentru proprietate.

Clientul trebuie să decidă singur: are nevoie deloc de un agent imobiliar? Pentru ce? La ce ar trebui să vă așteptați de la un agent imobiliar?
Dacă clientul se așteaptă ca agentul imobiliar să aibă un fel de bază de clienți magică, atunci te pot dezamăgi; astfel de baze nu există. Clienții fie își închid întrebările și dispar din astfel de liste, fie asta indică lipsa de profesionalism a agentului imobiliar care are baze de date similare cu clienți „blocați”. Excepțiile sunt rare și privesc investitorii și cazurile de schimb. Dar, după cum arată practica, unii clienți se așteaptă ca proprietățile lor să atragă atenția unor șeici din est și, cu o oarecare speranță, întreabă despre astfel de baze de clienți.

Clientul trebuie să întrebe și să înțeleagă dacă agentul imobiliar are suficient timp pentru a lucra cu un anumit obiect, acest anumit client, sau dacă agentul imobiliar va avea deja al 10-lea, al 100-lea, al 1000-lea obiect în baza sa de date și nu se va încorda și nu se va îngrijora în mod deosebit pentru un obiect specific. Pentru munca normală a unui specialist și marketing cu drepturi depline, un agent imobiliar nu poate avea mai mult de 3-5 obiecte în același timp (cu excepții de până la 10).

Încă o dată pe problemele bazelor de date și serviciilor juridice - dacă așa își arată avantajele agenților imobiliari, atunci are nevoie clientul de asta? Poate trebuie doar să angajăm un avocat și să trimitem noi reclame? Un agent imobiliar nu trebuie doar să plaseze reclame și să fie acoperit de avocați interni.

Costul obiectului

Așteptările de preț umflate sunt principalul motiv pentru nevânzarea, întârzierea timpului și profiturile pierdute adesea pentru proprietar. Pentru a crea cerere pentru un obiect, este necesar să se formeze prețul de pornire corect, pe baza statisticilor vânzărilor recente de analogi, a disponibilității cererii în prezent, precum și a analizelor asupra obiectelor oferite la momentul stabilirii prețului.
Mulți agenți imobiliari profită de acest moment, merg pe „dorințele și așteptările” clientului, arătând ulterior că piața nu este interesată de proprietate. Astfel, scăderea ulterioară a prețului, care anterior ar fi putut fi mai mare, și cu pierderea de timp, și eventual mai mulți clienți potențiali.
Unii proprietari vor să afle prețul (cifra) de la un agent imobiliar prin telefon, adică cine spune cel mai mult va lucra cu el. Ca și cum un agent imobiliar ar cumpăra proprietatea. Un agent imobiliar nu este un cumpărător, el poate descrie imaginea a ceea ce se întâmplă pe piață, este în puterea lui. Și uneori, după cum citești pe internet, agenții imobiliari sunt de vină pentru tot. Pentru proprietar - pentru că prețurile sunt scăzute, pentru cumpărători - pentru că prețurile sunt crescute. Adică, economia de stat și alte circumstanțe, cu excepția agențiilor imobiliari, nu afectează prețurile. Amuzant.

Nuanțe și detalii în lista serviciilor de agent imobiliar

Acord. Înainte de a semna, clientul trebuie să se familiarizeze cu ce condiții, drepturi, obligații și responsabilități apar părților la proces. Pentru ca unele puncte să nu devină o piatră de poticnire deja în timpul procesului.
Avantaje. Puteți întreba un anumit agent imobiliar de ce este mai bun decât alți agenți imobiliari, ce puncte forte are ca specialist imobiliar.
Condiții de vânzare. Trebuie convenit înainte de semnare, precum și posibilele situații care trebuie discutate în cazul în care problema nu este închisă în termenele specificate în contract. Ce masuri vor fi luate in acest caz?
Numărul de obiecte. Am scris puțin mai sus că situația normală este atunci când nu sunt mai mult de 3-5 obiecte în funcțiune în același timp. Sau acesta este numărul de proiecte (căutare achiziție, închiriere) la momentul solicitării clientului.
Dinamica proceselor. Afișat de agentul imobiliar, va fi semnificativ util pentru comunicarea cu clientul. Un agent imobiliar poate consilia cu privire la posibilele evoluții ale evenimentelor, unde decizia finală cu privire la alegere ar trebui luată de client, și nu de agentul imobiliar (în caz contrar, aceasta poate fi o presiune în propriile interese comerciale). Dinamica trebuie exprimată în raportul agentului imobiliar pentru o anumită perioadă.
Interesele clientului. Și doar unul cu care agentul imobiliar a construit o relație fiduciară a semnat un acord.
Cifra vânzărilor. Vă sfătuiesc să fiți atenți la acest lucru dacă vă spun cu cât îl puteți vinde. Un profesionist poate anunța un preț de pornire la care poate fi creată cererea pentru obiect. Cum poate el sau proprietarul să știe (prevăd) pentru cât se va vinde proprietatea. Cel mai interesant lucru este că cumpărătorul însuși poate să nu știe cât de mult va fi dispus să plătească pentru obiectul de care este interesat.
Costul serviciilor. Dacă comisionul este mic în raport cu piața, atunci agentul imobiliar nu va putea satisface cea mai mare cerere prin implicarea colegilor în vânzare. Acest lucru creează riscul ca vânzările să nu fie la prețul maxim de piață. Miliardarul Rockefeller părea să fie ghidat de următoarea zicală: „Nu vă fie teamă de cheltuieli mari, fie frică de venituri mici”. Agentul imobiliar trebuie să-și retragă remunerația, iar clientul trebuie să înțeleagă pentru ce plătește.

