Contabilitate si contabilitate fiscala pentru achizitia de bunuri imobiliare. Reflecție în contabilitatea bunurilor imobiliare înainte de înregistrarea de stat a dreptului de gestiune operațională Achiziționarea de bunuri imobiliare, contabilitate și contabilitate fiscală.
Firma achizitioneaza imobilul la valoarea de piata cu plata in rate. A fost încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu administrația proprietății de stat. S-a primit un certificat de înregistrare de stat a dreptului de proprietate asupra acestei clădiri. Când trebuie inclusă această clădire în bilanț și ce înregistrări contabile trebuie făcute?
Inregistrari contabile:
D 08 – K 60 (76) – reflectă prețul de achiziție al clădirii.
D 08 - K 68 - percepe taxa de stat pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra clădirii (dacă taxa a fost plătită înainte de punere în funcțiune).
D 01 „OS, a cărui proprietate nu a fost înregistrată” - K 08 - transferați imobilul la mijloace fixe, dacă acest lucru s-a întâmplat înainte de înregistrarea dreptului.
D 01 „OS, a cărui proprietate este înregistrată” - K 01 „OS, a cărui proprietate nu este înregistrată” - după primirea unui certificat de proprietate.
Clădirea trebuie să fie reflectată ca parte a activelor fixe (adică contabilizate în contul 01) de îndată ce sunt îndeplinite toate condițiile de recunoaștere a mijloacelor fixe. Aceste condiții sunt enumerate în paragrafele 4 și 5 din PBU 6/01:
Activul va fi folosit mai mult de 12 luni;
Nu este de vanzare;
Capabil să genereze venituri pentru organizație;
Destinat utilizării în activitățile economice ale unei întreprinderi.
Acestea. dacă ați cumpărat o clădire complet finisată în care puteți desfășura activități, includeți-o în mijloace fixe, chiar dacă începeți să o utilizați mult mai târziu, dacă documentele de înregistrare nu au fost încă depuse. Dacă clădirea nu este finalizată (de exemplu, nu există acoperiș, nicio conexiune la comunicații etc.), atunci în contul 08 trebuie să reflectați costurile pentru aducerea clădirii într-o stare adecvată pentru utilizare:
D 08 – K 10, 70, 69, 60…
Odată ce clădirea este gata de utilizare, includeți-o în imobilizări corporale.
Motivație
Cum se formalizează și reflectă în contabilitate și fiscalitate primirea mijloacelor fixe care necesită înregistrarea de stat
Contabilitate
Dacă cheltuielile asociate cu înregistrarea de stat a unui obiect (taxe de stat, costuri pentru documente etc.) sunt suportate după formarea costului inițial al activului și acesta este inclus în mijloace fixe, atunci luați-le în considerare ca parte a altor cheltuieli:
Debit 91-2 Credit 68 subcont „Taxe de stat” (60, 76...)
– se iau în considerare taxa de stat și alte cheltuieli asociate cu înregistrarea de stat a bunurilor imobile, efectuate după ce obiectul a fost acceptat în contabilitate ca obiect al mijloacelor fixe.
După înregistrarea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare, transferați mijlocul fix din subcontul „Active fixe, a căror proprietate nu este înregistrată” într-un alt subcont (de exemplu, „Imobil, a cărui proprietate este înregistrată”):
Debit 01 subcont „Obiecte imobiliare, a căror proprietate este înregistrată” Credit 01 subcont „Mije fixe, a căror proprietate nu este înregistrată”
– se ia în considerare un obiect al mijloacelor fixe a cărui proprietate este înregistrată.
- Din recomandare
Andrei Kizimov,- construit independent sau prin contract.
- Din recomandare
Andrei Kizimov, Director adjunct al Departamentului de Politică Fiscală și Tarifară Vamală al Ministerului de Finanțe al Rusiei
Ce bunuri sunt clasificate ca active fixe?
Contabilitate
Principalul criteriu pentru ca o proprietate să aparțină categoriei mijloacelor fixe în contabilitate este durata de viață a acesteia. Dacă această perioadă depășește 12 luni, proprietatea poate fi clasificată ca imobilizări.
Pe lângă perioada de includere a proprietății în active fixe, aceasta depinde și de natura utilizării acesteia. Activele fixe pot fi recunoscute ca proprietate care:
- destinat utilizării în activitățile de producție (de management) ale organizației sau pentru închiriere;
- nu este destinat revânzării;
- capabile să genereze venituri în viitor.
Astfel de reguli sunt stabilite prin alineatele și PBU 6/01.
În special, activele fixe pot include:
- clădiri, structuri;
- mașini și echipamente de lucru și alimentare;
- instrumente si dispozitive de masura si control;
- Inginerie calculator;
- vehicule;
- unelte, echipamente de producție și de uz casnic și consumabile;
- teren;
- facilitati de management de mediu;
- investiții de capital în terenuri (costuri pentru îmbunătățirea radicală a terenului) și în active fixe închiriate.
Imobilul înseamnă nu numai structuri de construcție, ci și terenuri, subsol și alte obiecte strâns legate de teren. Este imposibil să le mutați fără a le deteriora. Articolul va discuta impozitul și contabilitatea bunurilor imobiliare, particularitățile înregistrării tranzacțiilor cu acestea în condițiile reorganizării sau lichidării unei întreprinderi, leasing, construcție sau reconstrucție. În acest articol vom vorbi despre contabilizarea imobilelor la valoarea cadastrală folosind exemplul regimului fiscal simplificat al sistemului fiscal.
Cheltuieli pentru achiziționarea de bunuri imobile și acceptarea în contabilitate în cadrul sistemului fiscal simplificat
Imobilul este clasificat ca active fixe (active fixe) utilizate pentru a crea bunuri și a le vinde. Atunci când se calculează impozitul „simplificat”, trebuie luat în considerare costul acelor mijloace fixe care sunt recunoscute drept proprietate supusă deprecierii. Nici terenul, nici alte active de management de mediu nu sunt amortizate. Prin urmare, costul terenului nu poate fi luat în considerare la calcularea impozitului unic.
Costurile suportate la achiziționarea de imobile de la stat sunt luate în considerare drept cheltuieli pentru plata serviciilor organizațiilor speciale care întocmesc documente pentru înregistrarea lor cadastrală și tehnică. Costul inițial al bunurilor imobiliare în cadrul sistemului fiscal simplificat include:
- La cumpărare – prețul furnizorului plus costurile de punere în stare a obiectului.
- În timpul construcției - suma plătită antreprenorului.
Costurile rămase pot fi incluse în cheltuielile necesare asigurării activităților normale. Aceasta se întâmplă în perioada în care au fost suportate costurile.
Toate cheltuielile pentru achiziționarea de bunuri imobiliare sunt recunoscute numai după ce societatea confirmă că au fost depuse documentele necesare pentru înregistrare. Atunci când nu există probleme cu determinarea costului inițial al mijloacelor fixe și acesta a fost format, obiectul poate fi acceptat în contabilitate. Dacă dreptul de proprietate trebuie înregistrat oficial, atunci acceptarea OS pentru contabilitate nu este afectată nici de faptul depunerii unui pachet de documente, nici de procesul de înregistrare în sine.
Cablaj de bază:
Ajutor video „Cum se menține contabilitatea mijloacelor fixe folosind sistemul fiscal simplificat”
Această lecție explică cum să țină evidența contabilă a mijloacelor fixe, și în special a bunurilor imobiliare, folosind sistemul fiscal simplificat. Training-ul este condus de profesorul site-ului „Contabilitate și contabilitate fiscală pentru manechin”, contabil șef Gandeva N.V. Pentru a viziona online, dați clic pe videoclip ⇓
Contabilitatea reconstrucției imobiliare în cadrul sistemului fiscal simplificat
Reconstituirea unei proprietăți înseamnă îmbunătățirea caracteristicilor sale calitative. Costurile implementării acestuia în cadrul sistemului fiscal simplificat sunt luate în considerare în cheltuieli. Acestea sunt recunoscute ca atare din momentul punerii în funcțiune a instalației. Cheltuielile sunt anulate în mod egal până la sfârșitul anului, care marchează finalizarea reconstrucției sau reparației proprietății. Se iau în considerare cheltuielile plătite.
Exemplul nr. 1. Compania, folosind o abordare simplificată (venituri minus cheltuieli), a reconstruit clădirea atelierului și a lansat-o în iunie. În total, lucrarea a costat 120 de mii de ruble. Banii au fost virati în contul firmei care a făcut reconstrucția.
Cheltuielile vor fi luate în considerare la 40 de mii de ruble. (120 mii/3):
- treizeci iunie;
- treizeci septembrie;
- treizeci şi unu decembrie.
Costurile documentației de proiectare sunt și cheltuieli care cresc costul sistemului de operare (inițial). Citește și articolul: → „. Ele sunt afișate în mod similar cu exemplul descris mai sus. Cheltuielile sunt contabilizate în același mod atunci când compania care a început reconstrucția a folosit obiectul „venituri”, iar la finalizarea lucrărilor a trecut la „venituri minus cheltuieli”.
Costul inițial al bunurilor imobiliare pentru întreprinderile cu OSNO
Când o organizație folosește OSN, costul OS ar trebui să includă:
- Costul unei proprietăți construite sau cumpărate.
- Dobânda la un împrumut (împrumut) care este atras de achiziția de active fixe și este recunoscută ca activ de investiții.
- Cheltuieli pentru aducerea proprietății într-o stare de utilizare (lucrări de reparații, reconstrucție).
- Alte costuri care sunt direct legate de achizitie (comisioane intermediare, cheltuieli de deplasare).
Pentru companiile utilizate de OSNO, nu este nevoie să depună documente pentru înregistrarea de stat pentru a începe calculul amortizarii.
Caracteristicile contabilității imobiliare
Imobilul este o marfă specială. Acest lucru se poate spune pentru că:
- Proprietatea și alte drepturi reale trebuie să fie înregistrate într-un registru de stat unificat. Abia atunci sunt recunoscute ca fiind legale.
