특정 상품 및 서비스 그룹에 대한 소비자 지출 증가.

IQ 2017에서는 지난 몇 년 만에 처음으로 모스크바 상업용 부동산 시장의 사무실 및 소매 부문에서 임대료 인상이 나타났습니다. 그러나 분석가들은 서두르지 않고 기뻐합니다. 이미 다음 분기에 새로운 시설의 상당한 시운전이 예상되어 공실 수준이 불가피하게 증가할 것입니다.

보고 기간 동안 사무실 부문에서 51.8천 평방미터가 시운전되었습니다. m GLA. NAI Becar 분석가들은 2016년 4분기에 비해 지표가 16.4% 증가했음에도 불구하고 사무실 건물의 시운전 속도가 계속해서 둔화되는 추세에 주목했습니다. NAI Becar의 자산관리부에 따르면 연말까지 약 43만㎡가 위탁될 것으로 예상된다. m의 사무실 공간.

첫 3개월의 결과에 따라 고품질 사무용 부동산의 공실률이 감소했으며, 이는 2014년 이후 처음으로 임대료 상승으로 이어졌습니다. 따라서 A 클래스에서는 공석이 작년 말 이후 6 % 감소했으며 B + 클래스에서는 12.7 %, B 클래스에서는 8 % 감소했습니다. 한편, 현재 A클래스의 여유 공간 점유율은 21.3%로 높은 수준을 유지하고 있습니다. 2016년 말 대비 임대료는 A등급에서 4.8%(최대 1.9,000루블), B등급에서 7.5%(최대 1.4,000루블), B등급에서 4.7%(최대 1.1,000루블) 증가했습니다. .

2017년 초의 주요 트렌드는 기존 비즈니스 센터 소유자들의 코워킹 스페이스에 대한 관심이 높아진 것이라고 볼 수 있습니다. 연구에 따르면 비즈니스 센터에 코워킹 운영자를 배치하면 사무실 시설 자체에 대한 임차인의 관심이 크게 높아집니다. 이는 우선 공간을보다 효율적으로 사용할 수 있기 때문입니다. 예를 들어, 공동 작업 공간이 있으면 임차인은 특히 회의실 및 회의실에 할당된 추가 공간을 임대하는 비용을 절약할 수 있습니다. 또한, 코워킹 스페이스 덕분에 입주 기업은 사무실 공간이 부족할 것이라는 걱정 없이 직원들을 프로젝트 업무에 끌어들일 수 있는 기회를 갖게 되었습니다. 따라서 오늘날 객체의 인프라 구성 요소를 개발함으로써 소유자는 미래의 경쟁 우위를 높일 수 있습니다.

1분기에 가장 큰 거래 중 하나입니다. 2017 - Yandex는 10.3천 평방미터를 임대했습니다. m은 Aurora 비즈니스 센터에 있으며, Servier JSC는 6.6천 평방미터에 대한 임대 계약을 체결했습니다. m 비즈니스 센터 "White Gardens"에 있습니다.
총 거래량의 약 87%가 사무실 부문에서 감소한 것은 주로 VTB 은행의 22.4천 평방미터 구매로 인해 주목할 만합니다. m MIBC 모스크바 시티의 유라시아 타워에 있습니다.

모스크바 소매 부동산 부문에서는 연초부터 11.3천 평방미터가 도입되었습니다. m GLA는 2016년 4분기 지표보다 91% 낮은 수준이지만, 이미 2분기에는 총 면적 15만㎡ 규모의 리테일 시설 6개소가 일시에 가동될 것으로 예상된다. m., 이는 공석 수준에 부정적인 영향을 미칠 것입니다. 현재 모스크바 고급 쇼핑센터의 전체 공실률은 12%입니다(2016년 말에 비해 4% 감소). 쇼핑 갤러리 임차인의 요금은 보고 기간 동안 1평방미터당 4.1% 감소한 37.3,000루블을 기록했습니다. m, "앵커"의 경우 "제곱"당 12.9,000 루블로 변경되지 않았습니다.

창고 부문은 2017년 1분기에 우수한 시운전 역학을 보여 약 119,000제곱미터가 시장에 진입했습니다. m GBA는 지난해 말 대비 10.2% 증가했다. 따라서 TSC "Klin"(56,000m2), "Technopark"(18,700m2), ORC "Radumlya"(1단계, 13,000m2) 등 4개의 새로운 클래스 A+/A 단지가 가동되었습니다. .), PSK "Nikolskoye"(8,000평방미터). 연말까지 50만~60만㎡가 추가로 착공될 것으로 예상된다. m.이런 배경에서 공실률은 계속해서 증가해 3월말 기준 A클래스는 16%, B클래스는 15%이며, 2016년말 대비 해당 구간 임대료는 14% 하락(4.1천호) 루블 ) 클래스 A 및 10%(최대 3.8,000 루블)
B클래스에서.

2017년 8월에는 총 면적 146만1천㎡의 상업용 부동산 2,766가구가 임대주택으로 제공됐다. m. 이달의 공급량은 수량 기준으로 5%, 총 면적 기준으로 10% 증가했습니다.

평균 월 임대료는 4% 감소하여 평방미터당 RUB 17,295에 달했습니다. 내 귀. 8월에는 달러 환율이 변하지 않았으므로 달러 기준으로 환율도 4% 감소하여 $290/sq.m/year에 달했습니다. 2016년 8월 이후 일년 내내 루블 환율은 변하지 않았지만 달러 환율은 8% 감소했습니다.

8월의 공급 증가와 임대료 감소는 완만하며 이는 여름철의 전형적인 현상입니다. 현재 상업용 부동산 시장에 큰 변화를 가져올 거시경제적 요인과 기타 요인은 없습니다.

공급량의 선두주자는 전통적으로 사무실 공간으로, 면적별 점유율은 48%입니다. 그 다음은 산업 및 창고(42%)와 소매업(10%)입니다.

소매 부동산

2017년 8월에는 총 면적 155,000㎡에 달하는 559개 작품이 시장에 전시됐다. m. 전월 대비 전시품 수는 1%, 전체 면적은 5% 증가했다.