Cum să alegi un agent imobiliar atunci când vinzi, cumperi și închiriezi?

Procesul de căutare și selectare a unui agent imobiliar în sine arată cam așa:
Apelul clientului către agenții imobiliari, întâlnirea cu agenții imobiliari, primirea de răspunsuri la întrebări de la agentul imobiliar, acceptarea sau nu a metodelor de lucru - în cazul pozitiv, cooperarea cu agentul imobiliar

Cum poate un proprietar să aleagă un agent imobiliar?

Acum întrebarea se referă la cooperarea agentului imobiliar, în special cu proprietarul. Puteți rezuma informațiile anterioare postate mai sus și puteți răspunde la întrebarea „cum să alegeți un agent imobiliar atunci când vindeți un apartament, o casă și alte proprietăți imobiliare?”
Dacă un agent imobiliar lucrează aproximativ conform punctelor enumerate mai jos, atunci „produsul” este cel puțin bun, „ghete bune” - trebuie să-l iei :)

Agentul imobiliar trebuie să vorbească 3 scenarii principale posibile, și concentrați-vă asupra a ceea ce se va întâmpla dacă totul se va dovedi pesimist. De exemplu, dacă totul nu a decurs conform planului, atunci clientul va decide în acest caz: scădeți prețul, continuați mai departe în aceeași direcție, înghețați vânzarea, căutați un alt agent imobiliar...

Când vând, eu personal respect această regulă: dă-i drumul în primele două zile primele apeluri și cereri, A în prima săptămână – au început primele vizualizări. În caz contrar, îmi pun întrebarea: „Ce am greșit personal dacă nu există nicio cerere pentru obiect?”

Un agent imobiliar trebuie să creeze și să acumuleze cerere pentru proprietatea clientului său. Și clientul trebuie să pună întrebări: cum va face asta? Va fi atrasă comunitatea imobiliară de vânzare, cum îi va motiva, ce fel de plan de marketing va fi creat pentru promovare? Ce canale de atractie vor fi folosite: Internet, print, publicitate externa?

Un agent imobiliar trebuie să ofere clientului său pregătire înainte de vânzare pentru a îmbunătăți „prezentarea” proprietății, ceea ce poate crește în cele din urmă costul final.

Dacă un agent imobiliar nu lucrează în baza unui contract scris, atunci nu își asumă responsabilitatea pentru închiderea problemei clientului său.

Un agent imobiliar trebuie să lucreze în interesul uneia dintre părți, fiind în același timp sincer și deschis față de toți participanții la proces.

Profesionist raportează sistematic dinamica muncii (zilnic, săptămânal). Raportul înregistrează cereri, vizualizări, contraoferte, datorită cărora proprietarul înțelege de ce a angajat un anume agent imobiliar care va închide problema în cele mai favorabile condiții.

Dacă un agent imobiliar nu face astfel de măsuri pentru a vinde, atunci întrebarea este - de ce este nevoie de el?

Cum poate un cumpărător să aleagă un agent imobiliar?

Acum, pentru cei care urmează întrebarea „cum să alegi un agent imobiliar pentru a cumpăra un apartament, o casă, o clădire nouă și alte proprietăți imobiliare?” De asemenea, voi încerca să arăt pe scurt principalele puncte cărora cumpărătorul ar trebui să le acorde atenție.

Primul lucru pe care un agent imobiliar trebuie să îl ofere clientului-cumpărător este un preț adecvat pentru proprietate în momentul achiziției. Și obiectul trebuie să fie cel mai bun dintre analogi în ceea ce privește raportul preț-calitate.

Cumpărătorul nu ar trebui să se afle într-o situație de posibilă presiune psihologică din partea proprietarului și a reprezentanților acestuia. În timpul vizionărilor și negocierilor, partea principală a cumpărătorului ar trebui să fie agentul imobiliar al acestuia.