- Atunci când o companie intenționează inițial să vândă o proprietate, aceasta nu este contabilizată ca active fixe. Acest lucru se aplică acelor întreprinderi care sunt angajate în mod special în achiziționarea de bunuri imobiliare și vânzarea acestora. Prin urmare, astfel de obiecte pentru ei nu sunt OS, ci bunuri (număr 41).
- Din punct de vedere fiscal, nu contează cât de exact este înregistrată proprietatea în contabilitate. Este întotdeauna reflectată ca proprietate supusă deprecierii.
Contabilitate imobiliara pentru vanzator
Atunci când se vinde sau se cedează o proprietate, valoarea acesteia trebuie anulată din contabilitate. Venitul poate fi recunoscut dacă sunt îndeplinite următoarele condiții:
- Compania are dreptul la aceasta. Se confirmă prin acorduri specifice.
- Valoarea veniturilor este desemnată și calculată.
- Există dovezi că entitatea își va crește beneficiile economice prin efectuarea tranzacției de vânzare.
- Proprietatea imobilului a fost transferată cumpărătorului.
- Costurile tranzacției de vânzare sunt determinate fără ambiguitate.
Veniturile și cheltuielile din anularea imobilizărilor din contabilitate sunt creditate în profit și pierdere ca alte venituri și cheltuieli.
Exemplul nr. 2. Compania A a vândut o clădire companiei B pentru 2 milioane de ruble. (TVA – 305.084 RUB). Obiectul a fost transferat la 1 martie 2016. Dreptul de proprietate a fost înregistrat pe 30 aprilie. 2016 Costul inițial al structurii - 4,5 milioane, valoarea amortizarii - 3 milioane.
Societatea de vânzare a făcut înregistrări contabile:
| Data | Debit | Credit | Sumă | Operațiuni |
| 01.03.2016 | 02 | 01 | 3 000 000 | Stergerea amortizarii acumulate pe structura |
| 45 | 01 | 1 500 000 | Stergerea valorii reziduale | |
| 01.04.2016 | Nu există intrări disponibile | |||
| 25.04.2016 | 62 | 91.1 | 2 000 000 | Venituri din vânzări în valoare de alte venituri |
| 91.2 | 68 | 305 084 | TVA perceput | |
| 91.2 | 45 | 1 500 000 | Stergerea valorii reziduale | |
| 91.9 | 99 | 194 196 | Profit reflectat | |
Documentele fiscale ale companiei A (vânzător) reflectă (frec.):
- Venituri din vânzări 1.694.916 (2.000.000 – 305.084)
- Cheltuieli 1.500.000
- Profit din vanzari 194.916
Contabilitate la achiziționarea de bunuri imobiliare. Calculul amortizarii
Pentru contabilitatea fiscală, este important să respectați următoarele cerințe:
- Compania a pregătit și depus documente pentru înregistrarea de stat.
- Instalația a fost deja pusă în funcțiune.
Cel mai adesea, compania care a achiziționat proprietatea folosește metoda de amortizare liniară (vezi →). Tariful este determinat în funcție de perioada de utilizare utilă. Se reduce cu numărul de ani (luni) de muncă la întreprinderea anterioară.
Durata de viață utilă a sistemului de operare este determinată de una dintre următoarele metode:
- Ținând cont de durata de viață utilă a totalului.
- Bazat pe restul ei.
Important! Atunci când alegeți a doua opțiune, ar trebui să aveți un document care confirmă perioada de utilizare a sistemului de operare de către proprietarul anterior. Dacă acest lucru nu este posibil, atunci trebuie să alegeți prima opțiune. Organizația poate stabili această perioadă în mod independent.
Exemplul nr. 3.(Urmând datele exemplului nr. 2). Cumpărătorul înregistrează în contabilitate:
| Data | Debit | Credit | Sumă | Operațiuni |
| 01.03.2016 | 08 | 60 | 1 694 916 | Construcția a sosit |
| 01 | 08 | 1 694 916 | Structura este acceptată în contabilitate ca mijloace fixe | |
| 25.04.2016 | 19 | 60 | 305 084 | Suma TVA alocată |
| 68 | 19 | 305 084 | TVA-ul este acceptat pentru deducere |
Mentinerea inregistrarilor contabile la transferul bunurilor imobiliare spre inchiriere
Organizațiile în care veniturile sub formă de chirie sunt recunoscute ca venituri din activități obișnuite țin evidența utilizând următoarele înregistrări:
| Debit | Credit | Operațiuni |
| 01 (subcontul „Active de închiriat”) | 01 | Mijloace fixe închiriate (contabilitate analitică) |
| 20 | 02 | Calculul sumei de amortizare pentru obiectele închiriate |
| 20 | 69, 71, 76, 70 | Alte cheltuieli pentru leasing OS |
| 62 | 90.1 | Taxa de inchiriere |
| 90.2 | 20 | Anularea amortizării și a altor cheltuieli |
| 90.3 | 68 | reflectare TVA |
| 51 | 62 | Chitanța de chirie |
Documente care confirmă operațiunile de furnizare de bunuri imobiliare spre închiriere:
- Acord.
- Certificate si calcule (contabilitate).
- Factura fiscala.
- Extras de cont.
Contabilitate imobiliara pentru chirias
O întreprindere care a primit bunuri imobiliare pentru închiriere în temeiul unui acord folosește contul extrabilanțiar 001 și următoarele înregistrări:
| Debit | Credit | Operațiuni |
| 001 | Au sosit sistemele de operare închiriate. Evaluare – conform contractului | |
| 20, 23, 26, 29, 25 | 76 | Zone de închiriat |
| 19 | 76 | TVA la chirie |
| 76 | 51 | Chiria transferată |
| 68 | 19 | Pentru a deduce TVA |
Fiabilitatea operațiunilor efectuate este confirmată de documentele primare descrise mai sus.
Inventarul tehnic al obiectelor imobiliare
Obiectele imobiliare sunt lucruri definite individual. Acestea sunt supuse unei singure proceduri contabile și de înregistrare - începând cu înregistrarea cadastrală și terminând cu întocmirea documentelor de proprietate. Contabilitatea presupune atribuirea unui anumit număr, numit cadastral. Este unică și nu se repetă în toată țara de-a lungul timpului.
Aceasta se întâmplă în procesul de contabilitate cadastrală și tehnică, în modul prevăzut de lege. Inventarierea bunurilor imobiliare - proiecte de construcție capitală și înregistrarea cadastrală a terenurilor sunt necesare pentru înregistrarea oficială a drepturilor. Aceasta asigură participarea resurselor în circulație.
Procedura de desfășurare a acestora este reglementată de reglementările puterii executive, dar nu de legile federale. Neatribuirea unui număr cadastral unui obiect OS în timpul înregistrării tehnice nu poate împiedica înregistrarea de stat a acestuia.
Contabilitate imobiliara in SNT - caracteristici
SNT-urile sunt organizații non-profit, ceea ce înseamnă că trebuie să păstreze înregistrări contabile complete - de la elaborarea politicilor contabile până la transmiterea de rapoarte către autoritățile fiscale și statistice. Activitățile statutare ale SNT nu sunt supuse impozitelor. Prin urmare, TVA-ul pentru mijloacele fixe achiziționate este inclus în costul acestora.
Imobilul construit pe cont propriu trebuie reflectat în contabilitate la valoarea cheltuielilor efective.
Pentru o contabilitate detaliată a suprafețelor de teren și a altor imobile primite de SNT ca cotă de proprietate, trebuie să țineți o carte corespunzătoare. Este format din trei secțiuni, luând în considerare:
- suprafața terenurilor;
- OS implicit;
- date de inventar.
Atunci când SNT primește de la autoritățile locale, de exemplu, un act de proprietate asupra terenului sau un contract de închiriere, trebuie să se facă o înscriere în acest sens în contabilitatea proprietății.
Top 5 întrebări populare despre imobiliare
Întrebarea nr. 1. Când este necesară înregistrarea unui contract de închiriere imobiliară?
Înregistrarea de stat este obligatorie dacă contractul de închiriere este încheiat pentru un an sau mai mult.
Întrebarea nr. 2. Este posibilă dobândirea dreptului de imobil în lipsa inventarului tehnic?
Acest lucru este posibil atunci când proprietatea este moștenită în ordinea succesiunii sau reorganizării întreprinderilor.
Întrebarea nr. 3. Proprietatea contine mai multe spatii nerezidentiale intr-o cladire. Este posibil să se elibereze un pașaport tehnic?
Dacă sediul este în mod colectiv un obiect izolat și unic, atunci este posibil să se elibereze un pașaport tehnic comun și alte documente (contabile și tehnice).
Întrebarea nr. 4. Proiectele de construcții neterminate trebuie înregistrate în cadastrul imobiliar de stat?
Da, pentru că sunt obiecte imobiliare.
Întrebarea nr. 5. Cât timp se păstrează documentele din cadastrul imobiliar de stat?
Ar trebui să dureze pentru totdeauna.
Imobilul este cel mai valoros activ al unei întreprinderi și, în același timp, cel mai puțin lichid. Erorile din contabilitatea lor denaturează semnificativ situațiile financiare ale companiilor și înșală investitorii și utilizatorii. Prin urmare, înregistrările contabile ale fiecărei proprietăți trebuie să fie corecte.
Aspecte legale
În conformitate cu paragraful 1, paragraful 1, articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse), imobilele sunt obiecte solid legate de teren. Este imposibil să mutați astfel de obiecte fără a le provoca daune disproporționate. Această categorie de proprietăți include terenurile și terenurile de subsol, pădurile și plantațiile perene, clădirile și structurile, spațiile nerezidențiale și rezidențiale, proiectele de construcții nefinalizate etc.
De exemplu, un hangar aparține proprietății imobiliare dacă este o structură permanentă sau o parte a acesteia (cladirile nepermanente, cum ar fi casele cu panouri, structurile prefabricate cu cadru, nu îndeplinesc criteriile imobiliare). Dar spațiile casnice pe roți sau vagoane de cale ferată nu au nicio legătură cu solul și pot fi mutate cu ușurință fără a le compromite scopul.
Există excepții de la această regulă. Codul civil clasifică drept bunuri imobiliare următoarele:
Avioane și nave;
- nave de navigație interioară;
- obiecte spațiale;
- intreprinderi, ca si complexe imobiliare in general.