이 중 총 면적 8,000㎡에 달하는 35개 작품이 중앙에 전시됐다. m으로 7월에 비해 수량은 10%, 전체면적은 29% 감소하였다. 해당 부동산에 대한 이번 달 평균 요청 임대료는 5% 감소하여 평방미터당 RUB 58,973에 달했습니다. m/년으로, 오랫동안 전시된 물건의 가격은 거의 변하지 않았습니다. 특히 Stary Gai Street(270 평방미터, 119,000 루블/sq.m./년) 및 st. Tverskaya (173 평방미터, 131,261 문지름/평방미터/년).

2017년 8월 센터 외부에서 임대용으로 제공되는 소매 부동산의 수는 2% 증가했으며 전체 면적은 8% 증가했습니다. 공급량은 총 면적 147,000m2의 524개 개체에 달했습니다. m. 월 평균 요금은 8% 감소하여 26,671 루블/sq.m/년에 이르렀습니다.

월별 요율 변화 수준은 중앙과 외부의 개체 차이가 크지 않지만 중기적으로는 중앙 건물에 대한 수요가 더 높습니다.

Garden Ring 내부의 소매점

영국 내 거래	수량	총 격차, 백만 루블	총면적, 천제곱미터 중	평균 면적, 천 평방미터 중	평균 요율, ₽/sq. 내 귀
의미	29	394	6,937	0,239	63 215
2017년 7월까지	-12%	-16%	-29%	-20%	+3%
2016년 8월까지	-33%	-2%	-15%	+26%	+18%

사무실 부동산

2017년 8월 임대용 사무용 부동산 공급량은 수량과 총 면적 모두에서 2% 증가해 총 면적 698천 평방미터, 1,623개에 달했습니다. 중.

한 달 동안 센터 내 사무용 부동산 수는 8% 증가했지만 전체 면적은 변하지 않았습니다. 평균 임대료는 1% 증가하여 연간 평방미터당 24,751루블에 달했습니다.

가든 링 외부 사무실 공간의 양과 총 면적 측면에서 공급량은 2% 증가한 반면, 평균 비율은 1% 증가하여 15,896 루블/sq.m./년에 달했습니다.

중앙 및 외부 모두에서 사무실 부동산에 대한 요율 변화는 계속해서 미미한 수준을 유지하고 있으며 이는 다음을 포함한 낮은 비즈니스 활동을 반영합니다. 여름 기간과 함께.

첫 번째 위협은 마진 감소입니다. 임대료 수준은 감소하고 있으며 소유자의 비용은 증가하고 있습니다. 요금의 감소는 좋은 부동산에 대한 경쟁이 심화됨에 따라 발생합니다. 법규 변경으로 인해 소유자 비용이 증가하고 있습니다. 이제 재고 가치가 아닌 지적 가치에서 계산됩니다.

두 번째 위협은 법률과도 관련이 있습니다. 우리는 입법 수준의 과도한 규제에 대해 이야기하고 있습니다. 지역 당국은 건설을 금지하고, 영업 시간(예: 상점)을 제한하고, 임대료를 설정합니다. 이 모든 것이 비즈니스에 부정적인 영향을 미쳐 임대료에 영향을 미칩니다.

셋째, 상업용 부동산 시장에 정치가 미치는 영향을 빼놓을 수 없다. 이는 국가의 경제 상황과 정치적 상황에 따라 크게 달라집니다. 특히, 서구와의 불확실한 관계는 외국인 투자자와 러시아 시장으로의 유입에 영향을 미칩니다. 그리고 환율의 불안정성은 이미 떨어지고 있는 인구의 구매력에 영향을 미칩니다.

네 번째 위협은 은행과 정부 기관이 점점 더 상업용 부동산을 포트폴리오에 추가하고 있다는 것입니다. 빚 때문에 많은 부동산이 은행에 인수되었습니다. 이는 산업이 시장의 법칙에 따라 발전하는 것을 방해합니다. 정부 개입이 너무 많아요. 동시에 상업용 부동산 시장에는 정부 지원이 없습니다.

사무실 부동산

2016년 오피스 부동산 시장을 분석한 결과, 가동 중인 건물의 비율이 2015년에 비해 2배 정도 낮은 것으로 나타났다. 새해에는 추진력을 높이고 440,000제곱미터의 사무실을 확보할 것을 ​​약속합니다.

Olesya Dzyuba, CBRE 시장 조사 이사, 올해 위탁될 사무 공간의 규모는 더욱 커져 507,000제곱미터에 달할 것임을 시사합니다.

임대, 구매 및 판매 거래의 경우 예상 거래량은 약 110만 평방미터라고 Olesya Dzyuba는 말합니다.

비어 있는 클래스 A 건물의 수는 동일한 수준으로 유지되어야 합니다. 그러나 사용 가능한 클래스 B 사무실은 더 적습니다.

금리는 안정적으로 유지되어야 합니다. 성장이 가능하다면 5~10% 정도. 클래스 A 프라임 오피스의 평방미터당 비용은 42,000 루블부터, 클래스 A는 18,000 루블, 클래스 B는 13,000 루블부터 시작됩니다.

창고 부동산

창고형 부동산의 경우 임차인이 품질이 좋은 부동산으로 이동하여 유통센터에 집중하는 경향이 있습니다.

임차인이 "맞춤형" 창고 형식을 감당할 수 있다면 그렇게 합니다. 그렇지 않다면 "클래스 A"와 표준 기능을 선호할 것입니다.

Anton Alyabyev, CBRE 산업 및 창고 부동산 부서 이사, 창고 부동산 시장이 안정되었다고 믿고 있으며 2017 년 말에는 이미 요금 인상과 공실 감소를 기대할 수 있습니다. Skladman USG의 전무 이사 Evgeniy Numerov, 올해 공급 수준의 감소를 확인합니다.

소매점

2017년에는 소매점 시운전 속도가 줄어들 것입니다. 사실, 점유율 수준은 좋을 것입니다. 적어도 80%는 가득 차게 열릴 것입니다(작년에는 50-60%).

지역에서도 비슷한 상황이 예상된다. 인구의 구매력이 높은 도시는 많지만 제대로 된 쇼핑센터는 없습니다. 그러한 지역의 발전 잠재력은 엄청납니다. 이러한 정서를 고려하여 대규모 소매 체인, DIY 및 아동복 부문이 계속해서 활발하게 발전하고 있습니다.