Un agent imobiliar ar trebui să încerce să minimizeze posibila risipă a clientului său.

Specialistul trebuie mai întâi să verifice documentația pentru proprietatea de care este interesat cumpărătorul.

De regulă, în tranzacțiile de cumpărare și vânzare imobiliare, dreptul de a alege un notar este acordat cumpărătorului. Prin urmare, agentul imobiliar este interesat să aibă un notar sau să aleagă un specialist de încredere.

Când căutați o achiziție, nu vă limitați la o listă; obiectele trebuie să corespundă preferințelor clientului, dar nu întotdeauna cu respectarea strictă a parametrilor inițiali de căutare.

Cum să alegi un agent imobiliar în închiriere imobiliară?

În acest caz, întrebările pot suna astfel: „cum să alegi un agent imobiliar atunci când închiriezi un imobil?”

În ceea ce privește închirierea, totul poate fi considerat prin analogie cu cumpărarea și vânzarea. Unde clienții pot fi de ambele părți. Locatorul acționează ca proprietar, iar chiriașul, ca în cazul vânzării și cumpărării, acționează ca „cumpărător”.
Cu o oarecare diferență, tranzacțiile nu se termină cu reînregistrarea dreptului de proprietate, ci cu dreptul de utilizare temporară.

Adică, dacă un agent imobiliar lucrează în interesul proprietarului, atunci acesta trebuie să predea proprietatea (apartament, casă, birou, local sau alte imobile) cât mai curând posibil, la prețul maxim de piață.

În cazul lucrului în interesul proprietarului, agentul imobiliar realizează cele mai favorabile condiții de închiriere pentru clientul său-chiriaș prin selectarea celei mai bune oferte dintre proprietăți imobiliare similare.

Cum să alegi un agent imobiliar în Kiev?

În ceea ce privește alegerea unui specialist în Kiev, primul loc la care v-aș sfătui să mergeți este lista agenților imobiliari din PSR () care lucrează în cadrul SPP ().
După care poți alege pe cineva care este mai orientat într-un anumit segment de imobiliar, precum și într-o anumită locație (în zonă). Totul este simplu, dar numărul acestor specialiști este încă destul de mic, în comparație cu numărul total al tuturor agenților imobiliari din orașul Kiev.

Agent imobiliar sau agentie?

Nu știu cine este mai bun și mai aproape la alegere. Dacă contactați un agent imobiliar privat, acesta este personal responsabil pentru întregul proces. Dacă contactați o agenție, atunci, de regulă, clientul va fi repartizat unui agent imobiliar desemnat de șef. Și atunci nu va fi agentul imobiliar, ci cel care l-a numit, care va fi responsabil de competența serviciilor prestate. Și clientul va plăti pentru consecințe. Acest punct nu este lipsit de importanță și merită să țineți cont de el atunci când alegeți o companie imobiliară sau agent.

concluzii

Este clar că alegerea trebuie abordată cu maximă seriozitate, pentru că a vinde imobiliare nu înseamnă a vinde bule de săpun sau înghețată pe plajă. Și când clienții spun că nu sunt interesați de modul în care este planificat procesul de cumpărare, vânzare sau închiriere, chiar nu înțeleg o astfel de atitudine. Deși înțeleg că majoritatea acestor tipuri de declarații se bazează pe o cooperare anterioară, nu foarte pozitivă, cu intermediarii. Însă profesionistul urmează un drum paralel cu clienții săi, în interesul comun. Pentru ca rezultatul să fie maxim, clientul trebuie să aibă încredere totală în specialist, ca să zic așa, să-și arate toate cărțile.
La urma urmei, plasarea unui anunț pe Internet sau în ziare nu necesită multă inteligență, dar să faci treaba în așa fel încât clientul nu numai să plătească comisionul, ci să fie în mod repetat recunoscător, să lase recenzii și recomandări pozitive, atunci acesta este meritul unor profesioniști adevărați.

Ca o analogie, vă voi oferi o poveste care vă va oferi o înțelegere a motivului pentru care aveți nevoie de un agent imobiliar profesionist:

Omul de știință Kapitsa a vizitat uzina Simmens și Schukkert pentru producția de generatoare. Proprietarii centralei i-au arătat un generator care nu voia să funcționeze și i-au oferit 1000 de mărci să-l repare. Kapitsa și-a dat seama rapid că rulmentul central era înclinat și blocat, a luat un ciocan și a lovit carcasa rulmentului - generatorul a început să funcționeze.
Clienții confuzi au cerut o factură pentru munca depusă. Kapitsa a scris: „1 lovitură cu un ciocan - 1 punct, pentru a ști unde să lovi - 999 de mărci.”

În opinia și experiența dumneavoastră, de unde vin cel mai adesea clienții?