Când se contabilizează bunurile imobiliare, merită să ne amintim că drepturile asupra acestor obiecte și tranzacțiile cu acestea sunt supuse înregistrării de stat obligatorii. Care este diferența dintre conceptele de înregistrare a drepturilor și înregistrarea tranzacțiilor?
Inregistrarea drepturilor si tranzactiilor
Imobilele devin adesea obiectul unei largi varietati de acțiuni desfășurate de cetățeni și persoane juridice în vederea stabilirii, modificării sau încetării drepturilor și obligațiilor civile. Astfel de acțiuni se numesc tranzacții. Tranzacțiile, în special, includ toate contractele civile: cumpărare și vânzare, închiriere, închiriere, troc, donație etc.
Drepturile care decurg pe baza unei tranzacții imobiliare sunt supuse înregistrării de stat în cazurile și în modul prevăzute de legislația Federației Ruse. Conform clauzei 1 a articolului 131 din Codul civil al Federației Ruse, următoarele drepturi reale (inclusiv limitarea, transferul și încetarea acestora) sunt supuse înregistrării în Registrul de stat unificat al drepturilor imobiliare (USRE):
Proprietate;
- dreptul de gestiune economică;
- dreptul de conducere operațională;
- dreptul de proprietate moștenire pe tot parcursul vieții;
- dreptul de utilizare permanentă;
- credit ipotecar;
- servitute etc.
Legislația poate impune înregistrarea tranzacției în sine. În prezent, această cerință rămâne în legătură cu contractele:
- închiriere de bunuri imobiliare - clauza 2 din articolul 609 din Codul civil al Federației Ruse;
- închirierea unei clădiri, structuri (pentru o perioadă de cel puțin 1 an) - clauza 2 din articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse;
- închirierea unei întreprinderi - clauza 3 din articolul 658 din Codul civil al Federației Ruse;
- închirierea unui teren (pentru o perioadă de cel puțin 1 an) - clauza 2 a articolului 26 din Codul funciar al Federației Ruse;
- privind ipoteca - paragraful 1, clauza 1, articolul 10 din Legea federală din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ „Cu privire la ipotecă (gajul imobiliar)”;
- participarea la construcția comună - clauza 3 a articolului 4 din Legea federală din 30 decembrie 2004 nr. 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente și a altor bunuri imobiliare și asupra modificărilor anumitor acte legislative ale Federației Ruse”.
Pe baza Legii federale din 30 decembrie 2012 nr. 302-FZ „Cu privire la modificările la capitolele 1, 2, 3 și 4 din partea întâi a Codului civil al Federației Ruse”, din 1 martie 2013, regula privind înregistrarea a tranzacțiilor imobiliare nu se aplică contractelor:
- cumpărarea și vânzarea unei clădiri rezidențiale, apartament (părți ale unei clădiri rezidențiale, apartament) - clauza 2 a articolului 558 din Codul civil al Federației Ruse;
- cumpărarea și vânzarea unei întreprinderi - clauza 3 a articolului 560 din Codul civil al Federației Ruse;
- donație de bunuri imobiliare - clauza 3 din articolul 574 din Codul civil al Federației Ruse;
- înstrăinarea bunurilor imobile pentru plata chiriei - articolul 584 din Codul civil al Federației Ruse;
Procedura de înregistrare de stat este stabilită de Legea federală nr. 122-FZ din 21 iulie 1997 „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta” (denumită în continuare Legea nr. 122-FZ). Pentru acțiunile de înregistrare, se percepe o taxă de stat, a cărei valoare este determinată în conformitate cu clauza 1 a articolului 333.33 din Codul fiscal al Federației Ruse. De exemplu, taxa pentru înregistrarea drepturilor imobiliare pentru persoanele juridice în 2015 este de 22.000 de ruble. (Clauza 22, Clauza 1, Articolul 333.33 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Mai mult decât atât, plata se face de către organizație - cumpărător, dacă nu se prevede altfel prin contract. Conform clauzei 1 a articolului 14 din Legea nr. 122-FZ, înregistrarea de stat a drepturilor este documentată la alegerea titularului dreptului de autor:
Certificat de înregistrare de stat a drepturilor;
- un extras din Registrul Unificat al Drepturilor de Stat.
O tranzacție (acord) înregistrată este certificată printr-o inscripție specială de înregistrare pe document, care exprimă conținutul tranzacției.
Înregistrarea cadastrală
Imobilul este, de asemenea, supus înregistrării cadastrale în baza Legii federale nr. 221-FZ din 24 iulie 2007 „Cu privire la cadastrul imobiliar de stat” (denumită în continuare Legea nr. 221-FZ). Lista sa include:
- teren;
- clădire;
- structuri;
- sediul;
- obiecte de construcţie neterminată.
Prevederile Legii nr. 221-FZ nu se aplica urmatoarelor obiecte:
- zonele subsolului;
- aeronave;
- nave maritime;
- nave de navigație interioară;
- obiecte spațiale;
- întreprinderile ca complexe imobiliare.
Legislația rusă nu stabilește o obligație directă de a înregistra bunurile imobile în registrul cadastral. Cu toate acestea, pentru a efectua orice tranzacție (cumpărare, vânzare, închiriere) cu imobile, trebuie să aveți dreptul de proprietate asupra obiectului, care trebuie să fie înregistrat oficial. La rândul său, pentru a obține un certificat de înregistrare de stat a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare, trebuie mai întâi să înregistrați obiectul în cadastrul imobiliar de stat (GNK). Astfel, înregistrarea cadastrală este o condiție prealabilă pentru participarea bunurilor imobile în circulație civilă. Regulile de înregistrare cadastrală se aplică:
- terenuri - de la 01.01.2008;
- cladiri, structuri, spatii, proiecte de constructii nefinalizate - de la 01.01.2013
Ce este înregistrarea cadastrală? Aceasta este o procedură de introducere a informațiilor despre bunurile imobiliare în cadastrul imobiliar de stat (GKN) - un registru de informații despre bunurile imobiliare înregistrate pe teritoriul Federației Ruse. Înregistrarea cadastrală are o serie de obiective principale:
- confirmarea existenței unui obiect;
- confirmarea încetării existenței unui obiect sau a informațiilor despre acesta;
- individualizarea unui obiect printre alte obiecte similare;
- determinarea valorii cadastrale a obiectului.
În conformitate cu Decretul Guvernului nr. 457 din 1 iunie 2009, Serviciul Federal de Înregistrare de Stat, Cadastru și Cartografie (Rosreestr) este responsabil pentru înregistrarea imobilelor și menținerea cadastrului imobiliar de stat (GKN). În entitățile constitutive ale Federației Ruse, aceste funcții sunt îndeplinite de organismul autorizat al Rosreestr - camera cadastrală. De asemenea, puteți contacta centrul multifuncțional (MFC) care operează în regiune.
Fiecărei proprietăți i se atribuie un număr de înregistrare de stat (sau un număr cadastral). Este unic și permanent.
Nu există taxă de stat pentru înscrierea bunurilor imobile în registrul cadastral.
Contract de vânzare
Achiziția de bunuri imobiliare se realizează în baza unui contract de vânzare-cumpărare. Relațiile dintre părți care decurg pe baza acestui acord sunt reglementate de dispozițiile generale ale paragrafului 1 al capitolului 30 din Codul civil al Federației Ruse, precum și de regulile speciale ale paragrafului 7 „Vânzarea de bunuri imobiliare” (articolele 549 - 558) și paragraful 8 „Vânzarea unei întreprinderi” (articolele 559 - 566) Capitolul 30 din Codul civil al Federației Ruse.
Conform articolului 549 din Codul civil al Federației Ruse, în temeiul unui contract de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare, vânzătorul trebuie să transfere dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare cumpărătorului: teren, clădire, structură etc. Cumpărătorul, la rândul său, trebuie să accepte acest imobil, plătind o anumită sumă de bani (articolul 454 Cod civil al Federației Ruse).
Un contract de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare nu este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul în care este semnat de ambele părți (clauza 1 a articolului 433 din Codul civil al Federației Ruse).
Proprietatea imobilă este transferată de vânzător și acceptată de cumpărător în baza unui act de transfer semnat sau a unui alt document de transfer (articolul 556 din Codul civil al Federației Ruse). După aceasta, contractul se consideră îndeplinit. Cu toate acestea, cumpărătorul va putea dispune de bunul primit în posesie numai atunci când devine proprietarul deplin al acestuia, adică. după înregistrarea de stat a transferului dreptului de proprietate în Registrul unificat de stat. De asemenea, vânzătorul nu are dreptul de a dispune de imobil după transferul acestuia și până la înregistrarea de stat a transferului dreptului de proprietate, întrucât nu mai este proprietarul legal al acestuia și, prin urmare, nu are posibilitatea de a-și exercita drepturile ca proprietar în legătură cu această proprietate.
Mare lucru
Un alt punct important pe care trebuie să-l cunoașteți și să vă amintiți atunci când cumpărați bunuri imobiliare scumpe. Dacă valoarea proprietății dobândite este:
- pentru o SRL - 25% sau mai mult din valoarea proprietății companiei, cu excepția cazului în care statutul SRL stabilește un prag procentual mai mare pentru o tranzacție majoră (clauza 1, articolul 46 din Legea federală din 02/08/1998 nr. 14). -FZ „Cu privire la societățile cu răspundere limitată”);
- pentru SA - 25% sau mai mult din valoarea contabilă a activelor companiei (paragraful 1, clauza 1, articolul 78 din Legea federală din 26 decembrie 1995 nr. 208-FZ „Cu privire la societățile pe acțiuni”);
atunci tranzacția este considerată majoră. În aceste circumstanțe, decizia de a intra într-o tranzacție majoră trebuie luată:
în LLC:
- adunarea generală a participanților;
- consiliu de administrație - consiliu de supraveghere, când valoarea imobilului este în intervalul de la 25% la 50% din valoarea proprietății SRL (dacă luarea deciziilor este de competența consiliului de administrație);
în SA:
- de adunarea generală a acționarilor, când valoarea imobilului este mai mare de 50% din valoarea contabilă a activelor societății pe acțiuni (hotărârea se ia cu ¾ de voturi);
- de către consiliul de administrație - de către consiliul de supraveghere în unanimitate, când valoarea imobilului este de la 25% la 50% din valoarea contabilă a activelor societății pe acțiuni.