호텔

수도의 호텔 사업은 관광객의 흐름이 증가하고 있습니다. 동시에 고급 호텔은 이러한 추세에 주의를 기울여 객실/박당 평균 가격을 인상하지 않습니다.

지역의 경우 제재 도입과 이에 따른 국내 관광지 개발로 인해 관광 수준이 높아졌습니다.

2017년에는 11개의 국제 브랜드 호텔이 러시아에 문을 열 예정입니다. (2016년에는 9개, 2015년부터 13개는 문을 열었습니다).

2021년까지 국제 호텔 수는 109개에 달할 것입니다. 이러한 호텔은 이전에 국제 브랜드 호텔이 없었던 도시에도 개장할 예정입니다: 하바롭스크, 아르한겔스크, 톰스크, 블라디미르, 톨리야티, 오렌부르그, 블라디보스토크, 페레슬라블-잘레스키 젤레노그라드스크, 스타브로폴, 케메로보, 사란스크, 미네랄니예 보디, 노보로시스크.

투자

투자에 관해서는 두 가지 의견이 있습니다. 첫째, 그렇습니다. 외국인 투자의 수는 감소했지만, 특히 아시아와 중동(아랍 유입)에서 외국인 투자자의 관심이 높아지고 있는 것이 눈에 띕니다. 상업용 부동산에서 러시아 투자자의 비중은 여전히 ​​​​지배적입니다.

두 번째 의견: 서방과의 정치적 관계의 불안정성과 통화 변동성으로 인해 외국인 투자는 큰 문제이며 무엇이 우리를 기다리고 있는지 불분명합니다.

현재까지 투자자를 위한 상업용 부동산의 주요 분야는 사무실, 소매점 및 호텔입니다.

2017년 투자 규모는 50억 달러에 이를 것으로 예상된다.

예측

2017년 상황에 대해서는 의견이 엇갈린다. 첫 번째 전망: 시장은 안정되고 정점을 지났으며 2017년 실적은 개선될 것입니다.

둘째, 2017년에만 상업용 부동산 시장이 본격적인 위기에 직면하게 될 것이며 2019년에는 모든 것이 안정될 것입니다. 그러나 전문가들은 예상되는 감소세가 2008~2009년만큼 강하지는 않을 것이라고 지적합니다.

이러한 예측과 관련하여 많은 플레이어가 관망적인 접근 방식을 취했습니다. 따라서 이제 행동에 있어서 보수주의가 시장에 만연해 있습니다.

그러나 언급한 바와 같이 회사 "ARR" 책임자 Vitaly Denisov, 시장에서 모든 것이 발전하고 있거나 모든 것이 발전하지 않는 상황은 없습니다. 2016년의 어려운 경제 상황에서 살아남은 플레이어들은 상황에 적응하고 계획과 행동 방향을 바꾸는 방법을 알고 있습니다. 이는 일반적인 경제 지표에도 불구하고 기업이 발전하고 투자자가 투자하며 거래가 완료된다는 것을 의미합니다.

선도적인 국제 부동산 컨설팅 회사인 CBRE는 올해의 결과와 사무실, 창고, 소매 및 호텔 부동산 시장의 주요 동향을 분석했습니다. 회사의 전문가들은 또한 다가오는 2017년 상업용 부동산 시장에 대한 전망을 결정했습니다.

2016년은 부동산 시장의 안정화, 시장 투자 거래 건수 제한에도 불구하고 투자자 활동 증가, 임대 조건 개정부터 모든 부문의 신규 거래 체결에 이르기까지 임차인의 기분 변화로 기억될 것입니다. 하반기부터 시작된다.

전문가 예측에 따르면, 러시아 경제는 2017년 0.5%에서 2%로 소폭 성장할 것으로 예상됩니다. 경제개발부(MED)의 기본 시나리오 예측에서는 2017년 경제성장률을 0.8%로 가정합니다.

점진적인 경기 회복에 대한 기대 속에서 상업용 부동산 시장 성장의 주요 원동력은 지속적인 안정과 투자자들의 수익성이 좋은 새로운 사이클의 시작일 것입니다.

러시아 은행의 기준 금리 인하에도 불구하고 은행 자금 조달 비용으로 인해 개발자는 새로운 프로젝트를 시작할 수 없습니다. 동시에 그들은 발생한 일시 중지를 효과적으로 사용하고 있습니다. 그들은 현장을 살펴보고 새 프로젝트의 매개 변수에 동의하고 허가를 얻습니다. 이를 통해 그들은 내년에 예상되는 부채 시장 상황의 개선을 활용할 수 있게 될 것입니다.

2016년 상업용 부동산 시장 동향

2016년에는 특히 창고 및 사무실 시장에서 상업용 부동산의 신규 공급이 지속적으로 감소한 반면, 관성으로 인해 소매 부동산 커미셔닝 규모는 여전히 높았습니다. 이러한 상황을 기회로 사무실을 대량으로 구매하거나 임대하는 정부 기관 및 기업의 활동으로 인해 사무실 부문의 공실 비율이 감소했습니다.

마침내 2016년에 시장이 안정되었고, 하반기에는 임차인 활동이 크게 증가했습니다. 올해, 2017년 상업용 부동산 시장의 점진적인 회복을 위한 전제 조건이 마침내 형성되었습니다.

상업용 부동산의 임대료는 루블존(드물게 예외 있음)에서 확고하게 확립되어 있으며 모든 부문에서 최저 수준에 이르렀습니다. 기존 임대차계약 갱신 및 계약조건 변경 거래량이 3분의 1로 줄었다. 동시에, 올해 중반부터 시장 상황에 따라 신규 임대 거래를 체결하는 활동이 증가했습니다.

모스크바의 경우 2016년은 인프라 개발 측면에서 획기적인 해였습니다. 뉴 모스크바의 루미안세보(Rumyantsevo) 및 살라리예보(Salaryevo) 지하철역이 개통되었고 모스크바 센트럴 서클(Moscow Central Circle)이 출범했으며 연말까지 첫 번째 구간을 시운전할 계획입니다. 세 번째 인터체인지 회로.