Încălcarea cerințelor legale în legătură cu o tranzacție majoră poate duce la invaliditatea acesteia.
Contabilitate
Costurile efective pentru achiziționarea de bunuri imobiliare supuse înregistrării de stat se acumulează în „Investiții în active imobilizate”:
- subcontul 08-1 „Cumpărarea de teren”;
- subcontul 08-2 „Achiziția de facilități de management de mediu”.
- subcontul 08-4 „Achiziția de mijloace fixe”.
Debit 08-4 (08-1, 08-2) - Credit 60
- reflecta costurile achizitionarii imobilelor supuse inregistrarii de stat.
Debit 08-4 (08-1, 08-2) - Credit 60, 70, 69, 71, 76, …
- se reflectă costurile suplimentare asociate cu achiziționarea de bunuri imobile supuse înregistrării de stat (servicii de informare și consultanță, servicii de intermediar etc.).
Pentru a înregistra un obiect, nu trebuie să așteptați depunerea documentelor pentru înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra acestei proprietăți. O organizație are dreptul de a transfera un activ la mijloace fixe dacă costul său inițial a fost format (ținând cont de condițiile clauzei 4 din PBU 6/01). Acest lucru este indicat de paragraful 52 din Orientările pentru contabilitatea activelor imobilizate, aprobate prin Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 13 octombrie 2003 nr. 91n (denumite în continuare Ghid pentru contabilitatea activelor imobilizate nr. 91n) modificat prin Ordinul Ministerului Finanțelor din 24 decembrie 2010 nr. 186n (în vigoare de la 1 ianuarie 2011).
Referinţă. Conform ediției anterioare a clauzei 52 din Ghidul metodologic de contabilizare a mijloacelor fixe nr. 91n, un obiect imobiliar era contabilizat ca mijloc fix dacă (1) s-a format costul său inițial; (2) documentele primare de recepție și livrare au fost completate; (3) instalația era efectiv în funcțiune; (4) au fost depuse documente pentru înregistrarea de stat.
Clauza norma 52 din Ghidul metodologic de contabilizare a mijloacelor fixe nr. 91n clarifică, de asemenea, că obiectele imobiliare care nu sunt înregistrate în modul general stabilit sunt contabilizate într-un subcont separat al contului 01 (03). În același timp, se fac înregistrări în contabilitate.
Debit 01 (03), subcont „Obiecte imobile care nu au trecut de înregistrarea de stat” - Credit 08-4 (08-1, 08-2)
- imobilele care nu au trecut de înregistrarea de stat se iau în considerare într-un subcont separat al contului de contabilitate a mijloacelor fixe.
După înregistrarea drepturilor de proprietate, bunul imobil este transferat la mijloace fixe, ale căror drepturi sunt înregistrate:
Debit 01 (03), subcont „Obiecte imobile care au trecut de înregistrarea de stat” - Credit 01 (03), subcont „Obiecte imobile care nu au trecut de înregistrarea de stat”
- bunurile imobiliare au fost trecute în componența mijloacelor fixe (investiții de venit în active materiale) care au trecut de înregistrarea de stat.
Contabilitatea taxelor de stat
Cum?
În contabilitate, costurile înregistrării de stat a transferului dreptului de proprietate asupra unei proprietăți imobiliare trebuie incluse în costul său inițial. Baza pentru aceasta este clauza 8 din PBU 6/01. De obicei, problemele legate de luarea în considerare a costului plății taxelor de stat și a altor cheltuieli nu apar atunci când acestea sunt suportate în procesul de formare a costului inițial al activului. În acest caz, organizația le va reflecta în contabilitate după cum urmează.
Debit 68 - Credit 51
Debit 08-4 (08-1, 08-2) - Credit 68
- taxa de stat pentru înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare se ia în considerare în costul inițial al mijlocului fix.
Debit 08-4 (08-1, 08-2) - Credit 60,76
- alte costuri asociate cu înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare sunt luate în considerare în costul inițial al mijlocului fix (hârțoage, servicii notariale etc.).
Cu toate acestea, taxa de stat este luată în considerare diferit în situația în care obiectul este deja inclus în mijloace fixe. Faptul este că clauza 14 din PBU 6/01 conține o listă închisă de motive pentru modificarea costului inițial al unui mijloc fix:
Completare;
- modernizare;
- reconstrucție;
- modernizare;
- lichidare parțială;
- reevaluare.
Prin urmare, costurile de înregistrare de stat suportate după formarea unui articol de inventar independent nu pot crește costul acestuia. Astfel de cheltuieli trebuie luate în considerare ca alte cheltuieli în contul 91 „Alte venituri și cheltuieli”, subcontul 2 „Alte cheltuieli”.
Debit 68 - Credit 51
- au fost virate fonduri din contul curent pentru plata taxei de stat pentru înregistrarea drepturilor de proprietate imobiliară.
Debit 91-2 - Credit 68
- se iau în calcul costurile achitării taxei de stat pentru înregistrarea drepturilor de proprietate imobiliară, suportate după ce obiectul a fost acceptat în contabilitate ca mijloc fix.
Debit 91-2 - Credit 60,76
- se iau în considerare alte cheltuieli pentru înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobile efectuate după ce obiectul a fost acceptat în contabilitate ca mijloc fix (hârțoage, servicii notariale etc.).
Când?
Cheltuielile pentru înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobile sunt recunoscute în contabilitate atunci când sunt îndeplinite trei condiții din clauza 16 din PBU 10/99:
- cheltuiala se efectuează în conformitate cu termenii contractului (cerințe legale, obiceiuri de afaceri);
- se poate determina valoarea cheltuielilor;
- există încredere că la efectuarea unei anumite tranzacții se va produce o scădere a beneficiilor economice ale organizației.
Mai mult, fiecare fapt al vieții economice trebuie să fie documentat într-un document primar (Partea 1, articolul 9 din Legea federală nr. 402-FZ din 6 decembrie 2011 „Cu privire la contabilitate” (denumită în continuare Legea nr. 402-FZ)) .
De exemplu, datoria de stat:
- taxat conform legii;
- mărimea acestuia este determinată de normele Codului Fiscal;
- Ca urmare a plății unei taxe, beneficiile economice ale organizației sunt reduse (?).
O atenție deosebită trebuie acordată acestei ultime condiții. Momentul plății este data la care trebuie acumulată cheltuiala?
În baza clauzei 5.2, clauza 1, articolul 333.18 din Codul fiscal al Federației Ruse, taxa de stat pentru înregistrarea drepturilor de proprietate imobiliară este transferată la bugetul federal:
- înainte de a depune cererea de înregistrare;
- după depunerea cererii de înregistrare, dar înainte de examinarea acesteia, dacă cererea este depusă electronic.
Prin plata taxei de stat, organizația poate refuza să efectueze acțiuni semnificative din punct de vedere juridic. Apoi, în conformitate cu paragraful 4, alineatul 1, articolul 333.40 din Codul fiscal al Federației Ruse, fondurile trebuie returnate. În consecință, transferul de taxe către buget nu este o bază suficientă pentru recunoașterea unei cheltuieli în contabilitate. Data de acumulare trebuie considerată ziua depunerii documentelor pentru înregistrare. Atunci este îndeplinită a treia condiție necesară: scăderea beneficiilor economice. Odată ce acțiunile de înregistrare au început, organizația nu mai poate refuza să le finalizeze și să solicite rambursarea taxei plătite. Faptul primirii documentelor pentru înregistrarea de stat este confirmat de o chitanță pe care autoritatea de înregistrare o eliberează solicitantului (clauza 6, articolul 16 din Legea nr. 122-FZ).
Procedura contabila TVA
Valoarea TVA „intrată” prezentată de vânzător cumpărătorului imobilului este acceptată pentru deducere după ce mijlocul fix este acceptat la înregistrare, sub rezerva legislației fiscale (articolul 171, articolul 172).
Conform paragrafului 17, alineatul 2, articolul 149 din Codul fiscal al Federației Ruse, taxele de stat și alte tipuri de taxe și taxe nu sunt supuse TVA-ului.
Tabelele 1 - Inregistrari contabile pentru contabilizarea achizitiilor de mijloace fixe supuse inregistrarii de stat
| Nu. | Conținutul operațiunii | Debit | Credit |
| 1 | Se reflectă prețul de cumpărare al proprietății imobiliare (fără TVA) | 08-4 | 60 |
| 2 | Simultan cu pasul 1 de cablare: TVA-ul la articolul achiziționat a fost luat în considerare pe baza facturii furnizorului |
19 | 60 |
| 3 | Se reflectă costurile suplimentare asociate cu achiziționarea de mijloace fixe: servicii de livrare, informare și consultanță, operațiuni de încărcare și descărcare etc. (fără TVA) | 08-4 | 60, 70, 69, 71, 76, … |
| 4 | Simultan cu pasul 3 de cablare: TVA la cheltuieli suplimentare incluse |
19 | 60,71, 76, … |
| Situația 1: Cheltuielile cu taxele de stat au fost efectuate înainte ca obiectul să fie reflectat în contul 01 |
|||
| 5 | 68 | 51 | |
| 6 | Costul taxei de stat pentru înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare este inclus în costul inițial al mijlocului fix | 08-4 | 68 |
| 7 | 01 | 08-4 | |
| 8 | 68 | 19 | |
| 9 | 68 | 19 | |
| Situația 2: Cheltuielile cu taxele de stat au fost efectuate după ce obiectul a fost reflectat în contul 01 |
|||
| 5 | Obiectul imobiliar este acceptat în contabilitate ca mijloc fix la costul său inițial | 01 | 08-4 |
| 6 | Depus pentru deducerea TVA la mijloacele fixe achiziționate | 68 | 19 |
| 7 | Solicitat pentru deducerea TVA-ului la cheltuielile suplimentare asociate cu achiziționarea de mijloace fixe | 68 | 19 |
| 8 | Din contul curent au fost virate fonduri pentru plata taxei de stat pentru înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare. | 68 | 51 |
| 9 | Costurile taxei de stat pentru înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare sunt reflectate ca parte a altor cheltuieli | 91-2 | 68 |
Exemplul 1.
La mijlocul lunii mai, My Food LLC a achiziționat spații pentru un depozit de produse alimentare în baza unui acord de cumpărare și vânzare pentru 4.720.000 RUB, inclusiv TVA (18%) - 720.000 RUB. Deoarece obiectul este pe deplin potrivit pentru utilizarea prevăzută, organizația l-a transferat la mijloace fixe și l-a pus în funcțiune.
Documentele pentru înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare au fost depuse la autoritatea de înregistrare la începutul lunii iunie. Taxa de stat pentru o entitate juridică a fost de 22.000 de ruble. În iulie, proprietatea asupra spațiilor a fost înregistrată.
Date de referință:
- Societatea aplică sistemul general de impozitare (OSNO).
- în conformitate cu planul de conturi de lucru aprobat în politica contabilă a My Food LLC în scopuri contabile, activele fixe imobiliare sunt contabilizate în următoarele subconturi.
Planul de conturi de lucru al My Food LLC
| Cod | Nume |
| 01 | Mijloace fixe |
| 01-1 | |
| 01-2 | |
| ....... | ....... |
Soluţie.
În contabilitate se vor face următoarele înregistrări.
| Nu. | Conținutul operațiunii | Debit | Credit | Cantitate, frecați. |
| Mai | ||||
| 1 | Se reflectă costul spațiilor achiziționate (fără TVA) | 08-4 | 60 | 4 000 000 |
| 2 | Se ia în considerare valoarea TVA „intrată” pe obiectul imobiliar | 19 | 60 | 720 000 |
| 3 | Obiectul a fost acceptat în contabilitate ca mijloc fix la costul său inițial și pus în funcțiune: sediul se reflectă în componența obiectelor imobile, ale căror drepturi nu sunt înregistrate. | 01-1 | 08-4 | 4 000 000 |
| 4 | Valoarea TVA „intrată” a imobilului achiziționat a fost depusă spre deducere | 68 | 19 | 720 000 |
| iunie | ||||
| 5 | Din contul curent au fost transferate fonduri pentru plata taxei de stat pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui imobil | 68 | 51 | 22 000 |
| 6 | Obligația de stat pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare este luată în considerare în alte cheltuieli ale organizației | 91-2 | 68 | 22 000 |
| iulie | ||||
| 7 | Spațiile sunt incluse în componența obiectelor imobile care au trecut înmatricularea de stat | 01-2 | 01-1 | 4 000 000 |
În conformitate cu clauza 21 din PBU 6/01, organizația va începe să deprecieze spațiul depozitului în luna iulie.
Sfârșitul exemplului
Impozit pe venit
În scopul impozitului pe profit, imobilele achiziționate de o organizație pentru a desfășura activități comerciale sunt luate în considerare ca parte a proprietății amortizabile, cu condiția ca acestea să îndeplinească criteriile paragraful 1, clauza 1, articolul 256 din Codul fiscal al Federației Ruse .
Activele fixe sunt acceptate pentru contabilitate fiscală la costul lor inițial, care este determinat în modul stabilit de clauza 1 a articolului 257 din Codul fiscal al Federației Ruse. Acest cost este ulterior cheltuit prin amortizare. Conform clauzei 4 din articolul 259 din Codul fiscal al Federației Ruse pentru obiectele de proprietate amortizabilă, ale căror drepturi sunt supuse înregistrării de stat, amortizarea se acumulează în modul general stabilit, ca și pentru orice alte active fixe: de la prima zi a lunii următoare celei în care obiectul a fost dat în exploatare. În acest caz, organizația nu trebuie să aștepte data înregistrării de stat a proprietății imobiliare sau să documenteze faptul de a depune documente la autoritatea de înregistrare.
Referinţă. Regulile paragrafului 4 al articolului 259 nu se aplică mijloacelor fixe pe care organizația a început să le folosească înainte de 2013. Norma anterior în vigoare a paragrafului 11 al art. 258 din Codul Fiscal al Federației Ruse nu a oferit organizațiilor posibilitatea de a deprecia obiectele supuse înregistrării de stat înainte de termenul limită de depunere documentată a documentelor pentru înregistrarea drepturilor de proprietate. De la 1 ianuarie 2013, această normă a încetat să se aplice din cauza intrării în vigoare a Legii federale nr. 206-FZ din 29 noiembrie 2012.
Dar nu toate imobilele sunt supuse deprecierii. Conform clauzei 2 a articolului 256 din Codul fiscal al Federației Ruse, excepția fac terenurile și alte resurse naturale (subsol, apă etc.), proiectele de construcții capitale neterminate etc. Unele active fixe sunt complet excluse din proprietatea amortizabilă. (clauza 3 din Art. .256 Cod fiscal al Federației Ruse).
Bonus de amortizare
În baza clauzei 9 a articolului 258 din Codul fiscal al Federației Ruse, o organizație are dreptul de a reduce costul inițial al unui mijloc fix printr-un bonus de amortizare, a cărui valoare poate fi:
- nu mai mult de 10% din costul inițial al unui obiect aparținând grupelor de amortizare 1, 2, 8-10;
- nu mai mult de 30% din costul inițial al unui obiect aparținând la 3-7 grupe de amortizare.
Decizia de utilizare a amortizarii bonus și cuantumul acesteia trebuie stabilite în politica contabilă în scopuri fiscale.
Bonusul de amortizare este luat în considerare ca parte a cheltuielilor indirecte ale perioadei de raportare (impozită) în care mijlocul fix începe să se deprecieze (paragraful 2, alineatul 3, articolul 272 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Luând în considerare prevederile clauzei 4 din articolul 259 din Codul fiscal al Federației Ruse, anularea are loc în luna următoare celei în care imobilul a fost dat în exploatare. În acest caz, obiectul în sine, după punerea în funcțiune, este acceptat în grupul de amortizare la costul inițial minus suma primei.
Dacă mijlocul fix pentru care s-a aplicat bonusul de amortizare a fost vândut în termen de 5 ani de la data punerii în funcțiune unei părți afiliate, atunci bonusul este supus restabilirii în perioada de raportare (de impozitare) a tranzacției de vânzare (paragraful 3). p. 9, articolul 258 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Referinţă. Până la 1 ianuarie 2013, norma paragrafului 3, clauza 9, articolul 258 din Codul fiscal al Federației Ruse nu conținea o indicație a categoriei specifice de persoane cărora i-a fost vândută proprietatea.
Un alt punct important. Bonusul de amortizare se aplică numai mijloacelor fixe amortizabile, adică acelor obiecte care sunt supuse amortizarii în contabilitatea fiscală. Astfel, o parte din costul unui teren nu poate fi anulat ca cheltuieli sub forma unui bonus de amortizare, deoarece, în conformitate cu clauza 2 a articolului 256 din Codul fiscal al Federației Ruse, terenul nu este amortizat.
Legislația contabilă nu prevede amortizarea bonusului. Prin urmare, utilizarea lui în scopuri fiscale va conduce în mod necesar la diferențe între sumele de amortizare acumulate în contabilitate și contabilitatea fiscală.
Achiziționarea unui imobil și a unui teren dedesubt
La achiziționarea unui imobil, o organizație poate întâmpina unele dificultăți în a-și determina costul inițial. De exemplu, în practică, poate apărea o situație când contractul de cumpărare a unei clădiri (structură, structură etc.) și terenul de sub acesta indică un preț unic. Norma clauzei 2 din articolul 555 din Codul civil al Federației Ruse precizează că, în astfel de cazuri, prețul stabilit al unei clădiri sau al altor bunuri imobiliare include prețul terenului pe care se află obiectul (cu excepția cazului în care prin lege se prevede altfel). sau contract). În plus, legea nu obligă părțile la o tranzacție la cumpărarea și vânzarea mai multor proprietăți imobiliare să indice separat prețul pentru fiecare dintre ele.
Cu toate acestea, nu se va putea accepta imobilul și terenul spre înregistrare ca una unică. Această concluzie rezultă din paragraful 2 al clauzei 6 din PBU 6/01, legitimitatea acesteia este confirmată de Ministerul de Finanțe al Rusiei prin scrisoarea din 19 mai 2003 nr. 04-02-05/3/50. Cert este că o clădire are o durată de viață utilă limitată, iar pentru teren nu este deloc înființată. (În plus, în conformitate cu paragraful 1 al paragrafului 4 al articolului 374 din Codul fiscal al Federației Ruse, un teren nu este supus impozitului pe proprietate. Dacă valoarea terenului nu este identificată, atunci inspectorii vor fi cel mai probabil solicită ca suma contractului să fie luată în considerare în totalitate la calcularea bazei de impozitare. ) Aceasta înseamnă că aceste bunuri imobile trebuie luate în considerare separat. Aceasta ridică întrebarea, ce parte din cost ar trebui să fie atribuită clădirii și ce parte a terenului?
Legislația actuală nu oferă un răspuns clar la întrebarea pusă, practic nu există explicații oficiale din partea funcționarilor, iar practica judiciară nu s-a dezvoltat încă. Există mai multe moduri de a rezolva problema:
- încheie un acord adițional la contractul de cumpărare și vânzare, care indică costul fiecărui element imobiliar. Deși această soluție este cea mai acceptabilă, nu este întotdeauna posibilă;
- expert: folosind date de evaluare independente, împărțiți proporțional costul total între obiectele imobiliare. Dar este de remarcat faptul că utilizarea acestei metode nu exclude posibilitatea unor dispute cu autoritățile fiscale;
- repartizați costurile de achiziție a mai multor proprietăți imobiliare pe baza unei baze alese și justificate de organizație (de exemplu, proporțional cu valoarea cadastrală a imobilului și a terenului). Această opinie a fost exprimată de reprezentanții Ministerului de Finanțe al Rusiei într-o scrisoare din 28 iunie 2013 nr. 03-05-05-01/24812. Mai mult, opțiunea de calcul a costului clădirii prin scăderea valorii estimate a terenului din suma totală, propusă de autorul scrisorii, nu a găsit sprijin din partea departamentului financiar.