CBRE 분석가들은 상업용 부동산 시장이 2016년에 최종 안정화를 경험했으며, 하반기에는 임차인 활동이 크게 증가했다고 믿고 있습니다. 2017년 상업용 부동산 시장의 점진적인 회복을 위한 전제조건이 올해 드디어 형성되었습니다.

상업용 부동산에 대한 투자

CBRE의 자본 시장 및 투자 부서 수석 이사인 Irina Ushakova에 따르면, 2016년 투자 규모는 29% 증가하여 45억 달러(약 3000억 루블)에 달할 것이라고 합니다. 동시에 이 거래량의 40%는 정부 기관과 국영 기업이 체결한 거래로 구성되었지만 지난해에는 그러한 거래가 없었습니다.

2016년에는 러시아 자본이 전체 거래량의 96%를 차지하며 지배적이었습니다. 투자거래액에서 외국자본이 차지하는 비중은 지난해 15%에서 4%로 줄었다. 그러나 우리는 이미 러시아 시장에 진출한 해외 자금의 높은 투자 활동과 추가적인 자본 유입을 보고 있습니다. 외국 자본이 참여한 획기적인 거래는 아랍 펀드 Mubadala가 RDIF와 함께 PNK Sheremetyevo 및 PNK Chekhov 3 프로젝트의 창고 건물을 인수한 것입니다.

연말 투자 규모 측면에서 선두는 오피스 부문(44%)과 호텔 부문(17%)이 될 것으로 보인다. 더욱이 올해 호텔 점유율은 최근 10년 만에 최고치를 기록했다. 또한 2016년에는 주거 부문에서 높은 점유율(11%)을 기록했는데, 이는 개발자들이 주택 건설을 위해 적극적으로 부지를 구매하고 있었기 때문입니다. 소매 및 창고 부동산의 비중은 각각 18%와 4%가 될 것입니다.

시장 투자 거래의 수는 구매자와 판매자 간의 가격 기대치의 상당한 차이로 인해 계속 제한되고 있으며, 이로 인해 거래 종료가 제한됩니다.

전문가들에 따르면 상업용 부동산 투자에 사용할 수 있는 자기자본 규모는 약 35억 달러(이 중 50% 이상이 외국인 투자자 자금)이며, 주택 투자에 사용 가능한 자기자본 규모는 약 10억 달러에 이른다. 레버리지를 포함해 100억 달러 이상이 부동산 투자 기회를 모색하고 있습니다.

확립된 안정성과 점진적인 경제 및 시장 회복에 대한 기대, 그리고 2017년 시장의 가용 자본에 대한 이해를 배경으로 CBRE 예측에 따르면 투자 규모는 미화 50억 달러까지 증가할 수 있습니다. 이 경우 성장의 주요 동인은 지속적인 안정성과 새로운 사이클의 시작이 될 것이며, 그 안에서 투자자들은 좋은 수익성 잠재력을 갖게 됩니다.

사무실 부동산

CBRE의 사무실 건물 부서장이자 수석 이사인 Elena Denisova는 2016년 상반기가 2015년에 형성된 추세의 영향을 받았다고 믿습니다. 사무실 부동산에 대한 수요는 정부 기관이나 국가와 기업이 수행한 대규모 거래에 의해 뒷받침되었습니다. 참여는 종종 비시장적 성격을 띠고 부채 상환과 관련이 있었습니다. 이러한 거래에는 Eurasia Tower를 VTB로, President Plaza Business Center를 Sberbank로 전환하는 것이 포함됩니다.

2016년 하반기 이후 상업용부동산 수요상황 지표가 개선되는 등 시장상황에 따라 신규 거래량이 늘어나는 추세

2016년 오피스 부동산 시장에서 또 다른 긍정적이고 중요한 점은 공실률 감소였습니다. A급 사무실 부문에서 공실 비율이 가장 눈에 띄게 감소했습니다. 2015년 말 이곳의 공실률은 26%였으며 분석가에 따르면 올해 말에는 19.8%로 떨어질 것으로 예상됩니다. 2017년에는 다수의 대형 비즈니스 센터가 입주할 예정이어서 전문가들은 이 클래스의 공석이 안정될 것으로 예상하고 있다. B등급에서는 공실률이 2016년 말 15.2%에서 2017년 14%로 더욱 대폭 감소할 수 있다.

CBRE 추정에 따르면 2016년 말에 위탁된 신규 공간의 규모는 355,000평방미터에 달할 것입니다. m, 이는 지난해 수치보다 2배 낮은 수준이다. 발표된 발표에 따르면 2017년에는 440,000평방미터가 시운전될 예정입니다. m 새 사무실 제안. 주요 볼륨이 모스크바시(210,000sq.m)와 수도의 중앙 비즈니스 지구(100,000sq.m)에 있을 것이라는 점은 주목할 만합니다. 새로운 고품질 시설의 제한된 도입은 대규모 사용자를 위한 시장에서 고품질 제품의 추가 "세척"에 기여합니다.

사무실 부동산의 임대료는 안정적이며 2016년 말에도 다음 범위로 유지됩니다: 클래스 A 프라임의 경우 평방미터당 $800 - 900. 연간 m, 클래스 A-18,000-35,000 루블. 평방 당 연간 m, 클래스 B의 경우 - 13,000 - 28,000 루블. 평방 당 m/년 (모든 요금에는 운영비 및 VAT가 제외됩니다).

2017년에는 요청된 임대료의 지명이 주로 루블로 유지될 것이며, 외부 배경이 점진적으로 정상화됨에 따라 루블 기준으로 5-10%의 임대료 인상이 가능합니다.

창고 부동산

CBRE의 산업 및 창고 부동산 부서 이사인 Anton Alyabyev에 따르면, 2016년은 창고 부동산이 시장 둔화 단계에서 추가 안정화 단계로 전환되는 해였습니다.

연초의 경기 변동으로 인해 다수의 거래 이행이 나중으로 연기되었으며, 이는 2016년 2분기 및 3분기 수요 감소에 반영되었습니다. 그러나 연말에 비즈니스 활동이 회복되었습니다. 4분기 창고 거래량은 300,000m2에 달할 수 있습니다. m, 이는 올해 최고 수치이다.