O organizație trebuie să rețină că atunci când alege una sau alta procedură de împărțire a costului total între mai multe obiecte imobiliare, își asumă un anumit risc. Cu ce este legat? Norma clauzei 7 din PBU 1/2008 vă permite să dezvoltați metode contabile dacă acestea nu sunt stabilite prin lege. Dar Codul Fiscal nu oferă o astfel de oportunitate, deoarece regulile fiscale trebuie să fie aceleași și de înțeles pentru toți contribuabilii. Prin urmare, orice metodă dezvoltată de contabilitate fiscală care nu este consacrată de lege poate provoca reclamații din partea inspectorilor.
Costurile suplimentare suportate la achiziționarea mijloacelor fixe care necesită înregistrarea drepturilor sunt distribuite între obiecte în proporție corespunzătoare.
Contabilitatea fiscală a taxei de stat
Cum?
De asemenea, ca și în contabilitate, procedura de contabilizare fiscală a cheltuielilor asociate cu înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare depinde de momentul comiterii acestora:
- înainte de punerea în funcțiune a instalației;
- după punerea în funcţiune a instalaţiei.
În primul caz, cheltuielile trebuie luate în considerare la determinarea costului inițial al unui mijloc fix. Acest punct de vedere este împărtășit de Ministerul de Finanțe al Rusiei (scrisorile: din 03/04/2010 Nr. 03-03-06/1/113, din 19/05/2009 Nr. 03-05-05-01/ 26, din 18.05.2009 Nr. 03-05-05-01/26, din 27.03.2009 Nr. 03-03-06/1/195 etc.). El își fundamentează poziția prin norma clauzei 1 a articolului 257 din Codul fiscal al Federației Ruse. Conform acestei reguli, la achiziționarea unei proprietăți imobiliare, costul inițial al acestuia constă în costurile de achiziție, livrare și aducerea acestuia în stare de folosință. În același timp, doar TVA-ul și accizele nu sunt incluse în sumă, iar taxa de stat nu este inclusă în această listă.
În al doilea caz, cheltuielile sunt anulate la un moment dat ca și alte cheltuieli asociate cu producția și vânzările (clauza 40, clauza 1, articolul 264 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Argumentul în favoarea acestei proceduri contabile este că atunci când un obiect de mijloc fix este pus în funcțiune, valoarea sa inițială a fost deja formată și nu este supusă modificării, cu excepția motivelor enumerate la paragraful 1 al paragrafului 2 al articolului 257. din Codul Fiscal al Federației Ruse, și anume:
- completări;
- modernizare;
- reconstrucţie;
- modernizare;
- reechipare tehnică;
- lichidare parțială;
- alte motive similare.
Înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare nu este unul dintre aceste motive. În consecință, în situația în cauză, costurile taxelor de stat nu pot crește costul inițial al mijlocului fix. Valabilitatea acestor concluzii este confirmată de Ministerul de Finanțe al Rusiei în scrisoarea sa din 02/11/2011 nr. 03-03-06/1/89.
Pe lângă procedura descrisă mai sus pentru contabilizarea costurilor înregistrării de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare, există o abordare alternativă. Potrivit acesteia, taxa de stat ar trebui inclusă în alte cheltuieli, indiferent de momentul în care a fost acumulată: înainte sau după punerea în funcțiune a mijlocului fix. Argumentele prezentate aici sunt următoarele:
Taxa de stat se percepe pentru înregistrarea transferului de proprietate asupra unui obiect deja dobândit;
- faptul platii taxei de stat nu afecteaza adecvarea obiectului pentru folosinta.
Aceasta înseamnă că taxa de stat este un tip independent de cheltuială care nu este asociată cu achiziția, livrarea și aducerea mijlocului fix într-o stare de funcționare adecvată.
În plus, în conformitate cu articolul 13 din Codul fiscal al Federației Ruse, taxa de stat se referă la taxele federale. Prin urmare, pe baza paragrafului 1 al paragrafului 1 al articolului 264 din Codul fiscal al Federației Ruse, organizația are dreptul să ia în considerare astfel de costuri ca parte a altor cheltuieli.
Anterior, această poziție a fost susținută de Ministerul de Finanțe al Rusiei (scrisorile: din 19 octombrie 2007, nr. 03-03-06/1/725, din 16 februarie 2006, nr. 03-03-04/1/). 116, din 2 martie 2006. Nr. 03-03-04/1/165, din 30 martie 2005 Nr. 03-03-01-04/1/137). Cu toate acestea, explicațiile ulterioare de la finanțatori cu privire la problema contabilității obligațiilor de stat înainte de punerea în funcțiune a obiectului conțin concluzii că astfel de cheltuieli participă la formarea costului inițial al mijlocului fix.
Datorită ambiguității opiniilor existente, o organizație, ghidată de norma de la paragraful 4 al articolului 252 din Codul fiscal al Federației Ruse, poate determina în mod independent grupul de cheltuieli la care vor costa costurile înregistrării de stat a proprietății imobiliare. fi atribuit. Opțiunea contabilă aleasă trebuie să fie stabilită în politica contabilă în scopuri fiscale (paragraful 5 al articolului 313 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Când?
Pentru a ține cont de taxa de stat pentru înregistrarea drepturilor de proprietate imobiliară în scopul impozitului pe profit, trebuie respectate 3 principii principale de recunoaștere a cheltuielilor, care sunt formulate la articolul 252 alineatul (1) din Codul fiscal al Federației Ruse:
- cheltuiala trebuie justificată;
- cheltuiala trebuie documentată;
- cheltuiala trebuie să fie legată de o activitate care are ca scop generarea de venituri.
Dacă toate condițiile de mai sus sunt îndeplinite, atunci se acumulează o cheltuială în contabilitatea fiscală. Dar când anume trebuie făcut acest lucru: atunci când plătiți o taxă de stat sau depuneți documentele pentru înregistrare?
Din clauza 5.2, clauza 1, articolul 333.18 din Codul fiscal al Federației Ruse, se știe că se fac decontări cu bugetul pentru realizarea acțiunilor semnificative din punct de vedere juridic:
- înainte de a depune cererea de înregistrare;
- după depunerea cererii de înregistrare, dar înainte de examinarea acesteia (când cererea este depusă electronic).
Dacă calculăm cheltuiala în ziua plății, se dovedește că suntem înaintea evenimentului cu care este asociat transferul taxei de stat. Acțiunile de înregistrare nu au început încă și este posibil să nu aibă loc (la inițiativa solicitantului). În acest din urmă caz, organizația are dreptul de a returna fondurile transferate (clauza 4, clauza 1, articolul 333.40 din Codul fiscal al Federației Ruse), iar apoi cheltuiala înregistrată va fi nefondată. Prin urmare, este corect din punct de vedere metodologic să se recunoască cheltuielile la data depunerii documentelor la autoritatea de înregistrare. Odată acceptate documentele, organizația nu mai poate refuza să efectueze acțiuni semnificative din punct de vedere juridic pentru care s-a plătit taxa de stat.
Exemplul 2.
La începutul lunii august, Metal Rolling Plant JSC a achiziționat o clădire industrială în baza unui contract de cumpărare și vânzare pentru 35.400.000 RUB, inclusiv TVA (18%) - 5.400.000 RUB. și terenul de sub acesta pentru 20.000.000 de ruble, fără TVA (conform paragrafului 6, alineatul 2, articolul 146 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Compania imobiliară „Partner” a oferit un serviciu pentru achiziționarea de bunuri imobiliare în valoare de 354.000 de ruble, inclusiv TVA (18%) - 54.000 de ruble.
La sfârșitul aceleiași luni, organizația a acceptat active complet pregătite pentru a fi utilizate în mijloace fixe și le-a pus în funcțiune. Conform ordinului managerului, durata de viata utila a cladirii industriale a fost de 30 ani si 6 luni sau 366 luni (grupa de amortizare 10). Deoarece terenul nu este supus deprecierii (alineatul 5, alineatul 17 din PBU 6/01, alineatul 2 al articolului 256 din Codul fiscal al Federației Ruse), durata de viață utilă a acestuia nu este stabilită.
La începutul lunii septembrie au fost depuse documente pentru înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobiliare. Anterior, organizația a transferat la buget taxa de stat pentru acțiunile de înregistrare în valoare de 22.000 de ruble. pentru fiecare obiect.
La începutul lunii octombrie, proprietatea asupra clădirii și a terenului a fost înregistrată.
Date de referință:
1) societatea se află în sistemul general de impozitare (OSNO);
2) în conformitate cu politica contabilă a Metal Rolling Plant SA în scopuri contabile și contabile fiscale:
- amortizarea pentru toate mijloacele fixe se calculează prin metoda liniară;
- durata de viață utilă se determină în conformitate cu Clasificarea mijloacelor fixe incluse în grupele de amortizare (aprobată prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 1 ianuarie 2002 nr. 1);
- costurile suplimentare asociate primirii mai multor obiecte imobiliare se repartizeaza proportional cu pretul de achizitie al acestor obiecte conform contractului (fara TVA);
3) în conformitate cu politica contabilă a Metal Rolling Plant SA în scopuri contabile fiscale
- se aplică un bonus de amortizare mijloacelor fixe amortizabile. (Pentru obiectele din grupa de amortizare 10, prima este de 10% din costul initial);
- cheltuielile pentru serviciile imobiliare sunt incluse în costul inițial al mijlocului fix;
4) în conformitate cu planul de conturi de lucru aprobat în politica contabilă a Metal Rolling Plant SA în scopuri contabile, mijloacele fixe imobiliare sunt contabilizate în următoarele subconturi.
Planul de conturi de lucru al Metal Rolling Plant JSC
| Cod | Nume |
| 01 | Mijloace fixe |
| 01-1 | Imobil care nu a trecut de înregistrarea de stat |
| 01-2 | Imobil care a trecut de înregistrarea de stat |
| ....... | ....... |
Soluţie.
În contabilitate, organizația trebuie să creeze 2 obiecte de inventar independente: o clădire industrială și un teren. Mai mult, costurile serviciilor imobiliare care sunt asociate cu achiziționarea acestor active imobiliare trebuie distribuite.
1. Costul serviciilor care vor fi incluse în costul inițial al clădirii industriale.
. Calcul: Costul serviciilor de agent imobiliar x Prețul clădirii fără TVA / (Prețul clădirii fără TVA + Prețul terenului) = 300.000 de ruble. x 30.000.000 de ruble. / (30.000.000 de rub. + 20.000.000 de rub.) = 180.000 de rub.;
2. Costul serviciilor, care va fi inclus în costul inițial al terenului.
. Calcul: Costul serviciilor de agent imobiliar x Prețul terenului / (Prețul clădirii fără TVA + Prețul terenului) = 300.000 de ruble. x 20.000.000 de ruble. / (30.000.000 de rub. + 20.000.000 de rub.) = 120.000 de rub.
Organizația va reflecta achiziția de bunuri imobiliare în evidențele sale contabile folosind următoarele înregistrări.
| Nu. | Conținutul operațiunii | Debit | Credit | Cantitate, frecați. |
| August | ||||
| 1 | Costul clădirii industriale achiziționate este reflectat (fără TVA) | 08-4 | 60 | 30 000 000 |
| 2 | Se ia în considerare valoarea TVA „intrată” pe clădirea de producție | 19 | 60 | 5 400 000 |
| 3 | Costul terenului achiziționat este reflectat (fără TVA) | 08-1 | 60 | 20 000 000 |
| 4 | 08-4 | 60 | 180 000 | |
| 5 | Se reflectă costul serviciilor imobiliare incluse în costul inițial al clădirii (fără TVA) | 08-1 | 60 | 120 000 |
| 6 | Se ia în considerare valoarea TVA „intrată” la serviciile imobiliare | 19 | 68 | 54 000 |
| 7 | Clădirea industrială a fost admisă în contabilitate ca mijloc fix la costul inițial și pusă în funcțiune (înregistrată ca parte a unui imobil, ale căror drepturi nu sunt înregistrate) | 01-1 | 08-4 | 30 180 000 |
| 8 | Terenul a fost acceptat în contabilitate ca mijloc fix la costul inițial și dat în exploatare (reflectat ca parte a bunurilor imobiliare, ale căror drepturi nu sunt înregistrate) | 01-1 | 08-1 | 20 120 000 |
| 9 | Valoarea TVA „intrată” pentru clădirea industrială achiziționată a fost depusă spre deducere | 68 | 19 | 5 400 000 |
| 10 | Valoarea TVA „intrată” pentru serviciile imobiliare a fost depusă spre deducere | 68 | 19 | 120 000 |
Din data de 1 a lunii următoare (septembrie), contabilul SA va începe să calculeze amortizarea imobilului de producție în contabilitate și contabilitate fiscală. (Un teren nu este recunoscut ca obiect amortizabil.) Cu toate acestea, atunci când calculați cheltuielile de amortizare în scopul impozitului pe profit, trebuie să luați în considerare bonusul de amortizare (10%).
Calculul amortizării (A) prin metoda liniară:
- În contabilitate:
1. Agod = Cost inițial x Rata de amortizare (an) = 30.180.000 RUB. x 100% / 30,5 g = 989.508,20 rub.
2. Ames = agod / 12 luni. = 983.606,56 ruble. / 12 luni = 82.459,02 ruble.
- În contabilitatea fiscală:
1. Ames = (Cost inițial - Primă de amortizare) / Durată utilă (luni) = (30.180.000 RUB - 30.000.000 RUB x 10%) / 366 luni. = 74.262,29 rub.
Calculul arată că sumele deducerilor de amortizare care sunt anulate în contabilitate și contabilitatea fiscală nu sunt aceleași. Acest lucru se datorează faptului că, în scopul impozitului pe profit, o organizație poate include 3.000.000 de ruble în cheltuieli. din costul inițial al obiectului sub formă de primă deja în prima lună de amortizare, în timp ce acest lucru nu se poate face în contabilitate. Astfel, suma totală a cheltuielilor pe care organizația le va putea lua în calcul în luna septembrie va fi:
- în contabilitate - 82.459,02 ruble;
- în contabilitate fiscală - 3.074.262,29 RUB. (= 3.000.000 rub. + 74.262,29 rub.), adică 2.991.803,27 rub. (=3.074.262,29 ruble - 82.459,02 ruble) mai mult decât în contabilitate.
Diferența temporară impozabilă rezultată în valoare de 2.991.803,27 RUB. formează o datorie pentru impozit amânat (DTL):
- IT = Diferența temporară impozabilă x 20% (cota impozitului pe venit) = 2.991.803,27 RUB. x 18% = 598.360,65 RUB
În septembrie (luna începerii amortizarii mijloacelor fixe), organizația va acumula IT în contabilitate. Înregistrările contabile vor fi după cum urmează.
| Nu. | Conținutul operațiunii | Debit | Credit | Cantitate, frecați. |
| Septembrie | ||||
| 1 | Din contul curent au fost transferate fonduri pentru plata taxei de stat pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui imobil - o clădire industrială | 68 | 51 | 22 000 |
| 2 | S-a luat în considerare obligația de stat pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui obiect imobiliar - o clădire industrială | 91-2 | 68 | 22 000 |
| 3 | Au fost transferate fonduri din contul curent pentru a plăti taxa de stat pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui imobil - un teren | 68 | 51 | 22 000 |
| 4 | S-a luat în considerare obligația de stat pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui obiect imobiliar - teren | 91-2 | 68 | 22 000 |
| 5 | Se reflectă taxa de amortizare pentru spațiile de producție pentru luna septembrie | 20 | 02 | 82 459,02 |
| 6 | Acumularea reflectată a IT | 68 | 77 | 598 360,65 |
Luna viitoare (octombrie) amortizarea în contabilitate va fi percepută la 8.196,73 ruble. (= 82.459,02 RUB - 74.262,29 RUB) mai mult decât în scopuri fiscale. Această sumă va reduce parțial diferența temporară impozabilă care a apărut în septembrie și, ca urmare, va achita IT acumulat în suma corespunzătoare: 8.196,73 RUB. x 20% = 1.639,35 rub.
| Nu. | Conținutul operațiunii | Debit | Credit | Cantitate, frecați. |
| octombrie | ||||
| 1 | Clădirea industrială este inclusă în componența obiectelor imobiliare care au trecut înmatricularea de stat | 01-2 | 01-1 | 30 180 000 |
| 2 | Terenul este inclus în componența imobilelor care au trecut înmatricularea de stat | 01-2 | 01-1 | 20 120 000 |
| 3 | Se reflectă taxa de amortizare a clădirii industriale pentru luna octombrie | 20 | 02 | 82 459,02 |
| 4 | Radierea parțială a IT reflectată | 77 | 68 | 1 639,35 |
Înregistrările contabile pentru calculul amortizarii clădirii industriale și rambursarea acesteia, similare înregistrărilor nr. 3 și nr. 4 din luna octombrie, trebuie efectuate lunar în contabilitate pentru durata de viață utilă rămasă până la costul fixului. bunul este complet radiat sau eliminat din registru.
| Lună | Contabilitate | Contabilitatea fiscală | ||||
| taxa de amortizare | acumularea IT | dezafectarea IT | restul IT | taxa de amortizare | bonus de amortizare | |
| Septembrie | 82 459,02 | 598 360,65 | - | - | 74 262,29 | 3 000 000 |
| octombrie | 82 459,02 | - | 1 639,35 | 596 721,30 | 74 262,29 | - |
| noiembrie | 82 459,02 | - | 1 639,35 | 595 081,95 | 74 262,29 | - |
| decembrie | 82 459,02 | - | 1 639,35 | 593 442,60 | 74 262,29 | - |
| ....... | ....... | ....... | ....... | ....... | ....... | ....... |
| La sfârșitul duratei de viață utilă | ||||||
| 365 de luni | 82 459,02 | - | 1 639,35 | 1 639,35 | 74 262,29 | - |
| 366 de luni | 82 459,02 | - | 1 639,35 | 0 | 74 262,29 | - |
| În februarie, costul clădirii industriale și datoria cu impozitul amânat (DTL) vor fi anulate integral | ||||||
Sfârșitul exemplului
Fluxul documentelor
În conformitate cu clauza 1 a articolului 556 din Codul civil al Federației Ruse, faptul transferului unei proprietăți imobiliare este documentat:
- act de transfer;
- alt document de transfer.
În baza clauzei 81 din Ghidul metodologic de contabilizare a mijloacelor fixe nr. 91n, obiectul este transferat de către una dintre părți în proprietatea celeilalte părți în baza certificatului de acceptare și transfer al mijloacelor fixe. Forma unificată a acestui document primar OS-1a a fost elaborată de Comitetul de Stat de Statistică al Rusiei (Rezoluția nr. 7 din 21 ianuarie 2003). Actul este completat și semnat de ambele părți la tranzacție, vânzător și cumpărător.
De asemenea, este de remarcat faptul că partea 4 a articolului 9 din Legea nr. 402-FZ nu interzice organizațiilor să folosească propriile formulare pentru a finaliza tranzacțiile contabile. În acest caz, documentul primar trebuie să conțină toate detaliile obligatorii prevăzute în Partea 2 a articolului 9 din Legea nr. 402-FZ.
Vânzarea unei proprietăți presupune o radiere din bilanț și acumularea impozitelor. Având în vedere intervalul de timp dintre transferul unui obiect sub act și înregistrarea dreptului de proprietate asupra acestuia, apar multe întrebări. Când să arăți veniturile din vânzarea unui obiect? În ce moment ar trebui calculate taxele și emisă o factură?
Transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare către cumpărător în baza unui contract de vânzare este supus înregistrării de stat. În acest moment, cumpărătorul are un astfel de drept (clauza 2 a articolului 223, clauza 1 a articolului 551 din Codul civil al Federației Ruse). Dar până în acest punct, obiectul este de obicei „transferat” prin act. Data semnării unui astfel de act este importantă pentru contabilitate și calculul impozitelor? Să ne dăm seama.