수요 변동과 병행하여 무료 창고 공간 및 임대료 비율과 같은 주요 시장 지표의 이동 추세가 변경되었습니다. 2분기 초 최종 사용자 창고 시설의 시장 진입으로 인해 발생했던 공실 증가는 빠르게 사라졌습니다. 무료 창고의 점유율은 지난 6개월 동안 안정적으로 유지되었습니다. 동시에 창고 공간의 임대료는 3분기 동안 동일한 수준을 유지했습니다.

2016년 CBRE 분석가들은 수요와 공급 구조에 새로운 추세가 나타나는 것을 확인했습니다. 비즈니스 활동은 오래된 창고 시설에서 더 나은 시설로의 이전, 물류 운영업체의 부지에서 직접 임대로의 전환, 대규모 유통 센터의 창고 용량 통합 등 새로운 동인에 의해 점점 더 자극을 받고 있습니다.

이러한 수요 성격의 변화는 결국 공급의 차별화를 촉진했습니다. 개발자는 다양한 범주의 클라이언트에 대해 다양한 솔루션을 제공합니다. 이는 지속적으로 성장하는 대기업의 요구에 맞게 설계된 첨단 기술의 맞춤형 창고일 수 있습니다. 새로운 품질의 건물로 이전하고 싶지만 재정 자원이 더 제한적인 기업을 위해 기본 사양을 갖춘 표준화된 클래스 A 창고가 제공됩니다.

2017년에도 시장은 현 환경에서 계속 운영될 것입니다. 시운전 규모는 더욱 줄어들 것이며 주로 고객을 위해 새 건물이 건설될 것입니다. 연간 신규 공급량은 50~60만㎡로 예상된다. 중.

2017년 창고 시장의 예상 거래량은 최소 800,000 평방미터가 될 수 있습니다. m. 발생한 시장 안정화는 비즈니스 활동의 점진적인 증가를 위한 전제 조건을 만듭니다. 하반기에는 공실이 점진적으로 감소하고 창고 임대료가 인상되는 등 시장 역학에 긍정적인 변화가 나타날 수 있습니다.

소매점, 모스크바

모스크바 CBRE의 소매 공간 부서 책임자인 Marina Malakhatko는 2016년 모스크바에서 위탁된 소매 공간의 규모가 약 427,000평방미터가 될 것이라고 믿고 있습니다. m은 2015년에 비해 3% 감소한 수치이다. 이 거래량은 시장에 있어 상당한 규모이며, 7개 신규 부동산의 시운전으로 인해 소매 부동산 시장의 공실이 단기적으로 증가하여 3분기에는 11.4%로 증가했습니다. 하지만 올해 말까지 체계적으로 감소할 것으로 예상되며, 투입량 감소로 인해 2017년 상반기에는 10%에 도달할 것으로 예상된다.

연말까지 모스크바의 고급 쇼핑센터 총 공급량은 560만 평방미터에 달할 것입니다. m, 소매 공간 제공은 456 평방 미터입니다. 1000명당 m입니다.

새로운 소매 부동산은 양호한 점유율로 개장했습니다. 2016년 쇼핑센터의 공실률은 20~40%였으며 작년에는 50~80%의 공실률로 개장했습니다. 러시아 시장을 떠나는 소매업체의 수가 크게 감소했습니다. 2016년에는 2개 브랜드, 2015년에는 11개 브랜드가 있었습니다.

2017년에는 소매 공간 시운전 속도가 더욱 감소할 것으로 예상됩니다. 약 273,000평방미터의 개장이 발표되었습니다. m, 이는 2016년에 비해 36% 감소한 수치입니다. 동시에, 내년 목표 중 하나인 Butovo Mall(54,000평방미터 GLA)은 원래 2016년 개장 예정으로 발표되었습니다.

2016년 가장 큰 쇼핑 센터 중에는 Riviera(91,200sq.m GLA), Oceania(60,000sq.m GLA) 및 Good! (53,000제곱미터), 메트로폴리스 2단계(38,000제곱미터 GLA). 신규 부동산 개장 시 공실률은 위치와 컨셉에 따라 크게 다릅니다. 평균적으로 새로운 소매 부동산은 좋은 점유율로 개장했습니다. 2016년 쇼핑센터의 공실률은 20~40%였으며 작년에는 50~80%의 공실률로 개장했습니다.

2016년 11개월 동안 32개의 국제 브랜드가 모스크바 시장에 진출했으며, 또 다른 5개 브랜드가 연말까지 수도에 첫 매장을 열 계획입니다. 이는 40개의 국제 브랜드가 모스크바 시장에 진출했던 2015년 수치와 비슷합니다. 시장을 떠나는 소매업체의 수가 2016년 2개 브랜드에서 2015년 11개 브랜드로 크게 감소했다는 점은 주목할 가치가 있습니다.

모스크바 소매 공간의 주요 임대료는 평방미터당 100,000루블이었습니다. m/년으로 2015년과 비교하여 거의 변화가 없습니다. CBRE 전문가들은 2017년에도 상대적으로 높은 소매 공간 공실률로 인해 가격이 안정적으로 유지될 것으로 예측하고 있습니다.

쇼핑 센터의 임대료는 최종적으로 루블로 표시되거나 환율 통로가 고정됩니다. 소유자는 임대료의 첫 해에 할인을 제공하고 다음 해에는 임대료를 점진적으로 인상할 준비가 되어 있습니다. 매출 비율 형식으로 소매 시설 소유자와 상호 작용하는 형태는 소매업체에게 점점 더 일반적이고 편안한 관행이 되고 있으며 더 이상 앵커에만 사용되지 않고 모든 프로필의 중간 규모 세입자에게도 사용됩니다. 임대료를 구조화하기 위한 다양한 계획을 통해 소유주와 임차인은 신흥 시장 관행의 틀 내에서 상업적 조건에 대해 수용 가능한 옵션을 선택하여 절충안을 찾을 수 있습니다. 후자는 소매업체의 매출과 밀접한 관련이 있습니다.