În ce moment îl scoatem din bilanţ?
În articol avem în vedere situația privind vânzarea imobilelor, pe care compania le folosește în activitățile sale de ceva timp. Vânzarea unui imobil este întotdeauna însoțită de depunerea documentelor de înregistrare a dreptului de proprietate asupra proprietății pentru noul proprietar al imobilului. De obicei, trece ceva timp între momentul în care obiectul este transferat sub act și momentul în care se primește certificatul de proprietate. În acest sens, se pune întrebarea: în ce moment ar trebui să fie anulată clădirea din bilanț și când ar trebui să se reflecte încasările din vânzare în evidențele contabile?În primul rând, să ne amintim ce condiții trebuie îndeplinite în legătură cu proprietatea recunoscută ca mijloc fix. Aceste condiții sunt prezentate în paragraful 4 din PBU 6/01 „Contabilitatea mijloacelor fixe”:
- obiectul este destinat utilizării în producția de produse, atunci când efectuează lucrări sau prestează servicii, pentru nevoile de management ale organizației sau pentru a fi furnizat de organizație contra cost pentru deținerea și utilizarea temporară sau pentru utilizare temporară;
- obiectul este destinat a fi folosit pentru o perioadă lungă de timp, adică o perioadă care durează mai mult de 12 luni sau ciclul normal de funcționare dacă depășește 12 luni;
- organizația nu intenționează revânzarea ulterioară a acestui obiect;
- obiectul este capabil să aducă în viitor beneficii economice (venituri) organizației.
Dar cu reflectarea veniturilor din vânzarea unui obiect, situația este diferită. Una dintre condițiile pentru recunoașterea veniturilor în contabilitate este transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător (subparagraful „d”, paragraful 12 din PBU 9/99 „Venitul organizației”). În consecință, până la înregistrarea drepturilor de proprietate ale cumpărătorului, vânzătorul nu va putea înregistra încasările din vânzarea proprietății. În acest sens, se pune întrebarea: în ce cont ar trebui vânzătorul să înregistreze proprietatea pentru a reflecta proprietatea cedată, dacă transferul proprietății și înregistrarea de stat a transferului proprietății au loc în perioade de raportare diferite?
Ministerul Finanțelor al Federației Ruse, în scrisorile din 27 ianuarie 2012 nr. 07-02-18/01, din 22 martie 2011 nr. 07-02-10/20, notează că un cont poate fi utilizat pentru a reflecta un mijloc fix până la momentul recunoașterii veniturilor și cheltuielilor din cedarea acestuia 45 „Bunuri expediate” (subcont separat „Imobil transferat”).
Veniturile din vânzarea unui obiect se reflectă în Creditul contului 91-1 „Alte venituri”, în corespondență cu conturile de decontare. Cheltuielile sub formă de valoare reziduală sunt reflectate în contabilitate la debitul contului 91-2 „Alte cheltuieli” la data recunoașterii altor venituri din vânzarea unui obiect (clauzele 7, 10.1, 16 PBU 9/99 „Venituri”. organizațiilor”, clauza 30 PBU 6/01 „Contabilitatea mijloacelor fixe”, paragrafele 11, 16, 19 PBU 10/99 „Cheltuieli organizațiilor”).
Vom arăta înregistrările contabile folosind un exemplu practic.
Exemplu
Elochka LLC a vândut spațiu de depozitare către Zvezdochka LLC la un preț de 2.360.000 RUB. (inclusiv TVA - 360.000 de ruble). Vânzătorul a considerat incinta ca parte a mijloacelor fixe (costul inițial - 1.600.000 de ruble, valoarea deprecierii acumulate - 1.000.000 de ruble). Sediul a fost cedat cumpărătorului prin act în septembrie 2015, transferul dreptului de proprietate către noul proprietar a fost înregistrat în noiembrie 2015.
Conturile se fac în contabilitatea Elochka LLC.
În septembrie 2015:
Debit 01-2 „Cezare de mijloace fixe” Credit 01-1 „Mije fixe în exploatare”
- 1.600.000 de ruble.- costul inițial al locației a fost anulat la semnarea actului de transfer de către părți;
Debit 02 „Amortizarea mijloacelor fixe” Credit 01-2 „Cederea mijloacelor fixe”
- 1.000.000 de ruble.- amortizarea acumulată este anulată;
Debit 45 subcont „Bunuri imobiliare transferate” Credit 01-2 „Cezare de active fixe”
- 600.000 de ruble.(1.600.000 de ruble - 1.000.000 de ruble) - reflectă valoarea reziduală a spațiilor transferate înainte de înregistrarea de stat a tranzacției;
Debit 76 Credit 68 subcont „TVA”
- 360.000 de ruble.- TVA se percepe la depozitul transferat.
În noiembrie 2015:
Debit 62 „Decontări cu clienții” Credit 91-1
- 2.360.000 de ruble.- se reflectă veniturile din vânzarea spațiilor de depozitare (după înregistrarea de stat a dreptului de proprietate).
Debit 91-2 Credit 76
- 360.000 de ruble.- se reflectă TVA acumulată anterior;
Debit 91-2 Credit 45 subcont „Imobil transferat”
- 600.000 de ruble.- valoarea reziduala a spatiului se reflecta in cheltuieli;
Debit 91-2 Credit 99
- 1.400.000 RUB(2.360.000 RUB - 360.000 RUB - 600.000 RUB) - a fost determinat rezultatul financiar (profitul) din vânzarea de bunuri imobiliare.
Impozitul pe proprietate
Potrivit paragrafului 1 al articolului 374 din Codul fiscal al Federației Ruse, obiectul impozitării proprietății este, în special, imobilele înregistrate în bilanț ca active fixe.Am ajuns la concluzia că proprietatea este radiată din contabilitate la momentul transferului ei în baza actului. În consecință, după data specificată în actul de transfer, valoarea unui astfel de imobil nu va participa la calculul impozitelor pe proprietate.
Noi calculăm TVA
Vânzarea de bunuri imobiliare implică întotdeauna acumularea de TVA, cu excepția cazului în care, desigur, vânzătorul este pe o bază „simplificată” și nu aplică scutirea de TVA în conformitate cu articolul 145 din Codul fiscal al Federației Ruse.În ce moment trebuie calculat TVA-ul? Răspunsul la această întrebare este conținut în paragraful 16 al articolului 167 din Codul fiscal al Federației Ruse. Se spune că atunci când se vinde bunuri imobiliare, data expedierii este ziua în care imobilul este transferat cumpărătorului acestei proprietăți în baza unui act de transfer sau alt document privind transferul imobilului. În consecință, în cel mult 5 zile de la data semnării actului, vânzătorul trebuie să întocmească o factură (clauza 3 a articolului 168 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Baza de impozitare a TVA ar trebui să includă valoarea de vânzare a obiectului, fără taxe (clauza 1, articolul 154 din Codul fiscal al Federației Ruse). Înmulțind acest cost cu cota de TVA de 18 la sută, obținem suma impozitului care ar trebui plătită la buget.
Cu toate acestea, în unele cazuri, TVA-ul se calculează nu pe prețul de vânzare, ci pe diferența dintre vânzarea și valoarea reziduală a mijlocului fix. În acest caz, valoarea reziduală se determină în funcție de datele contabile (Scrisori ale Ministerului Finanțelor al Rusiei din 26 martie 2007 nr. 03-07-05/16, din 9 octombrie 2006 nr. 03-04-11/ 120). Această procedură se aplică acelor obiecte care, la cumpărare, au fost valorificate ținând cont de TVA „intrată”, adică sunt acele obiecte care au fost achiziționate cu TVA, dar pentru care, din motive legale, TVA nu a fost acceptat la deducere ( clauza 3 din articolul 154 Codul fiscal al Federației Ruse). Acest lucru se întâmplă, de exemplu, când la momentul achiziționării sistemului de operare compania aplica un regim fiscal special. Dacă această diferență este pozitivă, atunci TVA-ul se calculează la cota de impozitare 18/118 (clauza 4 din articolul 164 din Codul fiscal al Federației Ruse, Scrisoarea Ministerului Finanțelor al Rusiei din 3 iulie 2012 nr. 03- 07-05/18).
Atunci când baza de impozitare este zero, și anume dacă diferența de mai sus este negativă (imobil vândut cu pierdere) sau zero (imobil vândut la valoare reziduală), nu se plătește TVA.
Dacă vorbim despre vânzarea de bunuri imobiliare rezidențiale, atunci i se aplică un beneficiu de TVA (subclauza 22, clauza 3, articolul 149 din Codul Fiscal al Federației Ruse).
Impozit pe venit
În scopul impozitului pe profit, veniturile din vânzări includ veniturile din vânzarea unui obiect minus TVA (clauza 1, articolul 248 din Codul fiscal al Federației Ruse, articolul 249 din Codul fiscal al Federației Ruse). Când mai exact apar veniturile din vânzarea de bunuri imobiliare?Răspunsul la această întrebare este dat în paragraful 3 al articolului 271 din Codul fiscal al Federației Ruse. Se spune că data vânzării imobilului este data transferului imobilului către dobânditorul acestei proprietăți în baza unui act de transfer sau alt document privind transferul imobilului.
Proprietatea este proprietate amortizabilă. Și conform paragrafului 1 al articolului 268 din Codul fiscal al Federației Ruse, atunci când vinde proprietăți amortizabile, contribuabilul are dreptul de a reduce venitul cu valoarea reziduală a acestei proprietăți. Dacă valoarea reziduală se dovedește a fi mai mare decât valoarea vânzărilor, atunci diferența va fi o pierdere din vânzarea mijlocului fix. O astfel de pierdere poate fi anulată pentru a reduce profitul impozabil. Valoarea pierderii este inclusă în celelalte cheltuieli ale contribuabilului în cote egale pe o perioadă definită ca diferența dintre durata de viață utilă a acestei proprietăți și perioada efectivă de funcționare a acesteia până la momentul vânzării (clauza 3 din art. 268 din impozit). Codul Federației Ruse).