2016년 말 모스크바의 고급 및 이코노미 클래스 소매업체 매출이 증가했으며 일부 경우 성장률이 30%에 달했습니다. 중견 소매업체는 연말 매출 증가폭이 미미한 것으로 나타났습니다.

러시아 지역의 소매점

CBRE의 지역 소매 공간 부서 이사인 Mikhail Rogozhin에 따르면 2016년 말 러시아의 소매 공간 증가는 약 120만 평방미터에 달할 것입니다. m 중 58%(719,000㎡)가 상트페테르부르크를 제외한 지방 도시에 도입됐다. 러시아에서 위탁된 소매 공간의 총량은 전년도에 비해 28% 감소했으며, 지역에서는 40% 감소했습니다. 2016년에 새로 설립된 최대 규모의 지역 센터 중에는 쿠르스크의 MegaGrinn(129,000sq.m GLA), 아르한겔스크의 Maxi(49,200sq.m GLA), 블라디보스토크의 Sedanka City(45,000sq.m GLA)가 있습니다.

러시아 지역의 빈 소매 공간 비율은 도시마다 크게 다릅니다. 오늘날 백만 개가 넘는 도시의 평균 공실률은 8~10%입니다. 그러나 원칙적으로 모든 도시에는 좋은 위치와 강력한 임차인 혼합을 갖춘 프로젝트가 있으며 입주율은 거의 100%에 가깝습니다.

2017년에는 지방 도시에서 위탁된 신규 소매 공간의 규모가 637,000평방미터로 더욱 줄어들 것으로 예상됩니다. m은 2016년에 비해 11% 감소한 수치입니다. 동시에 2017년의 일부 목표는 2016년 시운전을 위해 처음 발표되었지만 이후 날짜가 연기되었습니다.

일반적으로, 인구의 좋은 구매력이 있는 상황에서 고품질 소매 시설 공급이 부족한 도시에서는 소매 부동산 시장 발전 가능성이 높다는 점에 주목할 가치가 있습니다. 오늘날 그러한 도시에는 하바롭스크, 치타, 스타브로폴, 마하치칼라, 노야브르스크 등이 포함됩니다.

러시아 연방 지역의 빈 소매 공간 비율은 도시마다, 부동산의 품질과 위치에 따라 크게 다릅니다. 현재 인구 100만 이상 도시의 평균 공실률은 8~10%로 2015년 공실률 7~8%보다 약간 높다. 그러나 일반적으로 모든 도시에는 좋은 위치와 강력한 임차인 혼합을 갖춘 프로젝트가 있으며 점유율은 거의 100%에 가깝습니다.

해당 지역의 소매업체 중 2016년에 가장 활발한 활동을 보인 소매업체는 Lenta, X5 Retail 및 Magnit 식료품 체인이었습니다. 연초에 그들은 모스크바와 지역 개발을 위한 야심찬 계획을 발표했습니다: Lenta - 40개 대형마트, Pyaterochka - 1000개 매장, Magnit - 950개 매장 및 80개 대형마트. 현재 시장 상황을 통해 네트워크는 발표된 확장 계획을 성공적으로 구현할 수 있었습니다. DIY 소매업체인 Leroy Merlin과 OBI, 전자제품 매장인 M.Video와 Eldorado, 아동용품 매장 체인인 Detsky Mir와 Dochki-Synochki도 지역 도시에서 상당히 활발하게 발전하고 있습니다.

호텔

CBRE 호텔 산업 개발 담당 부국장인 Stanislav Ivashkevich는 2016년 모스크바 호텔 시장에 영향을 미친 주요 요인은 관광 교통량의 증가라고 믿습니다. 예비 데이터에 따르면, 연말까지 모스크바의 관광객 수는 약 1,750만 명에 달할 것이며, 수도 GRP에서 관광 소비가 차지하는 비중은 4%를 초과해 4,700억 루블에 이를 수 있습니다. 따라서 이 규모 중 호텔 수익이 차지하는 비중은 연말까지 약 600억 루블이 될 수 있습니다.

2016년 동안 국제 체인이 관리하는 호텔 수는 3,772개 객실이 증가했습니다. 올해 모스크바에서 가장 큰 신규 호텔은 Accor 단지로, Kievskaya Square에 Ibis, Adagio, Novotel 등 3개의 호텔을 오픈했으며 총 701개의 객실을 보유하고 있습니다. 주요 지역 오픈 중 크라스노다르(Krasnodar)와 보로네시(Voronezh)에 있는 두 개의 대형 메리어트 호텔을 강조할 가치가 있습니다.

관광객의 압도적 다수가 러시아인(70-75%)이라는 사실에도 불구하고, 외국인 관광객의 흐름 증가도 눈에 띄게 나타났습니다. 이는 주로 아시아 시장과 중국 시장으로 인해 발생한다는 사실도 마찬가지입니다. 특히 관광객. Rostourism의 추정에 따르면, 이 관광객 그룹만으로 인한 흐름 증가는 2016년 말까지 약 40%에 이를 것입니다.
따라서 2016년에 모스크바 호텔의 객실 점유율은 특정 부문에서 70%를 초과하여 기록적인 수준에 도달했습니다. 객실 점유율 증가로 인해 호텔 요금이 인상되어 2016년 9개월 동안 평균 ADR이 8% 증가했습니다.
객실 평균 비용의 가장 눈에 띄게 긍정적인 역학은 고품질 고가 호텔 부문에서 나타났으며, 이 부문의 리더 그룹에서 ADR이 20-22,000 루블 수준으로 가장 크게 증가했습니다. (예: Hyatt, Baltschug Kempinski, Four Seasons와 같은 프리미엄 호텔)

동시에 럭셔리 부문의 대부분의 호텔은 조심스럽고 ADR을 증가시키지 않아 12-15,000 루블 수준을 유지합니다. 따라서 가장 비싼 호텔 부문에서 ADR은 이제 평균 약 18,000루블입니다.
'평균' 및 '평균 미만' 부문에서는 2016년에 숙박 요금이 인상되지 않았습니다. 호텔 시장에는 여전히 덤핑 심리가 강해 많은 호텔리어들이 수요 증가에도 불구하고 가격을 인상하지 않고 있습니다.

2016년 동안 국제 체인이 관리하는 호텔의 수는 3,772개의 객실이 증가했으며 그 중 1,511개가 모스크바 지역에 속했습니다. 올해 모스크바에서 가장 큰 새 호텔은 Accor 단지로, Kievskaya Square에 Ibis, Adagio, Novotel 등 3개의 호텔을 오픈했으며 총 701개의 객실을 보유하고 있습니다. 주요 지역 개장 중에서 크라스노다르와 보로네시에 있는 메리어트 체인의 두 대형 호텔을 강조할 가치가 있습니다.

2017년에는 총 2,566개의 객실을 수용할 수 있는 국제 브랜드 관리 하에 러시아에서 11개 호텔이 발표되었으며 그 중 3개 호텔이 모스크바에 문을 열 예정입니다. 브누코보 공항의 Four Points By Sheraton, Novion MFC의 Radisson Blu Leningradsky Prospekt의 VTB Dynamo 복합 개발의 일환으로 Olimpiysky Prospekt 및 Hyatt Regency VTB Arena Petrovsky Park.

CBRE가 작성한 리뷰

상업용 부동산, 상업용 부동산 시장 분석, 소매 부동산, 사무실 부동산.

주요 결론

1. 모스크바 상업용 부동산 매매 시장의 공급량이 전년 대비 크게 감소했으며 동시에 가격도 크게 하락했습니다. 이에 반해 상업용 부동산 임대시장에서는 공급량 감소 폭이 크지 않은 가운데 2016년 12월 수준의 요금이 유지되고 있다.

2. 임대시장과 매매시장 모두 전년 대비 공급량이 증가한 것은 소매업장에서만 나타났으며, 임대시장에서는 소매업장에서만 단가 하락이 나타났고, 매매시장에서는 가격 하락 폭이 최대였다. 다른 유형의 부동산과 비교하여.

3. 임대 및 판매 시장의 개별 부문에 대한 상황은 다음과 같습니다.

• 소매 부동산에 대한 요금 인하폭은 가격 인하폭에 비해 덜 중요했으며, 가든링 내외 부동산 간에는 거의 차이가 없었습니다. 거리 소매업의 경우, 중심지 외부의 요금과 가격은 크게 하락한 반면, 중심부에서는 요금, 특히 가격이 훨씬 더 크게 하락했습니다.
• 센터 외부 임대 사무실을 제외하고 사무실 부동산 공급량은 크게 감소했지만, 가격은 완만하게 증가한 반면(중앙 지역에서 더 크게) 가격은 하락했습니다(가든 링 내에서 더 크게).
• 임대 시장에서 산업 및 창고 건물의 총 면적은 크게 감소했으며 요금은 약간 증가했습니다. 판매시장에서는 공급량과 가격 모두 평균적으로 하락했다.

주요 결론:

이전과 마찬가지로 상업용 부동산 시장의 성장 부족은 새로운 시설 건설에 대한 사업 활동 수준이 부족하고 거시 경제 지표가 극히 미미한 것과 관련이 있습니다. 2017년 러시아 상업용 부동산 투자가 2016년 대비 27% 증가했음에도 불구하고 투자 규모는 금융위기 이전인 2013년에 비해 2배 이상 뒤처져 있다. 이런 상황에서는 매매시장보다 임대시장이 더 자신감을 느낀다.

기업 활동이 적어 낮은 오피스 시장에서 억눌린 수요를 구현하는 것은 공급 감소에도 불구하고 아직 가격 상승으로 이어질 수 없습니다. 렌탈시장 상황은 다소 나아졌으나 요금 인상 폭은 미미하다. 인구의 낮은 소득과 저축 행동 모델의 우세로 인해 소비자 수요는 여전히 낮은 상태입니다. 이러한 요인은 일반적으로 소매 공간 시장, 특히 판매 시장의 과잉 재고에 부정적인 영향을 미칩니다.

대선이 있는 2018년에는 전통적으로 투자 활동이 저조할 것으로 보인다. 투자와 사업 활동의 성장이 부족한 점을 감안할 때, 올해 상업용 부동산 시장은 눈에 띄는 개선이 없을 것으로 추측할 수 있습니다.

연구 방법론

상업용 부동산 매매 시장 조사 대상으로는 사무실, 산업 및 창고 건물(PSP), 무료 상업 건물(PSN), 오픈 소스를 통해 판매되는 상업용 부동산 개체가 선정되었습니다. 총 면적이 100 평방 미터 이상입니다. 이 경우 가격 역학 분석을 위해 해당 개체의 전체 면적에 대한 개체의 총 비용의 비율로 계산되는 가중 평균 판매 가격이 사용됩니다.

상업용 부동산 임대 시장 조사 대상으로는 오픈 소스로 제공되는 상업용 부동산 개체(총 면적이 50제곱미터 이상인 소매점, 사무실, 산업 및 창고 건물(PSP))가 선택되었습니다. 가격 역학 분석을 위해 모든 물건의 가격을 산술 평균한 평균 임대료와 해당 건물의 임대료를 합산한 연간 총 임대료(GAP)를 사용합니다. 그 해.

판매

시장 전체

공급량

2017년 연초와 10월의 큰 폭의 급등을 제외하면 공급은 비교적 안정적인 수준을 유지했습니다.

2016년 12월부터 2017년 12월까지 공급량은 17%, 총면적은 31% 감소해 총 면적 1,738천㎡, 1,331개소에 달했다.

가격 지표

가격은 일년 내내 점진적으로 감소했으며 2월과 8월에 두 차례 가격 조정이 있었습니다. 연중 루블 가격 하락은 2016년 수치와 비슷한 수준으로 10%, 달러 가격 하락은 20%에 달했습니다. 2017년 12월 모스크바 상업용 부동산 시장의 가중 평균 가격은 168,804루블/sq.m, 즉 $2,865/sq.m로 감소했습니다.

2016년과 마찬가지로 가격 하락은 공급 감소의 맥락에서 발생했는데, 이는 적당한 거시 경제 지표의 영향으로 수요 증가가 부족함을 나타낼 수 있습니다.

가치 기준 총 공급량은 4,690억 루블입니다. 2016년 12월에는 38% 감소했고 2017년 12월에는 2,930억 루블에 달했습니다.

부문별 비교 분석

공급량

2017년에는 소매점 전체 면적의 공급량이 42% 증가했습니다. 반대로 다른 모든 부문에서는 공급량이 사무실 건물의 경우 45%, 산업 및 창고 건물의 경우 32%, 무료 사용 건물의 경우 9% 감소했습니다.

2017년 12월 공급량은 총 면적 319천 평방미터의 소매 부동산 355개, 총 면적 843천 평방미터의 사무실 부동산 718개, 생산 및 창고 건물 101개로 구성되었습니다. 총 면적은 353,000 평방 미터입니다. 총 면적 223,000㎡의 157개 무료 사용 건물.

전체 면적별 시장 구조에서는 2017년 12월 이전과 마찬가지로 사무실이 1위를 차지했으며 시장 점유율은 61%였으며 2위는 산업 및 창고가 19%를 차지했습니다. , 무료이용시설 비중은 11%, 소매시설 비중은 9%이다. 전년 대비 사무용 건물의 점유율은 3% 포인트 감소했고, 소매용 건물의 점유율은 2% 포인트 증가했으며, 무료 사용 건물의 점유율은 7% 포인트 감소하고, 산업 및 창고 건물의 점유율은 8% 증가했습니다. 포인트들.

전시사무실과 산업창고 시설의 평균 면적이 각각 23%, 27% 감소한 것으로 판단하면 대형 부지가 점차 시장에서 밀려나는 추세다. 반면, 소매용 부동산과 자유이용 건물의 경우 평균 면적이 전년 대비 22%, 13% 증가하면서 수요가 더 작은 시설로 이동했습니다.

가격 지표

가격 하락은 모든 부문에서 관찰되었으며 소매 시설의 경우 16%, 사무실 건물의 경우 13%, 산업 및 창고 건물의 경우 11%, 무료 사용 건물의 경우 1%에 달했습니다.

가치 측면에서 소매 시설의 공급량은 20% 증가했고, 사무실 건물은 52% 감소했으며, 산업 및 창고 건물은 39%, 무료 사용 건물은 10% 감소했습니다.

다른 유형의 부동산에 비해 빈 건물의 가격이 최소한으로 하락한 것은 해당 물건의 가격 하락이 최대였던 2016년 가격 역학에서 발생한 불균형으로 설명할 수 있습니다. 따라서 이 경우 가격 조정에 대해서만 이야기하고 있을 가능성이 높지만 그렇지 않으면 다양한 유형의 상업용 부동산에 대한 수요가 비슷한 규모로 감소했습니다. 2017년 최대 가격 인하는 공급량이 크게 증가한 소매점에서 나타났습니다. 이는 저소득 환경에서 낮은 소비자 수요로 인한 시장의 과잉 재고와 인구의 저축 행동 모델의 확산으로 인한 것일 수 있습니다.

소매 부동산

공급량

2017년 12월 센터 내 소매부동산 총 공급면적은 2016년 12월 대비 19%, 센터 외부는 44% 증가했다.

2017년 12월 총 면적 20,000~299,000개에 달하는 가든 링 내부에는 총 38개의 개체가, 외부에는 317개의 개체가 판매되었습니다. 각각 평방미터.

12월 소매점의 총 공급량은 355개, 총 면적 319,000개에 달했습니다. 평방. m의 평균 시설 면적은 900 평방 미터입니다. 중.

12

가격 지표

2016년 12월부터 2017년 12월까지 중앙 및 외부 소매 부동산 가격은 각각 14% 감소하여 평방미터당 622,400루블에 달했습니다. 194,422 루블/sq.m. 2017년 모든 소매점 가격은 평방미터당 RUB 220,759로 16% 감소했습니다.

12개월 동안 중앙 지역의 소매점 공급 가치는 3%, 주변 지역은 24% 증가했습니다.

거리 소매

2017년 총면적 기준으로 거리 소매 형식 개체의 공급량은 51% 증가하여 34,000m2에 달했습니다. 중앙에서는 전시물의 전체 면적이 114% 증가한 6,000㎡로, 외부는 41% 증가해 27,000㎡에 이르렀다.

도시 전체의 가중 평균 가격은 8% 감소하여 연간 평방미터당 382,352루블에 달했습니다. 중심지에서는 가격이 33% 감소한 732,913 루블/sq.m./년으로, 중심지 외부에서는 4% 감소한 301,778 루블/sq.m./년이 되었습니다.

2016년에 비해 가격 역학 상황이 바뀌었고, 2016년에 센터 외부 건물에서 최대 가격 인하가 관찰되었다면 2017년에는 이미 센터에 있는 물건에 대해 최대 가격 인하가 관찰되었습니다. 이러한 상황은 시장 발전의 불안정성을 나타냅니다.

사무실 부동산

공급량

센터 내 오피스 공급량은 전체 면적 53%, 수량 49% 감소한 반면, 센터 외곽은 전체 면적 44% 감소, 수량 23% 증가했다.

2017년 12월에는 총 87,000㎡ 규모의 총 102개 작품이 전시됐다. 총 면적이 756,000제곱미터인 가든 링 내부와 외부 616개 물체. 총 사무공간 공급량은 718개, 총 면적 843천㎡, 평균 면적 1,174㎡이다.

가격 지표

2016년 12월부터 2017년 12월까지 12개월 동안 중심부 사무실 부동산의 가중 평균 가격은 24% 감소한 RUB 327,424/sq.m를 기록했고, Garden Ring 외부 지역은 8% 감소한 RUB 168,994/sq.m를 기록했습니다. ... 2017년 모든 사무실 건물의 가중 평균 가격은 13% 감소하여 RUB 185,378/sq.m에 달했습니다.

2017년 중심부 사무용 부동산 가격이 크게 하락한 것으로 판단할 때, 2016년 성장 이후 수요가 크게 감소했습니다.

가치 측면에서 공급 감소는 가든 링 내에서 64%에서 280억 루블로, 외부에서 48%에서 1,270억 루블로 나타났으며, 일반적으로 2017년 사무실 부동산 비용은 52% 감소한 1,560억 루블로 나타났습니다.